TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00196 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVXE

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [B]

né le 10 Mars 1942 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier SAUTEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F]

né le 03 Février 1981 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [X]

née le 27 Août 1991 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2021 avec prise d’effet au 20 décembre 2021, Monsieur [N] [B] a donné à bail à Monsieur [O] [F] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 540 € et 15 € de provision sur charges.

Par acte du 03 janvier 2022, Madame [H] [X] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [O] [F] pour le paiement notamment des loyers, indemnité d’occupation, des charges, des dégradations et réparations locatives, des impôts et taxes et tous frais de procédures, dus en vertu du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Monsieur [N] [B] a fait signifier à Monsieur [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4860€ en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [H] [X] par voie de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025.

Par notification électronique en date du 22 janvier 2025, Monsieur [N] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Monsieur [N] [B] a fait assigner Monsieur [O] [F] et Madame [H] [X] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

•D’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F], et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée avec si besoin est, le concours de la force publique;

•Les condamner solidairement au paiement par provision de la somme principale de 6525 €, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

•Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme de 540 € par mois ;

•Les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

•Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer en date du 21 janvier 2025, le coût de la dénonce du commandement à caution du 30 janvier 2025 et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 22 avril 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [N] [B] actualise l’arriéré de loyer à la somme de 9300 euros au jour de l’audience.

Madame [H] [X] explique avoir cessé de régler les loyers en raison du dysfonctionnement de la chaudière, d’une fuite au niveau de la toiture. Elle fait part de son souhait de quitter le logement, une fois qu’elle aura trouvé un autre logement. Elle ne conteste pas la dette et déclare ne pas avoir à régler un loyer dont le logement n’est pas aux normes.

Monsieur [N] [B] a demandé au juge du contentieux de la protection, la possibilité de fournir en note en délibéré le décompte actualisé, ce qui a été accordé.

En cours de délibéré, Madame [H] [X] a remis en date du 29 septembre 2025, le rapport de visite du logement établi par Madame [Y] [M], une lettre à son nom ainsi que des photos du logement.

Le 02 octobre 2025, Monsieur [N] [B] a remis son décompte actualisé et a sollicité un rejet des pièces supplémentaires versées par Madame [X] qui n’ont pas été soumises au contradictoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure, Monsieur [O] [F] n’est ni présent, ni représenté, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] assigné par acte de commissaire de justice et dépôt à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I/ SUR L’IRRECEVABILITÉ DES PIÈCES :

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.".

En l’espèce, Madame [H] [X] a fait parvenir en cours de délibéré un rapport de visite établi par Madame [Y] [M], une lettre à son nom ainsi que des photos du logement démontrant son insalubrité.

Si le rapport de visite a bien été communiqué au conseil de Monsieur [B], il apparaît que la lettre manuscrite rédigée par Madame [X] et les photos du logement n’ont pas été soumis au contradictoire.

Par conséquent, la lettre manuscrite de Madame [X] et les photos du logement dénonçant l’insalubrité alléguée par cette dernière seront déclarées irrecevables.

II/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 6] par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions légales.

Monsieur [N] [B], justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 18 décembre 2021 avec prise d’effet au 20 décembre 2021 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 4860€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 Mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [O] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II/ SUR LES DEMANDES A L’ENCONTRE DE LA CAUTION :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [H] [X] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [O] [F], pour la durée du bail.

Le commandement de payer du 21 janvier 2025 a été régulièrement dénoncé à Madame [H] [X] par dénonciation délivrée par voie de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025.

Par conséquent, Madame [H] [X] sera tenue solidairement des dettes de Monsieur [O] [F] .

III/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9300 € à la date du 29 septembre 2025.

Monsieur [O] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Toutefois, Madame [H] [X], en sa qualité de caution solidaire reconnaît le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9300 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4860 € à compter du commandement de payer (21 janvier 2025), sur la somme de 6525€ à compter de l’assignation (22 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [H] [X] et Monsieur [O] [F] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, telle que sollicité dans l’assignation soit à la somme de 540 €.

En effet, cette somme semble inférieure au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (555 €), mais le juge des référés ne pouvant statuer au delà des demandes formulées par les parties et aucune demande actualisée n’ayant été formulée à l’audience, il ne pourra retenir que le montant précisément quantifié dans l’assignation.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [X] et Monsieur [O] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce du commandement de payer à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevables la lettre manuscrite ainsi que les photos du logement remise à l’accueil du Tribunal judiciaire d’ALES le 29 septembre 2025 par Madame [H] [X] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2021 avec prise d’effet au 20 décembre 2021 entre Monsieur [N] [B] et Monsieur [O] [F] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 22 Mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [O] [F] à verser à Monsieur [N] [B] à titre provisionnel la somme de 9300€ (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture datée à septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 4860€, sur la somme de 6525€ à compter du 22 avril 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [X] et Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [N] [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 540€ ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [X] et Monsieur [O] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce du commandement de payer à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI