TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 116/2025

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00074 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUTY

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie LAPLANE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [N] [P]

née le 26 Septembre 1976 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Eve SOULIER, avocat au barreau d’AVIGNON plaidant substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

L’OPH HABITAT DU [Localité 8] a donné à bail à Madame [N] [P] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 11] par contrat du 11 octobre 2022 avec prise d’effet le 12 octobre 2022, pour un loyer mensuel de 518.78 € et 40.02 € de provision sur charges.

Un garage ainsi que des annexes au bien immobilier sont également loués tel que mentionné sur l’annexe au contrat de location signé le 05 octobre 2022 avec prise d’effet au 12 octobre 2022 moyennant des loyers respectifs de 35.38 € et 25.28 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT DU [Localité 8] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2025l’OPH HABITAT DU [Localité 8] a ensuite fait assigner Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 24 mars 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 8] reprend les termes de son assignation et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] ;

— de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 5829.80 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses soit le montant de 692.51€ augmenté des intérêts au taux légal et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,

— de condamner cette dernière au paiement outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 28 avril puis du 26 mai 2025 et les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience du 26 mai 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 8] s’oppose à la demane de délais de paiement et maintient donc les termes de son assignation.

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [N] [P] représentée par son conseil, Maître SOULIER, demande de :

— Suspendre, à titre principal, les effets de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de location conclu entre Madame [P] et HABITAT DU [Localité 8] le 11 octobre 2022;

— Lui accorder un délai de paiement de la dette sur 36 mois ;

— Juger que les sommes seront d’abord imputées sur le capital ;

— A titre subsidiaire, juger que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire ;

— Condamner en toute hypothèse OFFICE HABIAT à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 07 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT DU [Localité 8], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, inclus, justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 11 octobre 2022 avec prise d’effet le 12 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 avril 2023, pour la somme en principal de 1215,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2023.

L’expulsion de Madame [N] [P] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’OPH HABITAT DU [Localité 8] produit un décompte démontrant que Madame [N] [P] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5829.80 € à la date du 20 mai 2025.

Madame [N] [P], n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5829.80 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1215,01 € à compter du commandement de payer (20 avril 2023), sur la somme de 6222.31€ à compter de l’assignation (06 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Madame [N] [P] fait savoir que les problèmes d’impayer ne résultent pas de son fait, mais sont la conséquence d’un accident de travail et de la perte d''emploi de sa fille, qui l’aidait financièrement. Ces impayés ont entraîné la suspension des versements par la Caisse d’allocations familiales.

Le 28 décembre 2023, un FSL global lui a été accordé préalablement impliquant une proposition de relogement de la part du bailleur, ce qui en l’espèce, n’a pas été fait, rendant caduc le FSL global.

Par ailleurs, elle justifie avoir été reconnue travailleur handicapé en date du 18 mars 2025 et avoir déposé le 20 mai 2025 un dossier de surendettement.

Elle indique percevoir 1008.90 euros ainsi que 441.43 euros de pensions d’invalidité.

Elle précise également avoir repris le paiement intégral des loyers à compter de janvier 2025 et en justifie par le relevé de compte édité le 24 avril 2025.

C’est la raison pour laquelle, Madame [N] [P] a sollicité lors de l’audience du 26 mai 2025 des délais de paiement.

A l’audience du 26 mai 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 8] a fait savoir qu’elle s’opposait.

En l’état des éléments versés au débat, il est constaté qu’au jour de l’audience, Madame [N] [P] a repris le versement intégral des loyers et que le montant de l’arriéré locatif a diminué.

Compte tenu de ces éléments et de la demande de délai formulée , Madame [N] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui est confirmé par les décomptes fournis par la bailleresse.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à hauteur de 692.51€ tel que sollicité dans l’assignation.

En effet, cette somme semble inférieure au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (712.75€), mais le juge des référés ne pouvant statuer au delà des demandes formulées par les parties et aucune demande actualisée n’ayant été formulée à l’audience, il ne pourra retenir que le montant précisément quantifié dans l’assignation.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 8] et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2022 avec prise d’effet le 12 octobre 2022 entre l’OPH HABITAT DU [Localité 8] et Madame [N] [P] concernant le bien à usage d’habitation ainsi que le garage et annexes situés au [Adresse 2] à [Localité 11] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH HABITAT DU [Localité 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] à verser à l’OPH HABITAT DU [Localité 8] à titre provisionnel la somme de 5829.80 € (décompte arrêté au 20 mai 2025, incluant une dernière facture datant de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 1215;01 €, sur la somme de 6222.31€ à compter du 06 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 166 € chacune et une 36ème mensualité de 19.80 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISIONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la l’OPH HABITAT DU [Localité 8] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [P] soit condamnée à verser à l’OPH HABITAT DU [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges soit à la somme de 692.51€ qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du [Localité 8] et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des suites de l’instance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE