TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01875 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DS4Y

JUGEMENT

Rendu le 5 mai 2026

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 2]

C/

[J] [Q], [U] [A]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 1]

représentée par Maître Jean-bernard PENEAU de la SCP SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Lydie LAMAISON, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [Q]

[Adresse 2]

représentée par Maître Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocats au barreau de DAX

Madame [U] [A]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Le 5 mai 2026

1 FEX + 1 ccc maître [I]

1 ccc maître [F]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01/05/2022 à effet au même jour, la commune de [Localité 2] a donné à bail à Mme [U] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] n°[Adresse 5], pour un loyer mensuel de 408,32€.

Un acte de cautionnement solidaire était établi le 24 mai 2022 au nom de Mme [J] [Q], mère de la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la commune de [Localité 2] a fait signifier à Mme [U] [A] le 17/06/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 13113,63 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [J] [Q] en sa qualité de caution par acte du 23 juin 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 12 septembre 2025, la commune de LABRIT a ensuite fait assigner Mme [U] [A] et Mme [J] [Q] en qualité de caution devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 18/06/2025,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [U] [A], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Mme [U] [A] et Mme [J] [Q] à lui payer :

* la somme de 13871,11 euros sur les loyers et charges impayés, arrêtés au 18/06/2025,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 18/06/2025 jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [U] [A] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 janvier 2026 à laquelle la commune de [Localité 2] et Mme [J] [Q] étaient représentées par leur Conseil et Mme [U] [A] était défaillante. L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties à l’audience du 03 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue.

La commune de [Localité 2], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures par lesquelles elle reprend ses demandes introductives d’instance, outre la demande de rejeter la demande de vérification d’écriture de Mme [J] [Q].

Sur l’engagement de caution, la commune de [Localité 2] fait valoir que Mme [J] [Q] ne produit aucun document de référence contemporain de l’acte de caution permettant de vérifier son écriture. Elle ajoute que sa signature présente sur les documents produits aux débats est semblable à celle de l’acte de caution et que le texte apposé sur l’acte de caution est identique à celle des courriers que Mme [J] [Q] a adressé postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Mme [U] [A] n’a pas comparu et n’était pas représentée, bien que régulièrement citée à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Mme [J] [Q], représentée par son Conseil, soutient ses dernières conclusions aux termes desquelles elle entend voir, sur le fondement des articles 287,288 et 289 du code de procédure civile:

procéder à la vérification d’écriture et débouter la commune de [Localité 2] de ses demandes,condamner la partie succombante à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la commune de [Localité 2] aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas signé l’acte de cautionnement, ni écrit le texte concernant l’engagement de caution.

Elle sollicite la vérification d’écriture en application de l’article 287 du code de procédure civile à partir des documents qu’elle produit.

Elle demande, en application des articles 1373 et 1101 du code civil, le rejet des demandes de la commune de [Localité 2].

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3] par la voie électronique le 12/09/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18/06/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 17/06/2025 , pour la somme en principal de 13113,63 euros . Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d’espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18/08/2025.

Par suite, Mme [U] [A] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

En l’absence de demande en ce sens et de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— sur l’engagement de caution

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 15/09/2021 applicable au litige dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location,ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à l a caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En application de l’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on oppose un acte sous seing privé peut dénier son écriture ou sa signature. Dans ce cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

L’article 287 du code de procédure civile dispose que « si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres ».

En l’espèce, dès lors que Mme [J] [Q] dénie tant sa signature que son écriture sur l’acte de cautionnement du 24 mai 2025, il convient de procéder à une vérification d’écriture et de signature.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner la comparution personnelle de Mme [J] [Q] dès lors qu’elle produit des documents contemporains de l’acte de cautionnement et qu’elle a rédigé le même texte que celui figurant dans l’acte de cautionnement en y apposant sa signature .

Concernant la signature, force est de constater que la signature figurant sur la pièce d’identité, le texte reproduit par Mme [J] [Q], ses courriers du 22/07/2025 est similaire à celle figurant sur l’acte de cautionnement.

Par contre, la confrontation entre d’une part les écrits de Mme [J] [Q], notamment ses deux courriers du 22/07/2025, l’écrit du 13/01/2026 reprenant le texte de l’acte de cautionnement et d’autre part la reproduction manuscrite des termes de l’article 2297 du code civil dans l’acte de cautionnement du 24 mai 2022 montre que l’écriture est totalement différente. Les lettres n’ont pas du tout la même graphie, et ce de manière évidente.

Or, la mention manuscrite de l’article 2297 du code civil est imposée à peine de nullité du cautionnement.

Il ne peut être considérée que la mention de l’article 2297 du code civil rédigée par une personne autre que la caution est valable.

En outre, il sera ajouté que le cautionnement est frappé d’une autre cause de nullité puisque le bailleur est une personne morale et qu’il ne peut recourir dans ce cas à une caution que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce .

Il convient donc de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement et de débouter en conséquence la commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes contre Mme [J] [Q].

— Sur la créance locative

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 18/08/2025 à hauteur de 13871,71 euros que la commune de [Localité 2] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [U] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [U] [A] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 13871,71 euros actualisée au 18/08/2025 , échéance du mois d’août 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17/06/2025 sur la somme de 13113,63 euros et de l’assignation du 12/09/2025 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18/08/2025 , Mme [U] [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [U] [A] au paiement de cette indemnité à compter du 01/09/2025, date d’arrêté de compte incluant le mois d’août 2025 , jusqu’à la libération effective des lieux.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [U] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la commune de [Localité 2], Mme [U] [A] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 2] , qui a assigné Mme [J] [Q] alors que le cautionnement était nul, sera condamnée à verser à Mme [J] [Q] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la commune de [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01/05/2022 entre d’une part la commune de [Localité 2] et d’autre part Mme [U] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 6] sont réunies à la date du 18/08/2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à verser à la commune de [Localité 2], la somme de 13871,71 euros actualisée au 18/08/2025 , échéance du mois d’août 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17/06/2025 sur la somme de 13113,63 euros et de l’assignation du 12/09/2025 sur le surplus ;

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement du 24/05/2022 ;

DEBOUTE la commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes contre Mme [J] [Q] ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/09/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [U] [A] à verser à la commune de [Localité 2] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 2] à verser à Mme [J] [Q] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 3] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection