TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° : 120/2025

JUGEMENT DU : 16 Juin 2025

DOSSIER N° :N° RG 25/00327 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUVQ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [H]

né le 25 Juillet 1969 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Radia BELAROUSSI, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

né le 19 Décembre 1949 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 05 Mai 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 13] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le seize Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé 01 février 2010, Monsieur [J] [V] ont donné à bail à Madame [M] [S], un logement, de type P1 situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Les bailleurs étaient représentés à l’acte par le Cabinet [Localité 14].

Par avenant du 18 avril 2023, Monsieur [J] [V], représenté par le Cabinet DOUSSON IMMOBILIER, a régularisé un avenant audit bail stipulant qu’à compter du 1er mai 2023, Monsieur [X] [H] se substitue à Madame [M] [S] en tant que locataire, les autres clauses et conditions du bail en date du 1er février 2010 restent inchangées.

Le 05 juin 2024, Monsieur [H] se voyait délivrer un congé pour motif sérieux et légitime à effet au 31 janvier 2025 invoquant un manquement répété à son obligation de payer les loyers. Par acte du 22 octobre 2024, Monsieur [H] se voyait délivrer commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour solde à payer à hauteur de 2275,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, Monsieur [H] a fait assigner M [J], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

*à titre principal,

— dire et juger que le congé du 05 juin 2024 n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes

— prononcer la nullité du congé en date du 05 juin 2024

— constater la nullité du commandement de payer du 22 octobre 2024 pour défaut de clarté d’indication du délai et inexactitude des manquements reprochés

— En conséquence, condamner Monsieur [J] à verser à Monsieur [H] la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral

*A titre subsidiaire

— Accorder à Monsieur [H] un délai exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2025 pour quitter les lieux loués, afin de lui permettre de se reloger dans des conditions compatibles avec son état de santé

— Dire et juger que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration de ce délai

*En tout état de cause

— Condamner M [J] à payer à Monsieur [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens

A l’audience du 05 mai 2025, Monsieur [H] a maintenu ses demandes telles que présentes dans son assignation.

Monsieur [J] a sollicité quant à lui :

*A titre principal

— Constater la validité du congé.

— Constater la déchéance du droit d’occupation du bail au 31 janvier 2025.

*En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 5].

— Condamner Monsieur [X] [H] au paiement, en quittance ou en deniers, de l’arriéré locatif et arrêté au 3 avril 2024, soit la somme de 2 837,19 €.

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2025 à la somme de 349,38 €, actualisable selon les stipulations contractuelles et Condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [V] [J], ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

*A titre subsidiaire

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 5].

— Condamner Monsieur [X] [H] au paiement, en quittance ou en deniers, de l’arriéré locatif et arrêté au 3 avril 2024, soit la somme de 2 837,19 €.

— Condamner Monsieur [X] [H] au paiement, en quittance ou en deniers, des loyers échus entre le 3 avril 2024 et la date de prononcé de rupture du bail,

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2025 à la somme de 349,38 €, actualisable selon les stipulations contractuelles et Condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [V] [J], ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux:

*A titre infiniment subsidiaire

— Constater la validité du commandement de payer et son caractère infructueux.

— Constater la résiliation du bail au 22 décembre 2024.

*En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 5].

— Condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [D] [P] [J], en deniers ou en quittance, la somme de 1 903,76 € au titre de l’arriéré de loyer arrêté à fin décembre 2024.

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer indexé charges com-prises, soit la somme de 349,38 €, actualisable selon les stipulations contractuelles et Condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [D] [P] [J], ladite somme jusqu’à la libération effective des lieux.

*En tout état de cause

— Débouter Monsieur [X] [H] de l’intégralité de ses demandes.

— Condamner Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [D] [J], la somme de 250,22 € en remboursement des frais de relance et des frais de commandement de payer que le bailleur a été contraint de faire délivrer,

— Condamner Monsieur [X] [H] à payer à à Monsieur [D] [P] [J], la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner Madame [K] [C] aux entiers dépens de l’instance.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 JUIN 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la validité du congé pour motif sérieux et légitime

Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. … »

« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. .. »

Il ressort des éléments fournis aux débats que le congé adressé à Monsieur [H] ne permet pas d’établir la réalité du motif sérieux et légitime évoqué au titre du non paiement de loyer entre le 1ER mai 2023 et le 09 05 2024 en omettant de joindre, comme pourtant indiqué, le décompte de ladite créance. Compte tenu que le motif sérieux et légitime repose sur ledit décompte, le motif en question ne peut être retenu, impliquant dès lors la nullité du congé.

2/ Sur la validité du commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989

«  I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat….. "

En l’espèce, commandement de payer a été délivré en date du 22 octobre 2024 pour une créance totale de 2137,55 euros selon un décompte arrêté à octobre 2024.

Toutefois, il ressort de la lecture dudit commandement de payer que ce dernier repose la dette réclamée sur le contrat de bail signé le 1er septembre 2009 avec prise d’effet le 01 septembre 2009 pour un logement situé [Adresse 3] pour un montant mensuel de 361,6 euros et d’un avenant audit bail en date du 18 avril 2023.

Or, il apparaît d’une part que le montant mensuel du contrat de bail signé le 1er septembre 2009 est de 430 euros, ne pouvant donc pas correspondre au loyer réclamé dans le commandement de payer litigieux, d’autre part, que l’avenant signalé en date du 18 avril 2023 n’est pas lié au contrat de bail signé le 1er septembre 2009 mais à celui signé en date du 01 février 2010.

Que dès lors, il est constaté que le commandement de payer litigieux ne s’appuie sur le bon objet de la cause et ne permet pas d’établir un décompte réel de la dette réclamée qui pourrait être liée au contrat de bail signé le 1ER février 2010 avec avenant du 18 avril 2023.

Qu’ainsi, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la validité de la dette, il convient de considérer l’existence d’une contestation sérieuse du commandement de payer. Il devra donc être déclaré nul.

De ce fait, il sera fait droit à la demande de Monsieur [H].

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil

Monsieur [H] sollicite l’attribution de la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral occasionné par la délivrance du congé.

Ce dernier ne justifie du préjudice réclamé, n’a en outre porté aucune action suite à la délivrance dudit dit congé jusqu’à son assignation en date du 10 février 2025 pour faire valoir ses droits.

Enfin, il ne ressort pas des éléments fournis que le bailleur ait agi de mauvaise foi par des pressions.

La demande de dommages et intérêts pour une faute commise par le bailleur en raison de sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat, sera rejetée.

4 Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] aux entiers dépens

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé du 05 juin 2024 n’est pas justifié par des éléments sérieux et légitimes

PRONONCE la nullité du congé en date du 05 juin 2024

CONSTATE le défaut de clarté du commandement de payer en date du 22 octobre 2024

PRONONCE la nullité du commandement de payer en date du 22 octobre 2024

DEBOUTE Monsieur [J] de l’ensemble des demandes

DIT n’y avoir lieu à ordonner expulsion et paiement de l’arrière locatif et de l’indemnité d’occupation

DEBOUTE Monsieur [H] de sa demande de dommages et intérêts

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] aux dépens de l’instance

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier Le Vice-président placé

Christine TREBIER Samuel SERRE