TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03239 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KX2

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Mars 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 28/01/2026

Expert: [S] [I] [Adresse 8] – 01 53 16 14 56

[2] À Me [Localité 14] et M^e SHI

CCC à M. [L] et Mme [K] [Z]

Médiatrice : [R] [K] [Z] – [Adresse 10]

01.78.76.90.91 -06.86.93.21.83

[Courriel 17]

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [J] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Laurent CREHANGE de la SELARL CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1312

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OPERA MANDARIN

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG – SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 1983, les consorts [J], aux droits desquels est venue Mme [T] [J] épouse [G], ont consenti un renouvellement de bail au profit de la SARL Opéra Mandarin, portant sur divers locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 15] [Localité 7], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1982, pour une activité de commerce de « restaurant, salon de thé, cabaret, bar, le tout de luxe, restaurant self-service, également importation et vente d’articles asiatiques, mais seulement à titre accessoire ».

Le bail a par la suite été renouvelé par acte sous seing privé du 14 décembre 2001, puis du 20 juillet 2009, puis s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mars 2023, le conseil de la société Opéra Mandarin a notifié une demande de renouvellement de bail à effet du 1er avril 2023.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 15 janvier 2025, Mme [G] a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal de 163.400 euros, estimant que le loyer devait être fixé à la valeur locative au regard de la durée du bail de plus de 12 ans.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2025, Mme [G] a fait assigner la société Opéra Mandarin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer que le bail commercial a été renouvelé, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2023 aux clauses et conditions du bail initial hormis celles contraires à l’ordre public,

— déclarer que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2023 est déplafonné en raison de la durée du bail expiré qui s’est tacitement prolongé au-delà de douze années,

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 163.400 euros en principal par an (HT/HC) à effet du 1er avril 2023, outre les charges, taxes et accessoires du bail,

— condamner la société Opera Mandarin à lui payer cette somme,

— déclarer que toutes les sommes dues par la société Opera Mandarin porteront intérêt au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de notification du mémoire préalable,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— condamner la société Opera Mandarin à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— ordonner la désignation d’un expert avec pour mission notamment de donner au Juge des loyers commerciaux tous les éléments permettant d’apprécier la valeur locative des locaux objets du bail donnés en location à la société Opera Mandarin afin de déterminer le montant du loyer déplafonné du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023,

— fixer le montant du loyer provisionnel pendant toute la durée de l’expertise au montant annuel du loyer actuel, soit la somme de 77.582,43 euros par an en principal (HT/HC), outre les charges, taxes et accessoires du bail et condamner la société Opera Mandarin à lui verser cette somme,

— en ce cas, réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 4 novembre 2025, la société Opéra Mandarin demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative des locaux pris à bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026 prorogé au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5], à compter du 1er avril 2023. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Mme [G] fait valoir que le bail qui a été renouvelé au 1er avril 2023 a duré plus de 12 ans de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce ; qu’elle a sollicité une estimation auprès de la société [Localité 16] Notaires Services laquelle a pris en considération les éléments de l’article L. 145-33 du code de commerce ; qu’au regard des caractéristiques du local, de la commercialité du secteur et des références de comparaison, l’expert a évalué la valeur locative unitaire à 1.300 euros/m2, soit une valeur locative totale de 273.000 euros par an HT/HC pour les locaux d’une surface pondérée de 210 m2 ; que des abattements ont été retenus au titre d’une absence de façade sur la voie publique à hauteur de 30%, d’une accession différée des travaux entrepris et une éventuelle remise en état à hauteur de 10%, de la taxe foncière à hauteur de 5%, soit une valeur locative estimée à 163.400 euros par an. A titre subsidiaire, la bailleresse sollicite la désignation d’un expert judiciaire.

La société Opéra Mandarin fait valoir que le rapport d’expertise produit par la bailleresse fait état de l’évolution à la hausse des facteurs locaux de commercialité alors que la commercialité n’a pas évolué favorablement dans le secteur Opéra/Capucines en raison du développement du télétravail et de l’inflation depuis 2022 dont il résulte que la fréquentation des restaurants est en baisse ; que les références de comparaison citées dans le rapport ne sont pas pertinentes au regard de l’activité des locaux cités ou de leur éloignement géographique, étant rappelé que le commerce étudié n’a pas de vitrine sur rue ; que l’expert a retenu une valeur locative bien supérieure à ce qui devrait être retenu ; qu’une expertise judiciaire est nécessaire.

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

L’article R. 145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er janvier 2010, s’est poursuivi à l’arrivée du terme le 31 décembre 2018, la demande de renouvellement ayant effet au 1er avril 2023. Le bail a donc duré 13 ans et 3 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de Mme [G] demanderesse à la présente instance et partie ayant intérêt à la nouvelle fixation.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant Mme [T] [J] épouse [G] à la SARL Opéra Mandarin portant sur les locaux sis [Adresse 6], à compter du 1er avril 2023,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er avril 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

M. [S] [L]

[Adresse 9]

01.53.16.14.56 – [Courriel 18]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2027,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Mme [T] [J] épouse [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 1er mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 mai 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [R] [K] [Z]

[Adresse 10]

01.78.76.90.91 – 06.86.93.21.83

[Courriel 17]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16], le 28 janvier 2026,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES