Ordonnance de référé du 06 Mars 2026 – N° RG 25/00400 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FOTP Page sur

Ordonnance du :

06 Mars 2026

AFFAIRE :

S.A.R.L. AZUR EXPERTISE

C/

[G] [Q]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

M^e Willy BADE

M^e Sandrine FANDO-MONTOUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Mars 2026

N° RG 25/00400 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FOTP

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AZUR EXPERTISE, Société à responsabilité limitée au capital de 2000€, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 789 258 639 00036,dont le siège social est sis 22 lotissement Ti Bambou – Convenance – 97122 BAIE-MAHAULT

Représentée par M^e Sandrine FANDO-MONTOUT, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Q], de nationalité Française, demeurant 69 Morne Ninine – 97190 LE GOSIER

Représenté par M^e Willy BADE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 23 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 06 Mars 2026

Ordonnance rendue le 06 Mars 2026

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021, Monsieur [G] [Q], a donné à bail professionnel à la SARL AZUR EXPERTISE un local d’une superficie de 250 m² sis 22 Lotissement TI BAMBOU – CONVENANCE, à Baie-Mahault (97122), moyennant un loyer initial annuel de 22 800 € payable mensuellement par terme de 1 900 € H.T, pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2021.

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Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la société AZUR EXPERTISE a fait assigner Monsieur [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de :

— JUGER le manquement de Monsieur [G] [Q] a son obligation de délivrance à l’égard de la SARL AZUR EXPERTISE du local, objet du bail professionnel signé le 22 juillet 2021 pour les locaux sis 22 lotissement Ti Bambou, Convenance, 97122 BAIE-MAHAULT

— JUGER de l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— JUGER que la condition d’urgence est remplie,

En conséquence,

— ORDONNER à Monsieur [G] [Q] de réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, par ordre de priorité :

o La remise en état du muret entourant les locaux loués ;

o L’enlèvement des batteries usagées du garage ;

o L’exécution de travaux permettant de déplacer ou de dévier l’évacuation des eaux des climatiseurs ;

o La réparation du volet roulant du garage ;

o Le traitement de la présence de chauve-souris dans le toit;

o Le remplacement du chauffe-eau ;

— ORDONNER à Monsieur [G] [Q] de remettre à la société AZUR EXPERTISE les quittances de loyer de juillet 2021 à octobre 2025, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [G] [Q] à verser à la société AZUR EXPERTISE la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNER Monsieur [G] [Q] aux entiers dépens outre la somme de 600 € correspondant au coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026.

A cette date, la SARL AZUR EXPERTISE a développé les prétentions contenues dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, complétées de ses demandes initiales, de la sorte :

— DEBOUTER Monsieur [Q] de l’ensemble de ses demandes,

— ORDONNER à Monsieur [G] [Q] de procéder au changement d’affectation du bien loué auprès de l’Administration fiscale,

— DEBOUTER Monsieur [G] [Q] de sa demande reconventionnelle de paiement au titre des loyers et de sa demande d’expertise, à titre subsidiaire, JUGER ce que de droit sur la procédure d’expertise et mettre les frais à la charge de Monsieur [G] [Q].

La demande de production de quittances a été abandonnée.

Oralement, elle sollicite que les batteries usagées soient enlevées.

Aux termes de ses conclusions n°1, notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, Monsieur [Q] représenté par son conseil a sollicité du juge des référés de :

A titre principal

— Constater que les demandes de la SARL AZUR EXPERTISE se heurtent à des multiples contestations sérieuses, tant sur l’existence, l’origine que l’imputabilité des désordres et manquement allégués, ainsi que sur la régularité des paiements de loyers et l’obligation de délivrance de quittance ;

— Constater que l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile n’est pas caractérisée, aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite n’étant établi au sens de l’article 835 du même code ;

— Constater, en conséquence, que le Président du Tribunal judicaire statuant en référé, n’est pas compétent pour connaitre des demandes de la SARL AZUR EXPERTISE

— Renvoyer la SARL AZUR EXPERTISE à mieux se pourvoir devant le juge du fond compétent.

A titre subsidiaire et avant dire droit au fond,

— Ordonner une expertise judiciaire, et à cet effet désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission notamment de :

o Se rendre sur place au 22 lotissement Ti Bambou, Convenance 97122 Baie-Mahault, en présence contradictoire des parties dûment convoquées et de leurs conseils.

o Décrire l’état actuel des locaux, des installations et équipements.

o Relever et décrire l’ensemble des désordres, dégradations, non conformités ou dysfonctionnements allégués par les parties, en les localisant précisément

o Dater, autant que possible, l’apparition des désordres (antérieurs ou postérieurs à l’entrée du locataire, consécutifs aux travaux réalisés.

o Rechercher les causes probables de chaque désordre, en précisant s’il résulte de la vétusté, d’un défaut d’entretien locatif, d’un vice de construction, ou des transformations réalisées par la société AZUR EXPERTISE (notamment en cuisine, salles d’eau et réseaux).

o Apprécier la gravité des désordres et dire s’ils rendent les lieux impropres à l’usage contractuel convenu ou affectant la sécurité ou la salubrité.

o Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres retenus, en précisant leur nature (locative ou non), leur cout estimatif et le délai raisonnable de réalisation.

o Fournir tous éléments techniques utiles à la juridiction de fond pour trancher l’ensemble des demandes (travaux, remises en état, réductions de loyer, dommages-intérêts, résiliation ou non renouvellement du bail, etc.).

— Dire que les frais d’expertise seront avancés par la SARL AZUR EXPERTISE ou, subsidiairement, partagés entre les parties, la charge définitive étant réservée au juge du fond.

Reconventionnellement,

— Condamner la SARL AZUR EXPERTISE à payer à Monsieur [G] [Q] la somme correspondant aux loyers impayés des mois de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026, tels que prévus au bail du 22 juillet 2026, soit la somme de 5 700 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’ordonnance à intervenir (ou de chaque échéance impayée, si vous souhaitez être plus strict).

En tout état de cause,

— Débouter la SARL AZUR EXPERTISE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées en référé ;

— Réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile à la décision à intervenir au fond.

La société AZUR EXPERTISE a été autorisée à produire sous délibéré le justificatif du paiement des loyers de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026, avant le 31 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de« juger » et de« constater»

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de« juger» et « constater » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte qu’elles n’appellent pas de décision du juge des référés.

II. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

L’existence d’un trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou trouble juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut s’agir tant de la violation des lois ou règlement, que d’une convention, même si la validité de celle-ci est contestée.

Il faut cependant que l’illicéité du trouble soit manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation ou d’une obligation contractuelle étant à cet égard insuffisante. Il importe donc que la règle de droit a été violée dans des conditions justifiant, sans contestation possible, qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

En l’espèce, si l’article 9-2-2 du contrat de bail intitulé :« Obligations du bailleur » stipule que«de son côté, le bailleur entretiendra des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils sont donnés en location ; il effectuera toutes les réparations autres que locatives », le manquement à ces obligations n’est constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’en cas de caractérisation d’un dommage imminent appelant des mesures conservatoires ou de remise en état.

S’agissant de la demande de remise en état du muret entourant les locaux loués, la production d’un procès-verbal de constat en date du 18 mars 2025 relevant la présence de fissures et d’une inclinaison du muret à certains endroits ne saurait à elle seule caractériser l’existence d’un dommage imminent.

Il en va de même de la demande d’enlèvement des batteries usagées dès lors qu’il n’est pas précisé en quoi la présence de ces batteries entreposées dans le garage constituerait un trouble manifestement illicite ou un présenterait un dommage imminent. Au surplus, aucun élément ne permet d’établir que lesdites batteries appartiennent à Monsieur [Q].

La société requérante sollicite l’exécution de travaux permettant de déplacer ou de dévier l’évacuation des eaux des climatiseurs. Aux fins de justifier sa prétention, elle produit le procès-verbal de constat sus évoqué, dans lequel le commissaire de justice constate qu’un «tuyau d’évacuation est positionné sur la dalle située au-dessus de la porte d’entrée, le carrelage n’étant pas anti-dérapant glisse et peut occasionner des chutes »Le déplacement du tuyau d’évacuation de la climatisation constitue une modification de l’installation, et ne saurait relever de l’entretien courant de la locataire. En conséquence, Monsieur [Q] sera condamné à effectuer les réparations nécessaires.

Il en va de même des autres demandes, qu’il s’agisse de la réparation du volet roulant du garage, le traitement de la présence de chauve-souris dans le toit ou encore le remplacement du chauffe-eau.

Tout au plus, si ces mesures sont de nature à traduire un simple manquement par le bailleur à son obligation d’entretien de locaux, il appartient au preneur d’en demander l’exécution devant le juge du fond, seul compétent pour apprécier l’étendue desdits manquements.

III. Sur la demande de changement d’affectation du bien loué auprès de l’Administration fiscale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 1407, alinéa 1er et 2ème, du code général des impôts «La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises.

Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel».

Le contrat de bail stipule en son article 3,« destination », que « les locaux loués sont destinés à l’exercice par le locataire de l’activité d’expert-comptable, le conseil aux entreprises, l’informatique, à l’exclusion de toute autre profession et de tout autre usage».

En l’espèce, la SARL AZUR EXPERTISE communique aux débats diverses taxes d’habitation afférentes au bien donné en location dans le cadre d’un bail professionnel.

Il est constant qu’en vertu d’un bail professionnel, le locataire n’est pas redevable de la taxe d’habitation. Par conséquent, en l’absence de contestation sérieuse, il sera enjoint à Monsieur [Q] d’accomplir les démarches nécessaires auprès de l’administration fiscale pour changer la destination du bien loué.

IV. Sur la demande reconventionnelle d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application du texte susvisé n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé.

Ce texte n’impose pas au juge de caractériser le motif légitime au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Il est constant que pour ordonner une expertise il doit être tenu compte de l’utilité de celle-ci quant à l’issue du procès envisagé.

En l’espèce, Monsieur [Q] sollicite une mesure d’expertise aux fins de «rétablir le contradictoire dans la constitution de la preuve» dans un litige mettant en jeu des appréciations techniques (structure, réseaux, qualité des travaux, impact des transformations sur la salubrité ou la sécurité, etc.) qui excèdent la simple lecture des pièces écrites.

Cependant la société AZUR EXPERTISE s’oppose à cette mesure bien qu’elle soit de nature à confirmer ou non l’existence d’un dommage imminent qu’elle invoque par suite de l’inclinaison et des fissures constatées dans le muret.

Dans ce contexte, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sous délibéré, la société AZUR EXPERTISE a justifié par note du 30 janvier 2026 du règlement par chèque de la somme de 5 700 euros, correspondant aux loyers des mois de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026.

Dès lors, la demande de paiement des loyers, se trouve désormais privée d’objet.

V. Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, les dépens de la présente instance seront partagés par moitié.

Pour le même motif, chacune des parties sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ENJOIGNONS à Monsieur [G] [Q] de procéder au changement d’affectation du bien loué sis 22 Lotissement TI BAMBOU – CONVENANCE, sur la Commune de Baie-Mahault (97122), auprès de l’Administration fiscale ;

CONSTATONS que la demande reconventionnelle de Monsieur [Q] en paiement des loyers des mois de novembre à décembre 2025 et janvier 2026 est devenue sans objet ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leur demandes ;

DISONS que les dépens de la présente instance seront partagés par moitié ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait et ordonné les Jour, Mois et An susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,