TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Melinda VOLTZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Davide PADULA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01267 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34XC

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [P] [E] épouse [D], demeurant [Adresse 1] (ITALIE)

représentée par M^e Davide PADULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2253

Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 1] (ITALIE)

représenté par M^e Davide PADULA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2253

DÉFENDEUR

Monsieur [Z], [J] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Melinda VOLTZ de la SELAS CMH – AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01267 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34XC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 2018, Madame [P] [E] épouse [D] a consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [Z] [I] sur des locaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer de 1900 € par mois charges de copropriété incluse et le paiement de la consommation de gaz, électricité, télécom.

Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] ont fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire signifié le 2 février 2024 pour faire prononcer principalement la résiliation du bail conclu avec Monsieur [Z] [I].

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 novembre 2024, Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] sollicitent conformément à leurs conclusions :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Monsieur [Z] [I],la condamnation de Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [P] [E] épouse [D] la somme de 13794,36 € au titre de l’arriéré locatif dû au mois de novembre 2024 inclus, outre les loyers échus lors du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,sa condamnation à payer à Madame [P] [E] épouse [D] une indemnité d’occupation de 2007,05 € par mois, à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux, sa condamnation à payer à Madame [P] [E] épouse [D] la somme de 2532,54 € au titre de la quote part de charges collectives de chauffage au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,sa condamnation à payer à Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 1588,31 € au titre de sa consommation de gaz, électricité et abonnement internet, téléphone et télévision, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,sa condamnation à payer à Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Ils demandent par ailleurs le rejet des pièces adverses 10 et 11.

En défense, Monsieur [Z] [I] demande :

la condamnation de Madame [P] [E] épouse [D] à lui payer la somme de 10000 € en réparation de son trouble de jouissance,la condamnation de Madame [P] [E] épouse [D] à effectuer des travaux réparatoires, et l’autorisation de suspendre le paiement des loyers durant la réalisation des travaux,la condamnation de Madame [P] [E] épouse [D] à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le juge renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des pièces 10 et 11

Si Monsieur [Z] [I] a communiqué tardivement ses pièces aux demandeurs, la veille de l’audience, ce sans motif légitime, les demandeurs ont pu en prendre connaissance avant l’examen de l’affaire, la procédure étant orale.

En conséquence, la prise en compte de ces deux pièces ne contrevient pas au principe du contradictoire et il n’y a pas lieu d’écarter ces pièces du débat.

Sur la demande au titre des charges collectives de gaz

Suivant l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés, les charges locatives sont récupérées sous forme de provisions ou de manière forfaitaire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit un loyer dont le montant inclut expressément les charges de copropriété locatives.

Il ressort ainsi du bail qu’un forfait de charges est inclus dans le montant du loyer.

En conséquence, la demande en paiement au titre des charges de chauffage collectif doit être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’éventuelle manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ne dispense pas réciproquement le locataire de son obligation en paiement du loyer.

En l’espèce, Madame [P] [E] épouse [D] verse au débat un décompte suivant lequel Monsieur [Z] [I] restait lui devoir au 30 novembre 2024 inclus la somme de 13794,36 €.

Monsieur [Z] [I] sera condamné à ce paiement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [I] est redevable au terme du bail des consommations d’électricité, gaz et abonnement internet directement payées par Monsieur [X] [D].

En conséquence, compte tenu du décompte et des factures versées au débat, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 1588,31 € due au titre de ces consommations au 30 novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et la demande en paiement

Sur la recevabilité

Madame [P] [E] épouse [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit par Madame [P] [E] épouse [D] fait ressortir une dette totale au 1er novembre 2024 de 15382,67 €.

La violation caractérisée et continue par le locataire de son obligation de payer le loyer au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui produira effet en l’espèce au 1er novembre 2024 en application de l’article 1229 du code civil, et donc pour ordonner son expulsion.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre du logement crée au propriétaire un préjudice qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer à la somme de 2007,05 € ce du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de travaux et d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, la résiliation du bail étant prononcée, la demande de travaux de Monsieur [Z] [I], du reste indéterminée dans ses conclusions sur la nature des travaux laquelle ne se déduit pas du seul constat des désordres, ne peut qu’être rejetée, celui-ci n’ayant plus à compter de la résiliation du bail la qualité de locataire et n’étant donc plus créancier de l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur.

Il y a lieu d’examiner en revanche la demande d’indemnisation de Monsieur [Z] [I].

Monsieur [Z] [I] invoque à l’appui de sa demande d’indemnisation des moisissures dans le logement et produit un constat de commissaire de justice confirmant la présence de moisissures en particulier au pourtour de la fenêtre et dans la salle de bains. Toutefois, Monsieur [Z] [I] ne produit aucun élément d’appréciation sur l’origine de cette humidité ce qui ne permet donc pas d’imputer ce désordre au bailleur, la seule insuffisance d’aération quotidienne naturelle pouvant entraîner ce phénomène.

Ainsi, Monsieur [Z] [I] n’établit pas de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et sa demande d’indemnisation est donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [I], qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande de Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [P] [E] épouse [D] la somme de 13794,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [P] [E] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 1588,31 € au titre des factures d’électricité, gaz, internet dues au 30 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE la demande en paiement au titre des charges collectives locatives,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [Z] [I] et Madame [P] [E] épouse [D] avec effet au 1er novembre 2024 en application de l’article 1229 du code civil,

ORDONNE à Monsieur [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [P] [E] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle de 2007,05 €, et ce à compter du 1er décembre 2024 date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE la demande de travaux et d’indemnisation,

REJETTE la demande au titre des pièces et les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge