TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 Janvier 2025

N°R.G. : 24/02856

N° Portalis DB3R-W-B7I-2BYD

N° Minute :

Société AJRS

c/

Société BLH IMMOBILIER, Société PHARMACIE DU CENTRE

DEMANDERESSE

Société AJRS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0062

DÉFENDERESSES

Société BLH IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

Société PHARMACIE DU CENTRE

[Adresse 2]

[Localité 5]

toutes les deux représentées par M^e Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 7 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (92) est placé sous le régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965. Il est composé de deux bâtiments A et B, subdivisés en cinq lots, répartis entre deux copropriétaires, Monsieur [I] [L] et Madame [Z] [L] propriétaires des lots n° 2 et 4 d’une part, la SCI BLH IMMOBILIER propriétaire des lots n° 1, 3 et 5 d’autre part.

Par ailleurs, elle est propriétaire d’un immeuble attenant à celui-ci, situé au n° [Adresse 2].

L’ensemble de ces propriétés constitue un terrain d’un seul tenant et continu, sans aucune séparation, dont le rez-de-chaussée est exploité par une officine de pharmacie sous la dénomination « PHARMACIE DU CENTRE » et les autres zones par des cabinets médicaux.

Par un courrier recommandé en AR daté du 15 janvier 2024, la SCI BLH IMMOBILIER a informé les époux [L] de leur intention d’engager des travaux au sein de ses lots, afin de permettre d’une part, l’extension de la pharmacie au rez-de-chaussée et d’autre part, la surélévation du bâtiment côté ouest afin de créer des cabinets médicaux aux étages supérieurs.

A cette occasion, la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE ont saisi le juge des référés aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise dans le cadre d’un référé préventif. Par ordonnance en date du 27 mai 2024, Monsieur [D] [Y] était désigné en qualité d’expert judiciaire à cet effet.

Considérant que les travaux engagés par la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE n’étaient pas réalisés seulement sur la parcelle du [Adresse 2] à [Localité 5] constituant la propriété de la SCI BLH IMMOBILIER, mais aussi sur la parcelle en copropriété du [Adresse 1], les époux [L] ont, au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, saisi le Président du tribunal judiciaire de Nanterre d’une demande en désignation d’un administrateur provisoire de cette copropriété.

Suivant une ordonnance sur requête rendue le 12 septembre 2024, Maître [W] [G] de la SELARL AJRS, administrateur judiciaire, a été nommé pour une durée de douze mois en qualité d’administrateur provisoire de ladite copropriété, avec mission d’administrer celle-ci et de la représenter notamment dans le cadre de la mission d’expertise confiée à Monsieur [Y].

Par acte judiciaire en date du 30 septembre 2024, Monsieur et Madame [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître [G], ainsi que d’autres parties, pour une audience de référé prévue le 19 février 2025, afin de voir étendre la mission de l’expert judiciaire notamment sur des dégradations qui auraient été causées par la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE sur les parties communes.

Considérant que les travaux entrepris par la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE, sans accord donné selon les dispositions contenues dans la loi du 10 juillet 1965, constituaient un trouble manifestement illicite, la SELARL AJRS les a assignés en référé à heure indiquée auprès du président du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

condamner la SCI BLH IMMOBILIER à suspendre tous travaux dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 1000 € par jour de retard, commençant à courir dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

dire et juger que le Président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en tant que juge des référés, se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte par application de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution

condamner la SCI BLH IMMOBILIER au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire venue à l’audience du 07 janvier 2025 a été retenue pour être plaidée.

Aux termes de conclusions écrites soutenues oralement, la SELARL AJRS a maintenu ses prétentions initiales et a demandé que la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE soient déboutées de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à celle relative visant à dispenser la SCI BLH IMMOBILIER de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle expose que la lettre de la SCI BLH IMMOBILIER du 15 janvier 2024 ne saurait constituer une décision, répondant de surcroît aux critères de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui vient donc à constituer un trouble manifestement illicite, ressortant de la compétence du juge des référés pour y remédier ; que le fait que les travaux en cours de réalisation bénéficieraient d’un permis de construire ne saurait, d’aucune façon, justifier l’exécution de travaux en cours sur les parties communes ; qu’à supposer que la lettre du 15 janvier 2024 puisse être qualifiée de « décision » au sens de l’article 41-16-2ème de la loi du 10 juillet 1965, elle n’aurait fait courir aucun délai pour la contester tout simplement au motif que, en contradiction avec les articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967, l’absence de reproduction du délai de contestation rend cette notification irrégulière ; que dès lors, faute pour la SCI BLH IMMOBILIER de justifier d’une autorisation du syndicat des copropriétaires afférente à leur réalisation, elle est fondée à solliciter au nom de ce dernier l’arrêt immédiat des travaux.

La SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE ont conclu aux rejet des demandes de la SELARL AJRS, sollicitant la condamnation de cette dernière en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la dispense pour la SCI BLH IMMOBILIER de toute participation aux frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elles font valoir que le nombre de voix au sein de ladite copropriété étant réparti seulement entre deux copropriétaires, chacun d’eux a le choix, en matière de travaux, soit d’obtenir l’accord de l’autre en assemblée générale, soit de faire application dans certains cas, aux dispositions dérogatoires des articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’au cours d’une assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2019, à l’occasion de laquelle Monsieur et Madame [L] ont obtenu eux-mêmes l’accord de la SCI BLH IMMOBILIER pour réaliser leurs propres travaux de surélévation, celle-ci leur a présenté son propre projet de surélévation, objet des travaux litigieux, sur lequel de manière expresse, les époux [L] ont émis une non-opposition, à la condition de ne pas avoir de fenêtre en vis-à-vis de leurs fenêtres d’habitation ; qu’au regard de l’ampleur des travaux, elle a souhaité, afin de rendre incontestable l’autorisation de Monsieur et Madame [L] sur la partie en copropriété, de procéder à la notification de ces travaux prévus par l’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, permettant les décisions mentionnées à l’article 41-16 sans réunion de l’assemblée générale ; que la Ville de [Localité 5] bénéficiant d’un plan d’occupation des sols rendu public et d’un plan local d’urbanisme au sens des dispositions de l’article L211-1 du code de l’urbanisme, les travaux de surélévation sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, au lieu de la majorité des deux tiers normalement prévue pour ce type de travaux par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette décision figurant au titre des décisions visées par l’article 41-16 2° pouvait être prise sans assemblée générale, mais par voie de notification ; que la notification réalisée par la SCI BLH IMMOBILIER n’a jamais fait l’objet de la moindre contestation de la part de Monsieur et Madame [L] dans le délai de deux mois visé à l’article 41-19, de sorte qu’en application de l’article 41-17, les travaux réalisés sont opposables de façon définitive à Monsieur et Madame [L] ; que l’argument selon lequel la SCI devait obtenir deux tiers des voix est inopérant dans la mesure où aucune contestation n’a été soulevée dans le délai de deux mois ; qu’il en résulte qu’aucun trouble manifestement illicite n’existe ; qu’au surplus, les effets disproportionnés d’une suspension de chantier rendent incompétent le juge des référés pour statuer sur cette demande, au regard des conséquences sur la sécurité des biens et des personnes et sur l’existence même de la PHARMACIE DU CENTRE aux effets sanitaires et sociaux irrémédiables.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande portant sur l’arrêt immédiat des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas particulier, la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] ne comprenant que deux copropriétaires, elle est soumise aux dispositions particulières énoncées aux articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965.

A cet égard, l’article 41-16 2° de ladite loi prévoit que par dérogation notamment aux dispositions de l’article 17 et du deuxième alinéa du I de l’article 22, les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.

Suivant l’article 41-17, par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Selon l’article 41-19, par dérogation au deuxième alinéa de l’article 42, le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.

Enfin, l’article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit notamment que le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Cette notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de ladite loi.

En l’espèce, aux termes d’un courrier en date du 15 janvier 2024, la SCI BLH IMMOBILIER a notifié aux époux [L] la décision d’engager des travaux au sein des lots dont elle est propriétaire consistant en :

— l’extension de la pharmacie en rez-de-chaussée par la fermeture de la cour existante et son extension en lieu et place du cabinet médical existant au rez-de-chaussée,

— la surélévation du bâtiment côté ouest afin de créer des cabinets médicaux aux étages supérieurs,

A la lecture de l’avis de réception de ce courrier, celui-ci a été notifié à Monsieur et Madame [L] le 16 janvier 2024, date à laquelle il leur a été distribué par la Poste.

A ce sujet, il s’évince des dispositions de l’article 41-16 2° de la loi du 10 juillet 1965 énoncées ci-dessus que les décisions visées concernent celles relevant de l’article 25 nécessitant la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutefois, la décision portant sur la surélévation d’un bâtiment de la copropriété relève de la majorité définie à l’article 26 exigeant la double majorité en nombre de copropriétaires et en voix des deux tiers.

Il ressort du règlement de copropriété applicable à cet immeuble que :

les lots 2 et 4, propriété des époux [L] représentent 508/1000 tantièmes des parties communes,les lots 1, 3 et 5, propriété de la SCI BLH IMMOBILIER, représentent 492/1000 tantièmes des parties communes,

Il en découle que la SCI BLH IMMOBILIER n’est pas majoritaire au sein de cette copropriété, ne détenant que 49 % des tantièmes.

Dès lors, elle n’avait pas le pouvoir d’adopter unilatéralement une décision relevant de l’article 25 exigeant la majorité des voix des copropriétaires, alors qu’elle est loin de disposer des deux tiers des voix au sein de cette copropriété composée de deux membres.

Au demeurant, les règles de majorité qualifiée figurant à l’article 35 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, visant la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment lorsque celui-ci est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L211-1 du code de l’urbanisme, n’ont aucune incidence sur les conditions permettant à l’un des deux copropriétaires de prendre les décisions mentionnées à l’article 41-16 2°. En effet, outre le fait que la décision du 15 janvier 2024 ne porte pas sur l’aliénation d’un droit de surélever, mais seulement sur la surélévation de l’un des bâtiments de la copropriété, la majorité des voix de tous les copropriétaires requise dans ce cas nécessiterait de toute manière que le copropriétaire, à l’origine de la décision unilatérale, puisse disposer d’au moins des deux tiers des voix.

Dès lors, les conditions relatives à la décision du 15 janvier 2024 ne sont manifestement pas remplies. Compte tenu de la répartition des tantièmes entre les deux copropriétaires, la mise en œuvre des travaux en question nécessitait l’accord de l’autre copropriétaire.

En revanche, il est exact qu’une décision même irrégulière ne peut être qualifiée d’inexistante, si elle n’a pas fait l’objet d’une contestation par le second copropriétaire.

Néanmoins, dans le cas présent, si la décision du 15 janvier 2024 a bien été notifiée aux époux [L] le 16 janvier suivant, le courrier ne précise pas le délai de contestation édicté par l’article 441-19, à savoir deux mois à compter de la notification. Cette condition requise par l’article 18 du décret du 17 mars 1967 pour les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires est à fortiori transposable pour une décision unilatérale concernant une copropriété ne comprenant que deux copropriétaires. Au demeurant, il n’est même pas indiqué qu’il s’agit d’une décision prise en application de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, en application de ce même article 41-19, si la décision n’a pas fait l’objet d’une notification régulière, le délai de contestation continue à courir, de sorte que l’exécution de la décision est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de recours dont dispose l’autre copropriétaire.

Il en résulte que la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE CENTRALE n’étaient pas légitimes à commencer les travaux en question sur la base de la décision prise unilatéralement le 15 janvier2024. En second lieu, les parties défenderesses font valoir qu’il y aurait eu un accord de passé avec les époux [L] lors d’une réunion qui s’est déroulée le 04 juillet 2019 à l’occasion de laquelle la représentante légale de la SCI avait donné elle-même son accord au propre projet de surélévation des époux [L].

A ce titre, le procès-verbal qui se rapporte à celle-ci mentionne le passage suivant : « Madame [N] (représentante légale de la SCI) a évoqué l’idée d’une surélévation au-dessus de la pharmacie. M. et Mme [L] n’y sont pas hostiles, mais émettent le souhait de ne pas avoir de fenêtre en vis-à-vis de leurs fenêtres d’habitation, compte tenu de la faible largeur de la cour ».

Or, si au travers de cette phrase, Monsieur et Madame [L] expriment une non-opposition sur ce point, celle-ci ne peut avoir l’effet d’une véritable délibération consacrant une position définitive sur cette question, et ce d’autant qu’à l’occasion de cette réunion, la réalisation de ces travaux apparaît visiblement au stade du simple projet, loin d’une concrétisation certaine.

Il en résulte que le fait pour la SCI BLH IMMOBILIER d’entreprendre des travaux impactant les parties communes sans l’accord du second copropriétaire, constitue un trouble manifestement illicite.

Au demeurant, constatant un tel trouble, le juge n’a pas à prendre en considération les répercussions économiques, sociales ou sanitaires que représenterait la suspension des travaux engagés par les défenderesses, alors que les règles en matière d’autorisation pour les exécuter prévues par la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées.

Par ailleurs, contrairement à l’argumentation de ces dernières, la demande d’interruption des travaux par la SELARL AJRS constitue tout à fait une mesure conservatoire, puisqu’elle est de nature à faire cesser les travaux présentant un caractère illicite.

Ce faisant, Il convient de condamner la SCI BLH IMMOBILIER à suspendre tous travaux dans l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BLH IMMOBILIER et la société PHARMACIE DU CENTRE, parties succombantes, seront condamnées aux entiers dépens.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SELARL AJRS la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi de la somme de 1500 € au bénéfice de cette dernière sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, il conviendra de rejeter la demande en paiement émise de ce chef par les parties défenderesses.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI BLH IMMOBILIER à suspendre tous travaux dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que le Président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en tant que juge des référés, se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte,

CONDAMNONS la SCI BLH IMMOBILIER à payer à la SELARL AJRS la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande en paiement de la SCI BLH IMMOBILIER et de la société PHARMACIE DU CENTRE émise de ce chef,

CONDAMNONS la SCI BLH IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision,

FAIT À NANTERRE, le 21 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président