TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00350 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CXRR

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [O] [K], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Madame [H] [D]

née le 13 Février 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 24 Novembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que l’ordonnance serait rendue le dix sept Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2018, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Madame [H] [D] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 420.13€ et 75.46 € de provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2018, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [H] [D] une place de parking située au [Adresse 1] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 15 € et 0.50 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6049.70 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique en date du 11 juillet 2025, la SA [Adresse 8] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 Septembre 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Madame [H] [D] ;

•La condamner au paiement par provision de la somme principale de 8079.34 €, représentant les loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

•La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en subissant les augmentations légales (habitation et parking) ;

•La condamner au paiement du SLS, de l’indémnité pour frais de dissier ainsi qu’à une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux conformément à l’article L442-5 du code de construction et de l’habitation suite à son inaction relative à l’enquête sociale, le bailleur étant un organisme d’habitation à loyer modéré ;

•La condamner au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

•La condamner au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 30 septembre 2025.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS a précisé un défaut d’assurance ; a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 9761.67 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [H] [D] n’est ni présente, ni représentée si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [D] assignée par acte de commissaire de justice et remise à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En dehors de cette hypothèse, selon l’article 7g de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l’espèce, si la SA HLM UN TOIT POUR TOUS dénonce un défaut d’assurance et que l’assignation en référé signifié à Madame [D] y fait référence, il n’est produit aucun commandement pour défaut d’assurance, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire ne pourrait être fondée pour défaut d’assurance.

Le bail conclu le 30 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2025, pour la somme en principal de 6049.70 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2025.

L’expulsion de Madame [H] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [H] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9761.67 € à la date du 24 novembre 2025.

Madame [H] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9761.67 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6049.70 € à compter du commandement de payer (11 juillet 2025), sur la somme de 8079.34€ à compter de l’assignation (22 septembre 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [H] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges (habitation et parking) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 566.24 € après déduction du supplément de loyer solidarité.

III/ SUR LA DEMANDE RELATIVE AU SUPPLEMENT DE LOYER SOLIDARITE :

Aux termes de l’article L441-3 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Les organismes d’habitations à loyer modéré «perçoivent» des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements".

Aux termes de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation "L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal au coefficient maximal adopté par l’organisme ou, à défaut, égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

Pour rappel, les règles applicables au supplément de loyer solidarité n’ont pas à figurer au bail pour être opposable en raison de son origine législative ([Localité 7], 30 janv. 1996). Par ailleurs, en cas de clause contractuelle, cette dernière ne constitue pas une clause pénale.

En l’espèce, SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Madame [H] [D] au paiement d’un supplément de loyer solidarité.

Il ressort du décompte produit par la SA [Adresse 8] qu’un surloyer de 356.72 euros est appliqué depuis janvier 2025. Pour justifier d’un tel supplément, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS produit :

•Une demande d’enquête de loyer solidarité au 1er janvier 2025 envoyé le 24 septembre 2024 ;

•Une relance d’enquête de loyer solidarité au 1er janvier 2025 envoyé le 05 novembre 2024 ;

•Une lettre de mise en demeure sous constat d’huissier en date du 03 décembre 2024 avec reproduction en fin de lettre de l’article L.441-9 du CCH ;

•Un mail daté au 28 août 2025 dans lequel la chargée de contentieux a averti Madame [D] qu’un supplément loyer solidarité de 356.72 euros est ajouté chaque mois et que sa dette ne cesse d’augmenter ;

En outre, le diagnostic social et financier en date du 22 octobre 2025 fait valoir que Madame [D] a été relancé plusieurs reprises, mais qu’elle n’a réagit à aucune relance ; qu’elle n’a jamais répondu à son enquête sociale et ne s’est pas présentée à la conciliation de justice.

Enfin, Madame [H] [D], non comparante, n’apporte aucune justification quant à son inertie.

La SA [Adresse 8] donne alors force probante à sa prétention conformément à l’article L441-9 du Code.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [H] [D] au paiement d’un supplément de loyer et solidarité.

IV. SUR LA DEMANDE RELATIVE A LA PENALITE :

Aux termes de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation pris en son premier alinéa "Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur.

Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 € par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.".

En l’espèce, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation de Madame [H] [D] au paiement d’une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux.

En l’état des éléments, le diagnostic social et financier en date du 22 octobre 2025 fait valoir que Madame [D] a été relancé plusieurs reprises, mais qu’elle n’a réagit à aucune relance ; qu’elle n’a jamais répondu à son enquête sociale et ne s’est pas présentée à la conciliation de justice, ce qui permet de démontrer l’inertie de Madame [D].

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [D] au paiement d’une pénalité de 7.62 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux.

V/ SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’INDEMNITE POUR FRAIS DE DOSSIER :

En l’espèce, la SA [Adresse 8] sollicite la condamnation de Madame [D] à une indemnité pour frais de dossier.

Or, il est constaté que la bailleresse a déjà comptabilisé des frais de dossier pour enquête sociale à janvier 2025.

Par conséquent, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS sera déboutée de sa demande.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La condamnation aux suites de l’instance telle que sollicitée par la bailleresse, étant une demande générale et imprécise, il ne pourra y être fait droit.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2018 entre la SA [Adresse 8] et Madame [H] [D] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM UN TOIT POUR TOUS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est ;

CONDAMNONS Madame [H] [D] à verser à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 9761.67 € (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant une dernière facture datée à octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 6049.70 €, sur la somme de 8079.34€ à compter du 22 septembre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [H] [D] à payer à la SA HLM UN TOIT POUR TOUS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 566.24 € ;

CONDAMNONS à titre de provision, Madame [H] [D] au paiement de la somme de 356.72 € par mois jusqu’à libération totale des lieux ;

CONDAMNONS à titre de provision, Madame [H] [D] au paiement d’une pénalité de 7.62 € par mois jusqu’à libération totale des lieux ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 8] de sa demande au titre de l’indemnité relative au frais de dossier ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI