TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00749 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CRE3

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie DEBERNARD-JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par M^e Brigit VORPSI, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Olivier MASSAL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Mai 2025 devant Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le huit Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 mai 2021, Madame [T] [P] a donné à bail d’habitation meublé à Monsieur [V] [N] un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 535,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 35 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 530,00 € était mentionné au contrat.

Un état des lieux contradictoire avait été établi le 3 mai 2021.

Le 7 février 2024, Madame [P] donnait congé pour vendre.

Le 26 avril 2024, Monsieur [N] assignait Madame [P] en nullité du congé, demandant sa condamnation à lui payer la somme de 9.982,50 € en réparation de son préjudice de jouissance, plus celle de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral, plus celle de 2.833,63 € en remboursement des travaux réalisés dans l’immeuble loué ; subsidiairement, il demandait que le loyer soit fixé à la somme de 454,75 € s’agissant en fait d’une location nue d’où un trop perçu mensuel de 80,25 € ; en tout état de cause, il demandait la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [N] demande in limine litis de déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre en raison du défaut de respect du délai de préavis, de juger que le contrat de bail signé entre les parties concernait un logement vide ; subsidiairement, de déclarer nul et de nul effet, le congé pour vendre en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ; sur le fond et en tout état de cause, il demande qu’il soit jugé que Madame [P] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, de la condamner à lui payer la somme de 12.886,42 € en réparation de son préjudice de jouissance, plus celle de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral, plus celle de 2.833,63 € en remboursement de ses travaux d’aménagement ; de juger que le montant du loyer sera rétroactivement fixé à la somme de 454,75 € à compter du 3 mai 2021, de condamner Madame [P] à lui rembourser la somme de 3.611,25 € de trop perçu sur le loyer, de la débouter de sa demande d’expulsion et de sa demande de réparation de son préjudice au titre de la perte d’une chance ; de la condamner à lui payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [P] demande au juge de débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, de le condamner à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour perte d’une chance, plus celle de 3.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; elle demande encore d’écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 28 mai 2025, Monsieur [N], représenté, demande la nullité du congé pour non-respect du délai de préavis. Il soutient que l’état des lieux d’entrée mentionne un mauvais état ou un état d’usure dans certaines pièces, qu’il a dû ajouter certains meubles et effectuer des travaux, qu’il a adressé un courriel le 26 mai 2021 pour faire état des désordres dans les lieux loués, puis en 2023. Il précise qu’il a quitté les lieux le 3 mai 2025 après avoir effectué son préavis de trois mois. Il demande la requalification du contrat en location nue, soutenant l’absence de meubles dans le salon, un lit cassé, le réfrigérateur défectueux, etc… et demande en conséquence la diminution du loyer. Il précise que le préjudice de jouissance est dû à l’indécence des lieux caractérisée par des problèmes d’isolation, des odeurs provenant de la fosse septique et que le préjudice moral au fait qu’il a vécu sans chauffage pendant deux ans.

Madame [P], représentée, soutient qu’elle n’est pas un marchande de sommeil, que rien n’obligeait Monsieur [N] de prendre le bien en location, ni à y rester, que lorsque Monsieur [N] a voulu entrer, l’appartement était en travaux, qu’il n’a pas formulé de grief avant de recevoir le congé, que le contrat de bail mentionne expressément la date du 15 mai 2021 pour la bonne raison, qu’en raison des travaux, le logement n’était pas habitable avant cette date ; concernant la qualification du contrat de bail, elle rappelle que Monsieur [N] a signé l’état des lieux d’entrée et soutient qu’il n’est pas nécessaire que tout le mobilier soit présent, mais uniquement les besoins revendiqués par le locataire et que toute demande présentée trois ans après l’entrée dans les lieux doit être rejetée; concernant la demande de remboursement, elle soutient que Monsieur [N] serait parti en emportant tout ce qu’il avait acheté, plus certains biens meubles qui ne lui appartenaient pas. Elle soutient que Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve de la non décence des lieux, les photos prises pendant les travaux n’ayant aucun caractère probant ; concernant la perte d’une chance, elle soutient qu’elle avait un acquéreur en décembre 2024 qui se serait désisté lorsque Monsieur [N] lui aurait dit son intention de rester dans les lieux, alors qu’il a donné son congé le 5 janvier suivant. Elle rappelle que l’état des lieux de sortie est versé aux débats et qu’il mentionne des meubles en bon état.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 08 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ Sur la validité du congé :

Il est acté par les deux parties que Monsieur [N] a donné son congé, qu’il a effectué son préavis légal et qu’il a quitté les lieux.

Il n’y a donc plus lieu à statuer sur la validité du congé qui est devenue sans intérêt pour la solution de ce litige.

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

II/ Sur la qualification du contrat de bail d’habitation :

Il est produit au dossier des parties le contrat de bail qu’elles ont signé et qui fait donc la loi entre elles en application de l’article 1103 du code civil. Il y est mentionné expressément qu’il s’agit d’un contrat de bail d’un logement meublé.

Monsieur [N] soutient que cette qualification ne reflétait pas la réalité du logement et que le contrat de bail doit être requalifié en contrat de bail d’un logement nu avec les conséquences économiques qui s’ensuivent, à savoir une diminution du loyer mensuel de 15%. En application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, c’est à lui qu’incombe l’obligation de rapporter la preuve de cette qualification erronée. A ce titre, il soutient l’absence ou la mauvaise qualité des meubles nécessaires à une occupation immédiate des lieux loués et en veut pour preuve un échange de courriels avec l’agence immobilière. Il cite par ailleurs de la jurisprudence dont il résulte que le contrat de bail peut être requalifié en cas d’insuffisance des biens présents dans les lieux.

A l’inverse, Madame [P] soutient que l’appartement était meublé et en veut pour preuve l’état des lieux d’entrée contradictoire entre les parties. Elle produit également de la jurisprudence pour soutenir que caractère meublé de l’appartement s’apprécie au regard des besoins revendiqués par le locataire lors de son entrée dans les lieux. A ce titre, elle soutient que Monsieur [N] a vécu trois années dans les lieux sans présenter la moindre demande à ce titre.

Tout d’abord, il convient de retenir que l’état des lieux d’entrée, au même titre que le contrat de bail, fait la loi entre les parties, s’il revêt un caractère contradictoire par la signature des deux parties apposée sur le document. En l’espèce, est produit l’état des lieux signé contradictoirement le 3 mai 2021. Y est annexé un document intitulé : « liste du mobilier » sur lequel est mentionné l’ensemble du mobilier présent dans chacune des pièces de l’appartement. L’ensemble est qualifié en bon état ou en état d’usage à l’exception du vaisselier dans la cuisine, du bureau et du canapé dans la chambre 1 et d’un fauteuil en bois et un vieux coffre dans la chambre 3 qualifiés soit en mauvais état soit à jeter. Ce n’est donc pas un logement vide qui a été donné à bail à Monsieur [N]. Par contre, Monsieur [N] produit un certain nombre de factures étalées entre le 9 juin et le 2 août 2021 concernant l’achat de vaisselles et d’ustensiles de cuisine, de mobiliers de cuisine et de salle à manger, d’une cuisinière et d’un top, ainsi que trois matelas et un lit pliant. Ces factures sont à rapprocher d’un courriel adressé par Monsieur [N] à l’agence immobilière le 19 mai 2021, dans lequel celui-ci réclamait une machine à laver, un four à gaz, des assiettes et des couverts, un cuiseur vapeur, un canapé convertible et un meuble télé pour le séjour et un vaisselier pour la cuisine. Il indiquait que les deux convertibles présents dans les lieux devaient être jetés en raison de la présence de tous les poils de chien collés et trop petits pour un adulte. C’est donc à tort que Madame [P] soutient que son locataire ne lui a jamais présenté de demande au titre des meubles absents dans les lieux loués.

Un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants: Literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…). Force est de constater que dans un délai de deux mois à compter de son entrée dans les lieux, Monsieur [N] s’est équipé d’une partie du mobilier minimum et ce après en avoir fait la demande à sa bailleresse. Il sera donc jugé que l’ameublement fourni n’a été que parcellaire et que Monsieur [N] doit être indemnisé pour ce défaut d’équipement sans pour autant que le contrat soit requalifié, l’absence de certains éléments n’enlevant rien à la réalité de l’état des lieux d’entrée, à savoir que toutes les pièces de l’appartement étaient meublées. Enfin, il convient d’observer que Monsieur [N] n’a jamais mis en demeure sa bailleresse concernant le mobilier manquant, qu’il s’est maintenu dans les lieux semblant se satisfaire de ses achats et qu’il a quitté les lieux, selon les dires de la bailleresse non contestés par le locataire, en les emportant, minimisant ainsi son préjudice.

En conséquence, Madame [P] sera condamnée à lui payer la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du défaut de délivrance d’un logement meublé conforme aux dispositions légales.

III/ Sur les demandes au titre de logement décent :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a pour principale obligation de donner à bail un logement en bon état locatif et répondant aux critères de décence.

Monsieur [N] demande la condamnation de Madame [P] à lui payer la somme de 12.886,42 € en réparation de son préjudice de jouissance soutenant que celle-ci lui ne lui a pas délivré un logement répondant aux critères de décence. Il en veut pour preuve le diagnostic technique qui met en exergue la vétusté de l’installation électrique qui présentait une ou des anomalies auxquelles il était vivement recommandé d’y remédier pour éliminer tout danger et classe le logement en catégorie « E » en performance énergétique. Il soutient que l’immeuble faisait l’objet d’infiltration d’eau et d’air, que le logement était toujours relié à une fosse septique laquelle refoulait des odeurs nauséabondes dans le logement dès qu’il se servait de l’eau et que le chauffage n’était pas présent dans toutes les pièces. Au soutien de sa demande, il produit des photographies censées montrer tous les défauts présents dans l’immeuble, ainsi que des échanges de courriels avec l’agence immobilière.

En réponse, Madame [P] soutient que Monsieur [N] est rentré dans les lieux alors que les travaux de rénovation était en cours, que le diagnostic énergétique lui avait été communiqué et qu’il ne pouvait donc pas ignorer la performance énergétique du logement, qu’il ne produit aucune preuve de la non décence des lieux, qu’il n’a jamais présenté de demande de réparation pendant trois ans. A contrario, elle produit des factures pour les travaux qu’elle a réalisés dans le logement. Elle soutient que les photographies produites ont été prises durant ces travaux, qu’il ne justifie pas des travaux qu’il aurait effectués.

En premier lieu, il convient de rappeler dans quelles conditions, Monsieur [N] est entré dans les lieux. A ce titre, il est observé que l’état des lieux d’entrée a été réalisé le 3 mai 2021, alors que le contrat de bail a été signé le 15 mai suivant. Ce décalage dans le temps de la signature de ces deux documents est à rapproché de l’échange de courriels que Monsieur [N] a eu avec l’agence immobilière fin mai 2021. Il en résulte que Monsieur [N] a tenu à s’investir dans la rénovation de la maison qui n’était pas terminée. Ainsi, il écrit : « La maison me plait tout de même (après avoir décrit tous les désordres qu’il a constaté) et souhaite y emménager dans des conditions décentes. Mon but est plus d’améliorer l’habitabilité de cette maison et relever son standing et non de rechercher un hypothétique gain de loyer (ce qui serait par ailleurs juste) ou de marchandages. Je vais donc commencer les travaux et l’amélioration de l’état de cette maison et merci pour la peinture. ». De ce fait, il convient de retenir que les photographies n’ont aucune valeur probante, car il n’est pas rapporté la preuve de leur date. Est-ce avant ou après les travaux réalisés par Monsieur [N]. Il n’est d’ailleurs pas rapporté la preuve de leur ampleur. Le courriel ne fait état manifestement que de l’accord des parties pour les travaux de peinture. IL n’est produit ni diagnostic décence, ni constat de commissaire de justice sur l’état de non décence du logement. Seuls les dires de Monsieur [N] dans ses courriels et de son avocat dans son courrier de mise en demeure du 2 décembre 2023 sont source d’informations à ce titre, mais nul n’est censé se forger de preuve à soi-même.

A contrario, il est produit aux débats l’état des lieux d’entrée qui fait la loi entre les parties et qui, contrairement aux dires de Monsieur [N], fait état du bon état des lieux loués à l’exception de la chambre 1 où l’état d’usage prédomine, étant rappelé que cet état des lieux est réalisé avant signature du contrat de bail et avant les travaux de peinture effectués par Monsieur [N], pour autant qu’il les ait fait, puisqu’il est produit par Madame [P] deux factures de travaux de peinture de l’entreprise de peinture M. [Y] du mois de juillet 2021 concernant une chambre qui peut être celle visée dans l’état des lieux d’entrée comme étant en état d’usage et la cuisine. En plus, Madame [P] produit des factures de remplacement de fenêtres, de pose d’une rampe en bois, de reprise du carrelage, de pose d’un radiateur, de pose d’isolation sur le toit, de reprise de l’électricité, tous ces travaux étant repris dans la réponse adressée par Madame [P] au Conseil de Monsieur [N] à la suite de sa mise en demeure.

En conséquence, Monsieur [N], qui succombe dans l’administration de la preuve qui lui incombe de la non décence des lieux loués, sera débouté de ses demandes tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral.

IV/ Sur le remboursement des frais d’aménagement et de travaux engagés :

Monsieur [N] demande remboursement des frais relatifs à l’achat des meubles nécessaires à son installation dans les lieux loués et produit des factures en ce sens pour un montant de 2.184,97 €. Par ailleurs, il demande remboursement à hauteur de la somme de 648,66 € des travaux réalisés par ses soins dans le logement, à savoir la dépose des moquettes sur les murs, le nettoyage des murs, l’application d’enduits et le vernis de la rambarde extérieure. Il produit des tickets de caisse, ainsi que des factures pour l’achat de matériels divers.

Il a déjà été statué sur le premier chef de demande, Madame [P] indiquant sans être contredite que Monsieur [N] avait quitté les lieux en emportant tout ce qu’il avait acheté. Cette demande sera donc rejetée.

Le premier ticket de CASTORAMA est totalement illisible à l’exception du total de 190,70 € et sera donc écarté. Le second ticket de WELDOM concernant l’achat d’un abrasif bois et un vernis le 29 avril 2023, soit deux après l’entrée dans les lieux, et doit donc être écarté, Monsieur [N] ne rapportant pas la preuve qu’il s’agit de travaux ne relevant pas de l’entretien des lieux loués à sa charge. La facture WELDOM du 17 septembre 2021 concerne l’achat de câbles, d’une pièce d’angle et d’une éponge spéciale, sans qu’il soit justifié de leur emploi. Elle sera donc écartée. La facture WELDOM du 12 juin 2021 sera retenue pour la somme de 110,84 €, celle-ci étant en lien direct avec l’enlèvement de la tapisserie, l’état des lieux d’entrée faisant état du fait que celle-ci se décolle. La Facture WELDOM ne sera retenue que pour la somme de 24,90 €, déduction faite de la baladeuse portable, Madame [P] concluant sans être contredite que Monsieur [N] avait emporté l’outillage lors de son départ. La facture WELDOM du 9 juillet 2021 sera retenue s’agissant de l’achat d’une douchette et de son flexible pour la somme de 35,90 €. Celle du 13 août 2022 sera écartée compte tenu de sa date, relevant de l’entretien des lieux loués. Celle du 14 juin 2022 également concernant l’achat d’un parasol, un tel bien d’équipement ne relevant pas des meubles indispensables à la qualification du logement. Celle du 17 septembre 2021 également, cette dernière concernant l’achat de plantes vertes et d’éléments de bricolage sans lien avec d’éventuels travaux de rénovation. Enfin, la facture WELDOM du 10 juin 2021 sera retenue à hauteur de 70,16 € au titre des travaux de peinture, déduction faite de l’achat du portemanteau.

V/ Sur la demande reconventionnelle au titre de la perte d’une chance :

A titre reconventionnelle, Madame [P] demande la condamnation de Monsieur [N] à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour la perte d’une chance de pouvoir contracter. Elle soutient qu’elle avait au mois de décembre 2024 un acheteur pour sa maison, mais que celui-ci a renoncé à la vente lorsqu’il a appris que Monsieur [N] se maintenait dans les lieux. Elle produit au soutien de sa demande une attestation notariale.

Pour s’opposer à cette demande, Monsieur [N] soutient que la preuve que la vente n’ait pas abouti en raison de sa présence dans les lieux n’est pas rapportée, ni que la vente allait aboutir, l’attestation notariale étant taisante à ce titre. Subsidiairement, il soutient que le comportement fautif de Madame [P] qui aurait fait délivrer un congé non valide serait cause de sa propre turpitude.

Il est produit aux débats la convocation rédigée par Maître [C] [K] adressée à Monsieur [H] [F] pour la signature de l’acte de vente de la maison pour une somme de 130.000,00 €. Il n’est nullement justifié que Monsieur [F] ne se serait pas présenté à cette vente, ni que la vente ne se serait pas réalisée du fait de la présence de Monsieur [N] dans les lieux. Il n’est pas plus prouvé que Madame [P] serait encore en possession de son bien ou qu’il aurait été vendu à un prix inférieur à celui proposé par Monsieur [F].

Madame [P], qui succombe dans l’administration de la preuve de l’existence d’une perte d’une chance de contracter, du lien de causalité avec la présence de Monsieur [N] et du préjudice qu’elle aurait subi, sera déboutée de sa demande à ce titre.

VI/ Sur les dépens, sur les frais irrépétibles et sur l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Chaque partie succombant partiellement en ses demandes conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, pour le même motif, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’une ou pour l’autre des parties.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc assortie de l’exécution provisoire de plein droit, Madame [P] ne justifiant pas du caractère excessif et préjudiciable du prononcé de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, vu l’article 9 du code de procédure civile, vu les articles 1103. 1104. 1353 et 1240 du code civil.

JUGE n’y avoir lieu à statuer sur la validité du congé, Monsieur [V] [N] ayant définitivement quitté les lieux après avoir donné congé à sa bailleresse.

DEBOUTE Monsieur [V] [N] de sa demande tendant à obtenir la requalification du contrat de bail meublé.

JUGE que Madame [T] [P] n’a pas entièrement satisfait à son obligation contractuelle et légale de délivrance du logement meublé.

En conséquence,

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, plus celle de 241,80 € au titre des fournitures pour travaux.

REJETTE toute autre demande.

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire qui est de droit en la matière.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT