TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 5]

N° RG 25/00120 – N° Portalis DB26-W-B7J-IHAT

JUGEMENT

DU

06 Juin 2025

[K] [E]

C/

[O] [G]

Expédition délivrée aux parties le 06/06/25

Exécutoire délivré le 06.06.25

à M. [K] [E]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [E]

né le 27 Novembre 1963 à [Localité 9] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [G]

né le 21 Mars 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Mathilde CORMIER, avocat au barreau d’AMIENS

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2024, avec effet au 01er avril 2024, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [O] [G] un appartement situé [Adresse 1] à [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 350,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, Monsieur [K] [E] a fait signifier à Monsieur [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 740,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Monsieur [K] [E] a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [O] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1110 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 8 janvier 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [K] [E], a maintenu ses demandes, actualisé sa créance à la somme de 1181 euros et ajouté, à titre subsidiaire, une demande de résiliation du bail pour manquement grave du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Il a fait valoir que :

— Monsieur [O] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de huit semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 novembre 2024,

— il a reçu depuis plusieurs paiements qui permettent de diminuer la dette locative à 1181 euros,

— la clause résolutoire est néanmoins acquise,

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail doit être prononcée en raison de l’état de saleté du logement de Monsieur [O] [G] qui importune les autres locataires en raison des odeurs et de la prolifération de nuisibles.

Monsieur [O] [G] a sollicité le débouté des demandes adverses.

Il a exposé avoir :

— soldé la dette au 07 avril 2025

— s’en rapporter sur la demande subsidiaire de résiliation du bail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 avril 2025 et contradictoirement adressée à la partie adverse, Monsieur [K] [E] a été autorisé à produire les justificatifs bancaires des paiements reçus de Monsieur [O] [G].

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Si Monsieur [K] [E] n’a pas produit la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Néanmoins, cette saisine a nécessairement été faite dans le délai compte tenu de la réception avant l’audience du diagnostic social et financier qui a pu s’appuyer sur des échanges avec les parties.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Chacune des parties produits ses relevés de compte pour justifier du règlement du loyer.

La confrontation des relevés de compte des parties permet de relier plusieurs opérations et un consensus se traduisant par le tableau suivant

Loyer et charges

Paiements

Solde

Août 2024

370 euros

0

-370 euros

Septembre 2024

370 euros

0

-740 euros

Octobre 2024

370 euros

370

-740 euros

Novembre 2024

370 euros

0

-1110 euros

Décembre 2024

370 euros

370

-1110 euros

Janvier 2025

370 euros

370

-1110 euros

Février 2025

370 euros

400

-1080 euros

Mars 2025

370 euros

269

-1181 euros

Il y a en revanche un désaccord au sujet des 4 virements réalisés par l’application PAYLIB qui apparaissent sur les relevés bancaires de Monsieur [O] [G], renseignés comme des paiements de loyers pour un montant total de 730 euros (180 euros le 13 septembre 2024, 300 euros le 16 septembre 2024, 100 euros le 18 septembre 2024, 150 euros le 12 novembre 2024). Or, Monsieur [K] [E] a extrait les versements de ses locataires sur la période débutant au 03 avril 2025 et aucun de ces paiements par PAYLIB ne figure sur son compte.

Ces paiements via PAYLIB ne pourront donc être comptabilisés.

La juridiction ne pourra statuer sur les mensualités autres que celles débattues lors de l’audience du 07 avril 2025 dont les comptes étaient fixés jusqu’à l’échéance de mars 2025 incluse. Il appartiendra aux parties de faire les comptes pour les paiements ou non-paiements comptant à partir de l’échéance d’avril 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 1181 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que huit semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de huit semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de huit semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 mars 2024 à compter du 12 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [G]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2024, Monsieur [O] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [G] à son paiement à compter de 12 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mars 2024 entre Monsieur [K] [E] d’une part, et Monsieur [O] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [G] à compter du 12 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 1181 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E], en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de l’assignation et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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