N° RG 25/00409 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYUI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYUI

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [T] [V] [H], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [G] [V] [H], demeurant [Adresse 4]

Comparants

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 25 Août 2025

Première audience : 07 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYUI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2024 , la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] un logement situé [Adresse 3]. [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 329,12 euros révisable annuellement outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 470,35 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril des locataires,

— condamner solidairement Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] au paiement des sommes suivantes:

—  3 270,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 21 août 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 27 août 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 novembre 2025.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 4 416,93 euros. Elle précise qu’il y a eu des paiements mais insuffisants pour couvrir le loyer en cours et ajoute que les locataires n’ont jamais fait remonter de difficultés relatives au chauffage.

En défense, Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H], comparant en personne, ne contestent pas ne pas être à jour des loyers mais sollicitent une diminution de la dette pour tenir compte des problèmes de chauffage faisant valoir qu’ils n’ont aucun chauffage depuis l’entrée dans les lieux et qu’ils sont confrontés à un problème d’humidité. Ils sollicitent par ailleurs des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de se maintenir dans le logement.

Les défendeurs ont été autorisés à justifier du règlement du loyer d’octobre en cours de délibéré.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Suivant avis du 1er décembre 2025, le juge a sollicité les observations des parties avant le 20 décembre 2025 sur la recevabilité de la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de justification de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucune observation n’a été apportée par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. …. ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a bien été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 27 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En revanche, si la société LOGISSIA produit un formulaire de saisine de la CCAPEX daté du 25 février 2025, il n’est apporté aucun justificatif de la communication de ce formulaire deux mois au moins avant l’assignation du 25 août 2025. Au contraire, l’accusé de réception, par mail, de la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne fait état d’une saisine du 23 septembre 2025, soit postérieurement à l’assignation.

De la même manière, la société LOGISSIA produit une fiche de signalement des impayés à la Caisse d’Allocation Familiale datée du 20 février 2025, mais il n’est pas justifié de son envoi ou de sa réception par l’organisme.

Dès lors, il apparaît que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’assignation, diligence prescrite à peine d’irrecevabilité.

En conséquence, la demande de la société LOGISSIA aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront dès lors rejetées.

Il convient en revanche d’étudier la demande en paiement des loyers qui n’est pas affectée par cette irrecevabilité.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La société LOGISSIA produit un décompte actualisé au 05 novembre 2025 d’un montant total de 4 416,93 euros, après déduction des frais de recouvrement, incluant une somme de 114,17 euros au titre de la régularisation des charges liées au chauffage.

Toutefois en application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges sont récupérables sur justificatifs.

En l’espèce, la société LOGISSIA ne justifie pas de ces charges qui sont au surplus contestées par les locataires. Dès lors, la somme de 114,17 euros sera déduite du décompte.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 16 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 3 mars 2025 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte ainsi la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et charges d’un montant de 4 302,76 euros arrêtée au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse.

A l’exclusion des frais de chauffages, Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H], qui ne contestent d’ailleurs pas les impayés, n’apportent pas d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] à payer à la société LOGISSIA la somme totale de 4 302,76 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

En application de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Ils exposent percevoir des revenus d’environ 2700,00 euros par mois et supporter, en plus du loyer s’élevant actuellement à 482,40 euros charges comprises, des crédits à la consommation pour 454 euros par mois. Ils ont deux enfants à charge. Ils proposent des mensualités de 100,00 euros.

Toutefois, il apparaît qu’au jour de l’audience, les locataires n’ont pas repris le paiement intégral des loyers en cours. Il n’est justifié d’aucun règlement en octobre 2025 ni novembre 2025, que ce soit au titre des loyers en cours ou de l’arriéré, alors même que la possibilité leur a été offerte à l’audience d’en justifier en cours de délibéré.

En outre, compte tenu du montant de la créance (4 302,76 euros) et de la situation des locataires, Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] ne sont pas en situation de régler leur dette locative sur 24 mois.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H].

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H], qui succombent, aux dépens de l’instance dont seront exclu le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture dès lors que la demande de résiliation de bail n’est pas recevable.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LOGISSIA ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉCLARE irrecevable la demande de la société LOGISSIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE les demandes d’expulsion et de condamnation aux indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] à payer à la société LOGISSIA, la somme de 4 302,76 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 5 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] ;

REJETTE la demande formée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] [H] et Madame [T] [V] [H] aux dépens de l’instance, dont sera exclu le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION