TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 14 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01207 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CXAK

JUGEMENT CIVIL

Contentieux inférieur à 10 000 €

PARTIES :

DEMANDEUR :

[Adresse 5] [Localité 6] immatriculée sous le numéro RCS 310 914 429 pris en la personne de son représentant légal au dit siège sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. L ‘EMPEREUR immatriculée sous le numéro RCS 793207028 prise en la personne de son représenant légal au dit siège sis

Chez M. [Y] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de M. [Y] [U], Gérant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 1er Septembre 2025 devant Claire SARODE, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quatorze Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière L’EMPEREUR est propriétaire des lots 22 et 92 au sein de la copropriété RÉSIDENCE [Localité 6] située au [Adresse 1] à [Localité 3] dont le syndic est DOUSSON immobilier.

Après mises en demeure et commandement de payer en date du 8 avril 2025, par acte du 8 août 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné la SCI L’EMPEREUR pris en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins, notamment, de paiement de la somme de 9.402,32 euros au titre des frais de copropriété impayés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation dans laquelle il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI l’EMPEREUR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 9.409,32 euros actualisable au jour du rendu de la décision à venir, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2023,

— CONDAMNER la SCI l’EMPEREUR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 171,21 euros en remboursement des frais inhérents à la délivrance du commandement de payer du 8 avril 2025 et qui n’ont été engagés qu’en l’état d’une situation d’impayés qui perdurait,

— CONDAMNER la SCI l’EMPEREUR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 400 euros au titre des frais de syndic,

— CONDAMNER la SCI l’EMPEREUR à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI l’EMPEREUR aux entiers dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI est redevable du 1er appel de fonds de l’année 2022 puis des appels de fonds des années suivantes, en ce compris les appels de fonds travaux votés en assemblée générale dont le paiement n’a pu être obtenu malgré les mises en demeure et le commandement de payer. Le Syndicat des copropriétaires demande également la prise en charge des frais engagés pour le traitement de cet impayé. A l’audience, le Syndicat des copropriétaires déclare vouloir obtenir un titre exécutoire.

Monsieur [W] [U] gérant de la SCI comparaît en personne. Il ne remet pas en cause sa dette mais indique avoir des problèmes de santé et être en cours de séparation avec son épouse qui compose avec lui la SCI. Il précise que le logement en question est en vente. Il ne produit cependant aucune pièce à l’audience. Il demande à arrêter les frais d’huissier.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire les statuts de la SCI en cours de délibéré ce qu’il n’a pas été fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…) ".

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L’article 14-1 du même texte dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale », ce alors que son article 19-2 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».

En l’espèce, pour justifier de sa créance, le Syndicat des copropriétaires produit :

— les appels de fonds pour les exercices 2020/2021, 2024 et 2025,

— les appels de fonds travaux et loi ALUR pour les années 2023 à 2025,

— les répartition des charges pour les années 2022/2023, 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2022, 2023, 2024 et 2025,

— les mises en demeure des 15 juin 2023 et 12 mars 2024,

— le commandement de payer du 8 avril 2025,

— le décompte de la dette de la SCI,

— des justificatifs de consommation d’eau.

A la lecture des procès-verbaux d’assemblée générale, il s’avère que la SCI L’EMPEREUR détient 197 tantièmes.

Il résulte des pièces produites que la SCI L’EMPEREUR est redevable des charges de copropriété des appels de fonds travaux votés en assemblée générale et de la cotisation des fonds travaux rendus obligatoire par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun paiement n’est intervenu par la SCI depuis le mois de décembre 2023.

En conséquence, au regard du décompte produit, la SCI L’EMPEREUR est redevable des sommes suivantes au titre des charges et des travaux de :

— Au titre de l’année 2022 : 424,57 euros (appels de fonds du 4ème trimestre déduction faites des régularisations),

— Au titre de l’année 2023 : 2321,05 euros (4 appels de fonds et la régularisation de 265,77 euros de fin d’exercice),

— Au titre de l’année 2024 : 3.162,65 euros (selon décompte)

— Au titre de l’année 2025 : 2.096,41 euros.

S’agissant des appels de fonds travaux :

*Au titre de l’année 2023 : 180,94 euros (appel de fonds maître d’œuvre pour étude et suivi des travaux de rénovation de la chaufferie)

*Au titre de l’année 2024 : 2.326,43 euros (travaux de rénovation de chaufferie déduction faite de la régularisation de 4,27 euros)

*Au titre de l’année 2025 : 70,15 euros.

S’agissant des fonds travaux ALUR :

*Au titre de l’année 2023 : 96,93 euros,

*Au titre de l’année 2024 : 119,46 euros,

Soit un montant total de 10.798,59 euros.

A cette somme il convient de déduire les règlements effectués par le copropriétaire en 2023 pour un montant de 1.200 euros et les régularisations à hauteur de :

-197,84 euros en juin 2024 pour les utilisations des fonds travaux ALUR,

-133,38 euros en mai 2025 pour le certificat d’économie d’énergie,

—  81,95 euros pour l’annulation des travaux sur les néons.

Soit une somme totale due par la SCI L’EMPEREUR au titre de ses charges de copropriété de 9.185,42 euros.

Il convient d’appliquer les intérêts à taux légal à compter du présent jugement car il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 dispose que " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)"

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires justifie des frais de commandement de payer en produisant la facture de l’huissier. La SCI sera donc condamnée à payer cette somme.

S’agissant des frais de mise en demeure, il n’est pas justifié de leur envoi par lettre recommandée, la somme ne sera donc pas retenue.

Enfin, il n’est produit qu’une seule facture relative aux frais de constitution de dossier pour l’auxiliaire de justice, ains seule la somme de 160 euros TTC sera retenue.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SCI L’EMPEREUR succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens et à verser 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONDAMNE la SCI L’EMPEREUR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 9.185,42 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI L’EMPEREUR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 171,21 euros,

CONDAMNE la SCI L’EMPEREUR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] 160 euros,

CONDAMNE la SCI L’EMPEREUR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI L’EMPEREUR aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente.

La Greffière, La Présidente,

Christine TREBIER Claire SARODE