N° RG 25/01753

N° Portalis DBYB-W-B7J-P3UP

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires – [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice FDI SERVICES IMMOBILIERS [Adresse 4]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 12 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 12 Janvier 2026 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [X] est propriétaire des lots 5 et 20 au sein de la résidence DOMAINE DE [Adresse 8] sise [Adresse 13] à [Localité 10] et dont l’agence FDI SERVICES IMMOBILIERS est le syndic.

Il reste à devoir au titre des charges de copropriété la somme de 2432,39 euros dont 240,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Toutes les démarches amiables sont restées vaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS sise [Adresse 3] à [Localité 10] a fait assigner M. [P] [X] demeurant [Adresse 6]A23, sis [Adresse 2] à MONTPELLIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 novembre 2025 aux fins de :

Y venir les requis,

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 :

CONDAMNER M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic l’agende FDI SERVICES IMMOBILIERS le somme de 2432,39 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

LE CONDAMNER à payer la somme de 984,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 400,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

LE CONDAMNER à régler les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du code du commerce ;

LE CONDAMNER solidairement aux dépens ;

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 10 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, M. [P] [X] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS produit une attestation de tentative de conciliation en date du 5 mai 2025.

Il s’ensuit que les exigences légales sont respectées

Ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS apparaît donc recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

0) Constat de carence du 5 mai 2025

1) Décompte de charges au 1er avril 2025 + appels de fonds 1 à 9

2) PV AG 2024 AR de notification

3) Contrat de syndic courant

4) Mise en demeure + AR et relances du syndic

5) Mise en demeure avocat AR

6) Relevé de propriété

7) extrait règlement de propriété

8) jugement du TJ [Localité 10] du 16 avril 2024

9) justificatif de frais

Il ressort de ces documents que M. [P] [X] reste devoir la somme de 2192,39 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 6 mai 2025.

M. [P] [X] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer 2192,39 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 26 juin 2024 et du 21 janvier 2025 et les lettres de relance du 29 mai 2024 et du 23 septembre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 54,00 euros et 66,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 240,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [P] [X] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, M. [P] [X] devra verser au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 11] pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS une somme qu’il est équitable de fixer à 984,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE [Localité 9] sise à [Localité 10], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 2192,39 euros, au titre des charges de copropriété, pour les causes sus énoncées, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE LA [Adresse 7] sise à [Localité 10], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 240,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE LA [Adresse 7] sise à [Localité 10], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 400,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE [Adresse 8] sise à [Localité 10], pris en la personne de son syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 984,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic, FDI SERVICES IMMOBILIERS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [P] [X] ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge