TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00142 – N° Portalis DB26-W-B7J-IHF6

Minute n° :

JUGEMENT

DU

06 Juin 2025

S.A. ICF

C/

[S] [H], [C] [H]

Expédition délivrée aux parties le 06/06/25

Exécutoire délivré le 06/06/2025 à SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ICF

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Audrey MARGRAFF de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [H]

né le 07 Décembre 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [C] [H]

née le 24 Août 1973 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M. [S] [H], muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2023, La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 796,52 euros, et 32,89 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a fait signifier à Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5307,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 1er octobre 2024 La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) a fait assigner Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8065,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 29 janvier 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9991,22 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [H], représentant également Madame [C] [H], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire. Il précise que la dette locative s’est créée dans le contexte de son arrêt de travail qui a vu ses revenus moyens passer de 2600/3000 euro à 1000 euros par mois. Il doit prochainement reprendre le travail. Il ajoute que son épouse perçoit un salaire mensuel d’environ 1700 euros dans le cadre d’un CDD.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 mars 2023, du commandement de payer délivré le 7 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer à La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 9991,22 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six ou huit semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de huit semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de huit semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 mars 2023 à compter du 7 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La dette locative n’a cessé de s’aggraver et le diagnostic social et financier confirme que la situation financière de la famille [H] est complexe.

La proposition d’apurement n’apparaît pas en l’état crédible.

La demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 janvier 2025, Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à son paiement à compter de 7 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer à La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 mars 2023 entre La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) d’une part, et Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à compter du 7 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer à La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 9991,22 euros au titre

des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer à La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 avril 2025, soit à compter de l’échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] à payer à La SA IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER NORD-EST (ICF) la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [C] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de l’assignation et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE