TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/04026 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G22D

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [V] [E] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 avril 2018, la société VALLOGIS a donné à bail à Madame [D] [Z] un appartement à usage d’habitation T4 situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, appartement n°B3) – [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 547,54 euros, provisions sur charges comprises, payable mensuellement à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été délivré le 15 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 7], à Madame [D] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 1.000,06 euros au titre des loyers et charges échus.

En outre, un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été délivré le 15 avril 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, à Madame [D] [Z].

Par acte de commissaire de justice, le 2 août 2024, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes et sous le benefice de l’exécution provisoire:

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir condamner Madame [D] [Z] au paiement de la somme de 899,57 euros représentant l’arriéré de loyer et charges impayés en ce comprises celles afférentes au contrat mutliservice;La condamner au paiement de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la liberation effective des lieux;Dire que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions prévues par les articles L 433-1 du code des procedures civiles d’exécution et des articles R433-1 et suivants du code de la consummation;Voir condamner Madame [D] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Voir condamner Madame [D] [Z] au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

Lors de l’audience, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [V] [E], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2760,49 euros et en faisant état d’un règlement au mois d’octobre 2024. Elle precise que l’attestation d’assurance est bien produite. Elle ajoute enfin que Madame [Z] a délivré congé pour le 4 mars 2025.

Madame [D] [Z], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne l’absence de contact avec le service.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 7 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail en date du 3 avril 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet deux mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 15 avril 2024, un commandement de justifier de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire de chacun des baux a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Madame [D] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 1.000,06 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Dans les 2 mois de la délivrance du commandement de payer, 2 versements ont été effectués par la locataire pour un montant total de 545,40 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement. Par suite, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 16 juin 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [D] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 15 juin 2024 et à compter du 16 juin 2024 le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

*

En effet, Madame [D] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 16 juin 2024 cause un préjudice à la SA [Adresse 7] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des provisions sur charges concernant le logement exclusivement à l’exception d’un parking, soit 655,85 euros.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 juin 2024 il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.836,69 euros après deduction des frais de contentieux (221,18 euros) relevant éventuellement des dépens et de laquelle il convient de soustraire également 76,20 euros de frais et pénalités. Il convient également de déduire le montant total des échéances appelées au titre d’un parking, soit 414,89 dans la mesure où la location d’un parking n’est pas justifiée pas plus qu’elle ne soit mentionnée dans les écritures de la demanderesse et dans les commandements de payer et de justifier de l’assurance.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2345,60 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Absente à l’audience, Madame [D] [Z] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [Z] au paiement de la somme susdite de 2345,60 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation au titre du logement exclusivement à l’exclusion du parking pour lequel la demanderesse sera déboutée de toute demande, laquelle somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [Z], succombant, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [D] [Z] à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2018 entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [D] [Z] concernant respectivement l’appartement à usage d’habitation T4 situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 9] sont réunies à compter du 16 juin 2024,

DIT que Madame [D] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [D] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [D] [Z] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 2345,60 euros au titre des loyers charges et indemnités, échéance du mois de janvier 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, soit la somme de 655,85 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de toute demande concernant la location d’un parking;

CONDAMNE Madame [D] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,