Tribunal Judiciaire d'Alençon, Baux hlm, 15 mai 2025, n° 25/00041

TJ Alençon 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que la locataire ne justifiait pas d'une situation lui permettant de régler sa dette locative.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a condamné la locataire à verser la somme de 10.405€, montant reconnu par les bailleurs et non contesté par la locataire.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a accordé une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer, pour réparer le préjudice causé par l'occupation indue.
Rejeté
Préjudice indépendant du retard
La cour a rejeté la demande, n'ayant pas trouvé de preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la locataire à verser une somme au titre de l'article 700, en raison des démarches judiciaires effectuées par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Alençon, baux hlm, 15 mai 2025, n° 25/00041
Numéro(s) :	25/00041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Texte intégral

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5P

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5P

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

_________________

DEMANDEURS

Madame [M] [Z], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparants

DÉFENDEUR

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 1]

Comparante

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 16 Janvier 2025

Première audience : 21 Mars 2025

DÉBATS

Audience publique du 21 Mars 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

_________________

Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5P

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] ont donné à bail à Madame [P] [V] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2], par contrat du 14 juillet 2018, pour un loyer mensuel de 550€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] ont fait signifier le 22 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] ont ensuite fait assigner Madame [P] [V] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 décembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [V],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [P] [V],condamner Madame [P] [V] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 14.379,00€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,Condamner Madame [P] [V] au paiement de la somme de 260€ de dommages et intérêts,condamner Madame [P] [V] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 15.479,00€, montant arrêté au 21 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025. Ils ont précisé que la locataire ne paie plus le loyer depuis le mois d’août 2024 et qu’ils s’opposaient à la suspension de la clause résolutoire.

Lors de l’audience, Madame [P] [V] est présente. Elle fait valoir que ses difficultés financières font suite à sa séparation avec son conjoint. Elle a trois enfants à charge. Elle est aide-soignante et perçoit 2.100€ de ressources mensuelles. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement le 25 février 2025.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 14 juillet 2018 contient une clause résolutoire (paragraphe « Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 7.655,00€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Le fait que la locataire justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 25 février 2025 ne fait pas obstacle à la possibilité, pour les bailleurs, de demander l’expulsion de la locataire, la décision de recevabilité à la procédure de surendettement survenant après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 22 octobre 2024 étant sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que la locataire ne paie plus le loyer depuis le mois d’août 2024. Elle est aide-soignante et perçoit 2.100€ de ressources mensuelles. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement le 25 février 2025. Dans ces conditions, la locataire, qui ne justifie pas qu’elle est en situation de régler sa dette locative, n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les bailleurs s’opposent à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [P] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] sollicitent la condamnation de Madame [P] [V] à leur verser la somme de 15.479,00€ à la date du 21 mars 2025, incluant le loyer du mois de mars 2025.

Madame [P] [V], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Cependant, lors de l’audience le Tribunal soulève une incohérence dans le décompte des sommes dues. A ce titre, il est relevé que le commandement de payer fait état d’une somme due, au 22 octobre 2024, à hauteur de 7.655,00€. Lors de l’audience, les bailleurs reconnaissent que la locataire n’a pas réglé les mois de novembre et décembre 2024, ainsi que les mois de janvier, février et mars 2025, soit 5 mois de loyer à 550€ à ajouter à la somme due lors de la délivrance du commandement de payer.

De sorte que Madame [P] [V] sera condamnée à verser à Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 10.405€.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] sollicitent la condamnation de Madame [P] [V] à leur verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z].

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] la locataire sera condamnée à leur verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juillet 2018 entre Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] d’une part et Madame [P] [V] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [V] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] la somme de 10.405€ (décompte arrêté au 21 mars 2025, incluant le loyer de mars 2025) ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à Monsieur [N] [Z] et Madame [M] [Z] une somme totale de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE