TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00771 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YV7G

N° de MINUTE : 25/00207

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5], [Adresse 3] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [O] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représenté

Madame [M] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] sont propriétaires des lots n°27, 315 et 603 de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 4] (93), les sommes de :

—  8.888,19€ correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 04 janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  351,50€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  1.500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

CONDAMNER solidairement Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2024 et fixée à l’audience du 18 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022 et 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. La transmission en pièce n°11 d’une page dactylographiée mentionnant au 3ème paragraphe “2° En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.” détachée de tout document ne permet en effet pas de vérifier qu’elle correspond bien à un extrait du règlement de copropriété de la [Adresse 5]. Il n’y a dès lors pas lieu de la retenir comme preuve de la solidarité.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 13 septembre 2023 et le 04 janvier 2024 a été de 9.763,37 euros (3,66+136,19+909,3+46,55+26,36+1218,29+151,36+1089,12+54,71+1089,11+54,71+1282,27+64,36+910,68+18,10+1282,29+64,36+116,64+1185,68+59,63) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10.469,95 euros (1000+300+1000+3,37+31,91+600+600+600+600+600+600+600+600+516,57+18.10+600+600+800+800).

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les règlements effectués par Madame et Monsieur [B] sur la période étudiée, d’un montant total de 9.900 euros, s’imputent par priorité sur la dette la plus ancienne, soit les causes du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 septembre 2023. Cette dette étant de 9.590,40 euros, le solde créditeur à prendre en compte est de 309,60 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.883,82 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 13 septembre 2023 au 04 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 351,60 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés.

Il convient en conséquence de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] ont déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance du Raincy du 31 octobre 2019 et du tribunal judiciaire de Bobigny du 06 septembre 2023. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [B] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 8.883,82 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 13 septembre 2023 au 04 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [B] et Monsieur [O] [B] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT