COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. RESIDENCE DIANE c/ S.C.I. CHATEAUBRIAND

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/01751 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUNQ

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e AIM

Expédition(s) délivrée(s)

à SCI CHATEAUBRIAND

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires . RESIDENCE DIANE, Représentée par son syndic en exercice la SARL Naridi Jean Jaurès, ayant son siège social [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, M. [G] [O].

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. CHATEAUBRIAND, Représentée par son représentant légal ene exercie.

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CHATEAUBRIAND est copropriétaire des lots 03 (cave), 09 (garage), 11 (garage) et 27 (appartement duplex) au sein de la communauté immobilière dénommée RESIDENCE DIANE, sise [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDI JEAN JAURES, a assigné la SCI CHATEAUBRIAND à comparaître devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE à l’audience d’appel des causes du jeudi 20 juin 2024 à 14 heures 15, en paiement, en vertu des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1151 du code civil, des sommes suivantes :

—  4.163,54 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 mars 2024,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires requérant sollicite également la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges et travaux de copropriété ainsi que la condamnation de la SCI CHATEAUBRIAND aux entiers dépens de l’instance.

Vu l’audience du 20 juin 2024 et le renvoi de l’affaire à l’audience du 15 octobre 2024 à 14 heures, avec nouvelle convocation de la SCI CHATEAUBRIAND à cette audience par courrier du greffe du 24 juin 2024,

Vu les articles 446-1 et 445 du code de procédure civile,

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté, explique que la dette de la SCI CHATEAUBRIAND a diminuée et s’élève désormais au 15 octobre 2024 à la somme de 2 732,10 euros.

Il précise maintenir l’intégralité de ses demandes formulées dans l’assignation sauf à actualiser sa prétention principale à la somme de 2 732,10 euros.

La SCI CHATEAUBRIAND n’a pas comparu ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte d’assignation à l’étude du commissaire de justice et dûment reconvoquée par le greffe à l’audience de renvoi du 15 octobre 2024 à 14 heures.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance du syndicat de copropriétaires

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. »

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires au syndicat des copropriétaires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat, comme stipulé au titre 9 du contrat signé le 17 octobre 2023, c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement par le syndic de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE a réduit sa demande en paiement à l’encontre de la SCI CHATEAUBRIAND au titre des charges et travaux de copropriété dues au 15 octobre 2024 à la somme de 2 732,10 euros.

Il produit notamment au soutien de sa demande :

— le relevé de propriété cadastrale de la SCI CHATEAUBRIAND,

— les deux contrats de syndic du 21 octobre 2022 signé pour 12 mois et du 17 octobre 2023 signé pour une durée de 15 mois, soit jusqu’au 16 janvier 2025

— les deux procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires des 21 octobre 2022 et 17 octobre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices concernés,

— appels des provisions sur charges courantes et travaux des exercices 2022 et 2023,

— états des dépenses, relevé général des dépenses et répartition des charges jusqu’au 30 septembre 2023,

— une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat des copropriétaires du 28 octobre 2023,

— le décompte de charges, travaux et frais de copropriété de la SCI CHATEAUBRIAND du 12 mars 2024 arrêté au 06 mars 2024 à la somme due de 4 279,04 euros,

— le dernier décompte de charges, travaux et frais de copropriété de la SCI CHATEAUBRIAND arrêté au 15 octobre 2024 à la somme due de 2 732,10 euros.

Il sera relevé que sur ce dernier relevé de compte individuel de la copropriétaire concernée qui débute le 31 décembre 2022 à zéro et s’échelonne jusqu’au 15 octobre 2024 présentant un solde débiteur de 2 732,10 euros, les divers frais de recouvrement comptabilisés au débit de ce compte se montent à une somme totale de 2 071,10 euros, dont notamment frais de mise à l’huissier pour 208,83 euros (29 juin 2023), frais de mise à l’avocat pour 208,83 euros (31 juillet 2023) frais de suivi de procédure pour 115,76 euros (18 avril 2024), frais d’avocat procédure recouvrement pour 1 200,00 euros (15 juillet 2024), frais de mise à l’huissier pour 231,66 euros (27 septembre 2024) outre frais de relance etc.

Le coût de la mise en demeure du 28 octobre 2023 produite aux débats qui a bien été réceptionnée par la défenderesse le 07 novembre 2023 n’est pas comptabilisé.

Les autres frais de mise en demeure RAR du 25 avril 2023, frais de relance du 16 février 2023, des 16 et 20 novembre 2023 et du 29 avril 2024 ne sont pas justifiés en l’absence de production des courriers y afférents.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE DIANE ne démontre aucunement les diligences exceptionnelles que le syndic le cabinet NARDI JEAN JAURES aurait accomplies dans ce dossier.

En outre, il sera fait observer que la somme de 1 200,00 euros comptabilisée au débit du compte de la copropriétaire au titre des frais d’avocat pour le recouvrement de la créance du syndicat fait double emploi avec les frais irrépétibles sollicités par le conseil de ce dernier.

Le solde dû au titre des charges et travaux de copropriété après avoir défalqué les frais de recouvrement illégitimement débités du compte de la SCI CHATEAUBRIAND pour 2 071,10 euros s’élève donc à la somme de 661,00 euros qui sera ainsi déclarée bien fondée.

La SCI CHATEAUBRIAND sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE la somme de 661,00 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtée au 15 octobre 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait application, à la demande du requérant des dispositions de l’article 1343-2 du code civil si les intérêts légaux échus sont dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de paiement de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE sollicite le paiement d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, il ne caractérise ni la mauvaise foi de la SCI CHATEAUBRIAND, ni le préjudice indépendant du retard du paiement des charges par celle-ci, ni encore la résistance abusive de la part de la copropriétaire.

Le requérant sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts injustifiée.

Sur les demandes accessoires

La SCI CHATEAUBRIAND, représentée par son gérant en exercice, succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDY JEAN JAURES la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI CHATEAUBRIAND, représentée par son gérant en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDY JEAN JAURES, la somme de 661,00 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtée au 15 octobre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE l’application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil si les intérêts légaux échus sont dus pour au moins une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDY JEAN JAURES du surplus de ses prétentions au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI CHATEAUBRIAND, représentée par son gérant en exercice, aux entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE la SCI CHATEAUBRIAND, représentée par son gérant en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DIANE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET NARDY JEAN JAURES, la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier La Présidente