Tribunal Judiciaire d'Alès, Chambre des referes, 19 mars 2026, n° 25/00408

TJ Alès 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Alès, ch. des réf., 19 mars 2026, n° 25/00408
Numéro(s) :	25/00408
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lolita HUPRELLEAnaïs FARGET
Cabinet(s) :	GINANE - FARGETSELARL SUI GENERIS AVOCATS
Parties :	S.C.I. LOU PELLOUX

Texte intégral

DATE : 19 mars 2026

DÉCISION : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00408 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CX6V

AFFAIRE : S.C.I. LOU PELLOUX C/ [K] [C]

DÉBATS : 05 février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Céline ABRIAL

DÉBATS : le 05 février 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LOU PELLOUX

siège social : Mas des Faisses – 30460 SOUDORGUES

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 452 521 115, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Lolita HUPRELLE de la SELARL SUI GENERIS AVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [K] [C]

née le 31 août 1984 à MADRID (ESPAGNE)

demeurant 32 Rue de la Baraque – 30460 LASALLE

représentée par Maître Anaïs FARGET de la SARL GINANE – FARGET, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2018, la SCI LOU PELLOUX a donné à bail commercial à Madame [B] [K] [C] un bâtiment nommé la « Chèvrerie » sis Lieu-dit Les Horts à SOUDORGUES (30460), moyennant un loyer mensuel de 73,50 euros pour une durée de 09 ans. Le local était destiné exclusivement à l’exercice d’une activité d’artisan cuir maroquinerie.

Suite à des impayés de loyers, la SCI LOU PELLOUX a fait délivrer par Maître [F] [Y], commissaire de justice, un commandement de payer en date du 30 juillet 2025 pour un montant total de 988,24 euros dont 880,27 euros au titre des loyers impayés dus au 02 juillet 2025 et 107,97 euros de frais de recouvrement.

Le commandement de payer étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice en date du 04 novembre 2025, la SCI LOU PELLOUX a attrait Madame [B] [K] [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’ALES aux fins de :

Constater acquise de plein droit au profit de la SCI LOU PELLOUX la clause résolutoire visée dans le commandement du 30 juillet 2025 par application l’article L.145-41 du code de commerce ;Ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [B] [K] [C] à quitter les lieux loués sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;Ordonner la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Juge de désigner aux frais, risques et périls de Madame [B] [K] [C] ;Condamner Madame [B] [K] [C] à payer à la SCI LOU PELLOUX la somme provisionnelle de 1.488,15 euros arrêtée provisoirement au 27 octobre 2025 ;Condamner Madame [B] [K] [C] à payer par provision à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel (charges comprises) et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner la Madame [B] [K] [C] à payer à la SCI LOU PELLOUX la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris le commandement de payer du 30 juillet 2025.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 02 février 2026, Madame [B] [K] [C] demande au juge des référés de :

A titre principal, Dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse, Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par la SCI LOU PELLOUX ;Débouter la SCI LOU PELLOUX de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire, Dire qu’aucune provision ne peut être accordée ; Renvoyer la SCI LOU PELLOUX à mieux se pourvoir au fond ;En tout état de cause,Condamner la SCI LOU PELLOUX aux dépens ;Condamner la SCI LOU PELLOUX à verser à Madame [K] [C] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 CPC.

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 04 février 2026, la SCI LOU PELLOUX demande au juge des référés de :

Constater acquise de plein droit au profit de la SCI LOU PELLOUX la clause résolutoire visée dans le commandement du 30 juillet 2025 par application l’article L.145-41 du code de commerce ;Constater l’abandon et la libération des locaux par Madame [B] [K] [C] à la date du 01er décembre 2025 ;Condamner Madame [B] [K] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 534,76 euros arrêtée au 15 décembre 2025 ;Condamner Madame [B] [K] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris le commandement de payer du 30 juillet 2025 et du procès-verbal de constat d’abandon en date du 12 décembre 2025.

A l’audience du 05 février 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

Par application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 27 mars 2018, la SCI LOU PELLOUX a donné à bail commercial à Madame [B] [K] [C] un bâtiment nommé la « Chèvrerie » sis Lieu-dit Les Horts à SOUDORGUES (30460), moyennant un loyer mensuel de 73,50 euros pendant une durée de 09 ans.

Le commandement de payer signifié à la défenderesse mentionne le délai applicable et vise la clause résolutoire présente au contrat de bail en sa 6ème page « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le « BAILLEUR » de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Dans le cas où le « Preneur » refuserait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble, exécutoire de suite. ».

Ainsi, Madame [K] [C] avait jusqu’au 01er septembre 2025 pour reprendre le paiement des loyers et éviter l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’état du décompte produit par la SCI LOU PELLOUX, il apparaît que Madame [K] [C] a effectué un versement le 08 août 2025 à hauteur de 96,04 euros, soit le prix intégral du loyer pour la location du local commercial.

De fait, la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise et il ne pourra en être fait constat.

Toutefois, Madame [K] [C] ayant quitté le local commercial, conformément au procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 12 décembre 2025 qui a constaté l’abandon des lieux ainsi que la remise des clés sur la serrure dudit local, l’expulsion de Madame [K] [C] n’a pas à être prononcée.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 1219 du code civil « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1101 du code civil « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, la SCI LOU PELLOUX demande la condamnation de Madame [K] [C] à la somme de 534,76 euros selon décompte arrêté au 15 décembre 2025, au titre des arriérés de loyers.

En réponse, Madame [K] [C] estime que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher une contestation sérieuse relative à l’exception d’inexécution qu’elle oppose à la SCI LOU PELLOUX.

En soutien de ses prétentions, elle indique que le 01er décembre 2025, elle a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [U] [T], qui aurait constaté des désordres justifiant que Madame [K] [C] ait payé de façon minorée son loyer. Il ressort de ce procès-verbal de constat que :

La porte d’entrée, en bois est en mauvais état, le verni est défraichi, mais elle ferme et sa serrure fonctionne ; Le sol, constitué d’une dalle en béton est couverte de multiples déjections de rats, ce qui est également le cas derrière les coffres en bois qui permettent de cacher les tuyaux et les gaines électriques ; Des traces de moisissures apparaissent au plafond ; Un rectangle du plafond est tombé et a été remplacé par une planche en bois OSB ; Des jours apparaissent entre les plaques de fibrociment du toit ; Le local loué ne comporte aucun point d’eau à l’intérieur, et ce, malgré la présence d’un chauffe-eau ; Le bloc de ventilation d’une ancienne chambre froide donne dans ce local, mais n’a jamais fonctionné ; La présence de nombreux déchets, graviers et déjections de rats apparaissent sous une trappe ; A l’extérieur, devant l’entrée du local, des morceaux de tôles apparaissent au sol, sous le robinet extérieur ; Pour le surplus, il s’agit de déclarations de Madame [K] [C].

Par ailleurs, Madame [K] [C] met en exergue une jurisprudence récente de la Cour de cassation, qui, dans un arrêt de la 3ème Chambre civile du 18 septembre 2025 n°23-24.005 est venue préciser que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Madame [K] [C] estime donc que la minoration du loyer n’est que la conséquence de l’insalubrité, la dangerosité et la non-conformité du local à sa destination et qu’elle avait, de fait, toute légitimité à réduire le montant du loyer.

Ainsi, en raison de l’exception d’inexécution, seul le juge du fond serait compétent pour connaître de la présente affaire.

La SCI PELLOUX fait savoir que depuis la prise à bail le 27 novembre 2018, Madame [K] [C] n’a jamais fait part de la nécessité de travaux ; n’a jamais alerté sur une éventuelle insalubrité du local ; n’a jamais dénoncé la présence de rongeurs ou tout autres désordres de nature à rendre le bien loué impropre sa destination et n’a jamais fait constater l’impropriété à destination ou l’existence d’un trouble de jouissance, par commissaire de justice, au cours du bail commercial.

En revanche, la SCI LOU PELLOUX tient à préciser que les premières revendications de Madame [K] [C] coïncident avec le commandement de payer visant la clause résolutoire et la procédure d’expulsion ; utilisant de mauvaise foi ce prétexte pour justifier ses impayés et qu’en tout état de cause, le procès-verbal de constat de commissaire de justice démontre que l’état actuel du local est dû à un défaut grave d’entretien depuis plusieurs années, et dont elle est seule responsable.

Raisons pour lesquelles, la SCI LOU PELLOUX estime que Madame [K] [C] ne peut en aucun cas invoquer une exception d’inexécution et justifier le non-paiement de loyers et charges puisqu’aucun trouble de jouissance n’est démontré.

Au regard des éléments produits, il est constaté que le bail signé par les parties en date du 27 mars 2018, prévoyait une clause d’indexation prévue en page 6 aux termes de laquelle il était expressément indiqué que « le réajustement du loyer s’effectuera tous les ans à dater du 01er janvier et pour la première fois le 01er janvier 2017. ». Ainsi, à chaque début d’année, une révision était appliquée comme cela ressort également du décompte produit. Or, il apparaît qu’à compter du 01er janvier 2020, Madame [K] [C] a cessé d’indexer son loyer entre le 01er janvier 2020 et le 01er juin 2025, continuant à verser le montant de 80,14, correspondant au montant du loyer annexé au 01er janvier 2019.

Si Madame [K] [C] justifie cette minoration en raison de l’existence d’un trouble de jouissance du local commercial et évoque la jurisprudence récente de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 18 septembre 2025 n°23-24.005 tel que précédemment rappelé, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a, au préalable, entrepris aucune démarche amiable ou judiciaire pour dénoncer le manquement des obligations du bailleur, ou encore fait séquestrer les sommes correspondantes aux mensualités chez notaire pour démontrer sa bonne foi quant à l’exécution de ses obligations contractuelles.

Elle n’apporte également aucun élément permettant d’apprécier un quelconque préjudice commercial au titre de son activité de cuir-maroquinerie résultant de l’impropriété à destination du bien loué.

Par ailleurs, elle aura attendu le 01er décembre 2025, soit après délivrance de l’assignation et quelques jours avant son départ du local loué, pour faire constater les désordres par un commissaire de justice, qui au demeurant, ne permettent pas de démontrer que les désordres en question résultent d’un manquement du propriétaire à ses obligations, et ce d’autant plus que Madame [K] [C] louait le local depuis avril 2018.

De surcroît, force est constater que malgré les désordres dénoncés, Madame [K] [C] a repris le paiement intégral de son loyer à compter de juin 2025 et a versé la somme de 738,65 euros le 06 novembre 2025 afin de commencer à apurer sa dette, soit deux jours après la délivrance de l’assignation devant le juge des référés du Tribunal de céans aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, démontrant ainsi que la minoration de loyers entre janvier 2020 et juin 2025 ne résultait pas d’une impropriété à destination dudit local telle qu’alléguée par Madame [K] [C].

Enfin, bien que la clause résolutoire n’ait pas été acquise en raison de la reprise des paiements, Madame [K] [C], aurait pu juger bon d’engager une procédure aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire comme cela lui était autorisé afin de dénoncer l’état du local.

Par conséquent, compte-tenu des développements sus-énoncés, l’exception d’inexécution soulevée Madame [K] [C] sera rejetée et cette dernière sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 534,76 euros au titre de l’arriéré locatif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La bailleresse, la SCI LOU PELLOUX demande à ce que Madame [K] [C] soit condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2025 ainsi que du procès-verbal de constat d’abandon du local loué en date du 12 décembre 2025.

Madame [K] [C], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens d’instance ; au coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2025 ainsi qu’au coût du procès-verbal de constat d’abandon dressé par commissaire de justice en date du 12 décembre 2025.

Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, la SCI LOU PELLOUX sollicite la condamnation de Madame [K] [C] à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

De plus, compte-tenu du litige, il serait inéquitable de laisser à la SCI LOU PELLOUX à supporter l’intégralité de ses frais non compris dans les dépens, et il lui sera donc allouée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros.

Madame [K] [C], qui sollicitait également la condamnation de la SCI LOU PELLOUX à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera déboutée de sa demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Vu le commandement de payer délivré le 30 juillet 2025 ;

Vu les articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

Vu les articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

CONSTATONS que la clause résolutoire du bail signé le 27 mars 2018 avec prise d’effet au 01er avril 2018 n’est pas acquise ;

Toutefois,

CONSTATONS l’abandon et la libération des locaux par Madame [K] [C] à la date du 12 décembre 2025, date à laquelle un procès-verbal de constat établissant l’abandon du local et la restitution des clés a été dressé par commissaire de justice ;

DISONS n’y avoir lieu à expulsion de Madame [K] [C] ;

Par ailleurs,

REJETONS l’exception d’inexécution dénoncée par Madame [K] [C] ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [K] [C] à verser à la SCI LOU PELLOUX la somme de 534,76 euros (décompte arrêté au 15 décembre 2025) au titre de l’arriéré locatif, augmenté des intérêts au taux légal ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] aux entiers dépens d’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2025 ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’abandon dressé par commissaire de justice en date du 12 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [K] [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

En foi de quoi la décision a été signée par,

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.