N° RG 26/00122 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C23F

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00122 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C23F

LE TREIZE MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

Rédigé par Mme [G] [N], auditrice de justice, sous le contrôle de M. Arnaud BRULON

GREFFIER : Hélène CORNIL.

_________________

DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [W], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 2]

Comparante

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 04 Mars 2026

Première audience : 03 Avril 2026

DÉBATS

Audience publique du 03 Avril 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

_________________

Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 26/00122 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C23F

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 août 2022, prenant effet le 25 août 2022, la SA LOGISSIA (ci-après la société LOGISSIA) a donné à bail à Madame [H] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement n°10 à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 234,19 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 234,19 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 25 août 2022.

Le 14 mai 2025, Madame [B] a restitué définitivement le logement et a donné pouvoir à Monsieur [D] [A] pour la représenter lors de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [B] de lui payer le solde locatif pour un montant de 1 297,61 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, arrêtés à la date de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, la société LOGISSIA a fait assigner Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALENCON aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 297,61 euros au titre de la dette de loyers et de charges, ainsi que des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 260 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens.PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 3 avril 2026, la société LOGISSIA maintient ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 256,56 euros déduction faite d’un virement de 150 euros effectué par Madame [B] le 28 mars 2026. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [B] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette en 4 mensualités, trois d’un montant de 280 euros et la quatrième du solde restant. Elle précise percevoir des revenus à hauteur de 2 600 euros.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement :

Sur la dette locative :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société LOGISSIA verse aux débats l’acte de bail, les états de lieux d’entrée et de sortie, un barème des réparations locatives ainsi que les décomptes des loyers et charges dont elle réclame l’exécution, accompagnés des lettres de relance et de mise en demeure.

Il ressort des pièces fournies que du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2024, le loyer s’élevait à 250,82 euros et les charges à 147,06 euros. Le 31 octobre 2024, une régularisation des charges, eau et chauffage est intervenue pour un montant global de 475,97 euros, et qu’une déduction de 50,87 euros a été effectuée compte tenu du bouclier tarifaire.

Il est justifié que durant cette période, Madame [B] a versé mensuellement les sommes de 440,88 euros par prélèvement automatique. De sorte qu’au 5 janvier 2025, la locataire était débitrice d’une somme de 296,10 euros.

S’agissant de la période du 31 janvier 2025 au 30 avril 2025, il doit être relevé que le loyer a été révisé à hauteur de 258,98 euros mensuels et les charges à hauteur de 162,89 euros mensuels. Les éléments versés aux débats démontrent que Madame [B] a versé mensuellement par prélèvement automatique une somme de 464,87 euros. De sorte qu’au 5 mai 2025, Madame [B] restait débitrice de la somme de 124,10 euros.

S’agissant du dernier loyer du mois de mai 2025, s’élevant à 116,96 euros et des dernières charges d’un montant de 73,57 euros, il ressort du décompte communiqué que 3 prélèvements automatiques ont été effectués pour un montant global de 276,53 euros. De sorte que Madame [B] demeurait débitrice d’une somme de 38,10 euros, qui a été versée par prélèvement automatique le 5 août 2025.

Il s’ensuit que la société LOGISSIA a perçu l’ensemble des loyers dus par Madame [B].

Concernant les charges, il doit être observé que le 4 août 2025, une régularisation est intervenue pour un montant total de 676,16 euros et que l’ensemble des prélèvements effectués ultérieurement ont été rejetés.

Il ressort des éléments versés aux débats que ce montant est conforme au contrat liant les parties, à la mise en demeure de payer et au décompte de créance actualisé au 4 août 2025.

Madame [B] reconnait devoir cette somme.

Madame [B] sera ainsi condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 676,16 euros au titre de l’arriéré de charges.

Sur les réparations locatives :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Le décret n°87-712 en date du 26 août 1987 détermine les réparations de nature locatives.

En l’espèce, la bailleresse sollicite le paiement d’une somme de 855,64 euros au titre des travaux de réfection, avec la ventilation suivante :

40 euros au titre de l’entrée/dégagement (remplacement du détecteur incendie)675,64 euros au titre du séjour (62% de la somme de 1 085 euros concernant le papier peint des murs et du sol)100 euros au titre des toilettes (réfection de la porte)40 euros au titre de la cave (remplacement de la serrure de porte)Il convient d’observer que l’état des lieux d’entrée produit par la société LOGISSIA est signé par la locataire, de sorte que le logement doit être rendu tel qu’elle l’a reçu, en tenant compte de la vétusté, observation faite que la locataire l’a occupé pendant près de 3 ans.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le détecteur incendie est manquant alors qu’il était en état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux, que la porte des toilettes est abimée alors que la peinture était neuve à l’emménagement et que la porte de la cave a deux clés manquantes, ce qui justifie le remplacement de la serrure.

S’agissant des revêtements muraux et du sol du séjour, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des tâches sur deux pans de murs ainsi que des dégradations sur le sol et notamment de la présence de brûlure de cigarettes, alors que les murs et le sol étaient neufs.

Dès lors, les frais de remise en état des murs et du sol, ainsi que du remplacement du détecteur incendie et de la serrure de la cave sont justifiés.

De surcroit, il résulte de l’état récapitulatif signé par Monsieur [D] [A], que Madame [B] a reconnu et accepté les indemnités dues pour la non-exécution des réparations locatives. Par ailleurs, la locataire ne conteste pas le montant de cette dette.

Au regard des tarifs actualisés dans le barème des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la société LOGISSIA, les frais de réparation locatives à la charge de Madame [B] ont été justement évalués à la somme de 855,64 euros (40 euros pour le détecteur incendie + 100 euros de réfection de porte + 40 euros pour la serrure + 526,68 euros pour le sol + 148,96 euros pour deux pans de murs), au regard de la durée de l’occupation du logement pendant près de 3 ans.

Il en résulte qu’après soustraction du dépôt de garantie de 234,19 euros versé par la locataire, ainsi que d’un virement de 150 euros, Madame [B] sera condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 1 147, 61 euros (676,16 + 855,64 – 234,19 – 150), au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à à compter du 4 mars 2026, date de l’assignation.

Les frais d’assignation à hauteur de la somme de 108,95 euros étant compris dans les dépens, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [B] a débuté l’apurement de sa dette locative, qu’elle ne conteste pas, en effectuant un virement de 150 euros le 28 mars 2026.

Compte tenu de la situation économique de Madame [B] et de l’accord du créancier, il y a lieu d’accorder à la débitrice des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement des sommes dues par Madame [B], ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

La société LOGISSIA sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande que Madame [B] ne soit pas condamnée sur le fondement des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la SA LOGISSIA la somme de 1 147, 61 euros au titre des charges et réparations locatives du logement, avec intérêts au taux légal à compter 4 mars 2026,

ACCORDE à Madame [H] [B] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 3 mensualités équivalentes d’un montant de 280 euros et une 4ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme après mise en demeure non régularisée dans un délai d’un mois et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Madame [H] [B] au paiement des entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation,

DEBOUTE la SA LOGISSIA du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits,

La greffière Le Président