COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00123 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7D3

Minute N° : 25/00399

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA

Copie délivré à :PREFECTURE

le :16/09/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [H] [D], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [S] [O] [X] [L]

née le 07 Mai 1976 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 26 Août 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à Madame [S] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel total de 520,06€, hors charges.

Par exploit du 20 novembre 2024, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [S] [L] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 902,39€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 31 octobre 2024.

Par exploit délivré le 27 janvier 2025, la société [Localité 7] DELTA HABITAT a fait citer Madame [S] [L] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer la somme de 3 516,31€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et aux charges, jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance.

Après un premier renvoi en date du 22 avril 2025, l’affaire est fixée à l’audience du 26 août 2025, où elle est plaidée.

La société [Localité 7] DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation.

Madame [S] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision est mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Madame [S] [L] a été citée à personne.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 11] par voie électronique avec accusé de réception du 28 janvier 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 14 novembre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 27 janvier 2025.

La demande de résiliation formée par la société [Localité 7] DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société [Localité 7] DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 31 juillet 2025 faisant état d’une dette à la hausse qui n’a pas été notifié à Madame [S] [L].

En conséquence, celle-ci ne peut se voir condamner au maximum qu’à hauteur des termes de l’assignation.

Ainsi, Madame [S] [L] sera condamnée à payer à [Localité 7] DELTA HABITAT la somme de 3 516,31€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société [Localité 7] DELTA HABITAT que Madame [S] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 20 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société [Localité 7] DELTA HABITAT depuis le 20 janvier 2025.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société [Localité 7] DELTA HABITAT à compter du 20 janvier 2025 et Madame [S] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [S] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 20 janvier 2025, Madame [S] [L] a causé un préjudice à la société [Localité 7] DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [S] [L] à verser à titre provisionnel à la société [Localité 7] DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 1er janvier 2025, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 638,02 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges et assurances comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [S] [L] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 1er juin 2018 consenti à Madame [S] [L] et portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 10] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 janvier 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 20 janvier 2025 ;

Constatons que Madame [S] [L] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 20 janvier 2025 ;

Condamnons Madame [S] [L] à payer à la société [Localité 7] DELTA HABITAT la somme de 3 516,31€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 ;

Autorisons l’expulsion de Madame [S] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [S] [L] à payer à la société [Localité 7] DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 638,02 euros, charges et assurances comprises, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [S] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge