24 Septembre 2024

AFFAIRE :

S.C.I. [Localité 4] SUD

C/

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 4] SUD

N° RG 22/00403 – N° Portalis DBY2-W-B7G-GX6O

Assignation :18 Février 2022

Ordonnance de Clôture : 23 Octobre 2023

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 4] SUD

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Maître Jean-Philippe RIOU de la SCP PARTHEMA 3, avocat plaidant au barreau de NANTES – Représentant : Maître Romain BLANCHARD, avocat postulant au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 4] SUD

Centre commerciall du [6] – BP 85

[Localité 4]

Représentant : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE RUMIN, avocat plaidant au barreau de NANTES – Représentant : Maître Patrick GRISILLON, avocat postulant au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Novembre 2023,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRE.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 22 Janvier 2024. La décision a été prorogée au 05 Mars, 21 Mai, 28 Juin et 24 Septembre 2024

JUGEMENT du 24 Septembre 2024

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 30 avril 1986, la SCI [Localité 4] Sud a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1986, à la Caisse de crédit mutuel d'[Localité 4] Sainte Bernadette, devenue la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud, un local à usage commercial sis à [Adresse 5], au centre commercial du [6], figurant au cadastre section DN numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 8 ares et 73 centiares. Aux termes du bail, le local commercial comprenait un rez-de-chaussée et une mezzanine pour une surface approximative de 530 m².

Un renouvellement de ce bail pour une période de neuf années à compter rétroactivement du 1er mai 1995 jusqu’au 30 avril 2004 est intervenu par acte notarié du 7 décembre 1995.

La société locataire a engagé en 2002 des travaux modifiant la distribution interne des locaux de l’agence.

Un protocole d’accord transactionnel est intervenu le 11 mars 2010 aux termes duquel les parties se sont entendues pour un renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2018. Ce protocole prévoyait également la désignation d’un géomètre-expert avec pour mission de déterminer la surface louée.

Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2018, la SCI [Localité 4] Sud a donné congé à la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud pour le 31 décembre 2018, avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer annuel porté à la somme de 92 700 euros.

La SCI [Localité 4] Sud a saisi le juge des loyers commerciaux et par jugement avant dire droit du 17 mars 2020, une expertise a été confiée à M. [P] qui a déposé son rapport définitif le 12 février 2021 en concluant à une valeur locative alternative de 71 896 euros ou de 62 140 euros.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2020, la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud a informé la SCI [Localité 4] Sud qu’elle entendait exercer son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, qu’elle renonçait en conséquence à son droit au renouvellement du bail et qu’elle offrait de délaisser les lieux à compter du 29 janvier 2021.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par huissier de justice le 1er février 2021.

Faisant valoir que les locaux n’avaient pas été restitués en leur état initial, la SCI [Localité 4] Sud a fait assigner la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud devant le présent tribunal par acte d’huissier de justice du 18 février 2022.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 13 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI [Localité 4] Sud demande, à titre principal, que la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 426 209 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2021, et capitalisation annuelle, jusqu’à parfait et complet règlement.

À titre subsidiaire, elle demande, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, la désignation d’un expert avec la mission de chiffrer le coût de remise des locaux en leur état primitif et plus généralement de réunir les éléments nécessaires à l’évaluation du préjudice subi du fait du défaut de réalisation des travaux de remise en état initial lors de la restitution du local, outre la condamnation de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de provision. Elle sollicite qu’il soit sursis à statuer sur la demande principale dans l’attente du dépôt du rapport.

En tout état de cause, la SCI [Localité 4] Sud demande la condamnation de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [Localité 4] Sud fait valoir que les travaux effectués par la défenderesse ont modifié de façon substantielle la consistance des lieux en réduisant la surface utile. Elle observe que le bail oblige le preneur à rétablir les lieux dans leur état primitif et que c’est à tort que la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud soutient qu’elle aurait renoncé, aux termes du protocole d’accord du 11 mars 2010, au droit de solliciter la remise en état.

Elle expose qu’il résulte d’un rapport dressé par M. [V] [Y], expert judiciaire près la cour d’appel d’Angers, que la remise en état à l’identique en vertu des clauses et conditions du bail engendre un coût de travaux de 246 445,20 euros HT auquel il convient d’ajouter les pertes de loyer pendant la durée des travaux s’élevant à 70 667 euros, les pertes de loyer sur 48,70 m² pondérés s’élevant à 99 852 euros et le préjudice résultant de l’absence de relocation immédiate s’élevant à 9 245 euros, ce qui représente un montant total de 426 209 euros.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 29 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud demande que la SCI [Localité 4] Sud soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle demande également d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de condamnation en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle pourrait avoir.

La Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud soutient que les travaux ont été réalisés avec l’accord du bailleur et que celui-ci a renoncé à solliciter la remise en état des lieux selon les termes du protocole transactionnel du 11 mars 2010 valant nouveau bail.

À titre subsidiaire, sur les préjudices invoqués, elle estime qu’elle n’a fait qu’exercer son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et que la SCI [Localité 4] Sud ne peut lui réclamer l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’absence de relocation immédiate. Elle s’oppose à la demande au titre des travaux de remise en état en soulignant que celle-ci repose sur un rapport d’expertise non contradictoire, que le locataire actuel s’est accommodé des travaux qui ont été effectués à son initiative, qu’il n’est nullement établi que la bailleresse réalisera les travaux de remise en état et qu’elle n’allègue qu’un préjudice éventuel. Concernant la perte de loyer sur 48,68 m² pondérés, la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud estime qu’il ne s’agit que d’une perte de chance très hypothétique dans la mesure où rien n’indique que le locataire actuel aurait accepté de voir son loyer majoré en contrepartie d’une surface complémentaire. S’agissant de la perte de loyer pendant la réalisation des travaux, la défenderesse soutient qu’il est douteux que la SCI [Localité 4] Sud procède à des travaux de remise en état, d’autant plus que les locaux sont occupés.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande au titre des travaux de remise des locaux en leur état d’origine :

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 2044 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que “La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.”

Le bail notarié du 7 décembre 1995 reçu par Me [G] [E], notaire à [Localité 3], comporte les termes suivants qui figuraient déjà dans le bail initial du 30 avril 1986 : “Tous changements de constructions, embellissement et améliorations que le preneur aurait pu faire resteront au propriétaire en fin de jouissance sans indemnité de sa part, sauf si ce dernier aime mieux faire rétablir les lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur. À cet effet, il sera dressé un état des lieux contradictoire à la fin de la jouissance.”

Me [E] a adressé le 28 juillet 2000 au directeur de la Caisse fédérale du crédit mutuel d’Anjou un courrier rédigé dans les termes suivants : “Pour faire suite à votre courrier du 25 courant, je vous confirme, en ma qualité de gestionnaire de la SCI [Localité 4] Sud, l’autorisation de principe d’engager les transformations concernant votre projet de modifier la distribution interne de l’agence, et notamment les structures du bâtiment. Toutefois, vous voudrez bien m’adresser en temps utile l’ensemble des plans, projets et accords administratifs ; le tout devant être réalisé sous la surveillance de l’architecte de la SCI dont les honoraires seront à votre charge.”

Il ressort clairement de ce courrier que les travaux entrepris par la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud ont reçu un accord de principe de la part de la SCI [Localité 4] Sud, ou du moins de son mandataire apparent, sans toutefois que l’on puisse conclure de ce courrier que les travaux effectivement réalisés l’ont été après communication préalable des plans et sous la surveillance de l’architecte de la bailleresse.

L’objet du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 11 mars 2010 est ainsi défini : “Dans la perspective de mettre définitivement un terme au différend qui les oppose mais également à tous différends à naître concernant, tant l’exécution ou le renouvellement du bail commercial en date du 30 avril 1986 et renouvelé par acte authentique en date du 7 décembre 1995, les parties à la présente se sont faites des concessions réciproques, en pleine connaissance de leurs droits respectifs et dans les conditions suivantes.”

Le différend qui opposait les parties est résumé dans la première partie du protocole de la façon suivante :

— Au début de l’année 2002 le Crédit Mutuel a débuté d’importants travaux de renovation de son agence qui ont porté tant sur l’aspect extérieur de l’agence que sur son aspect intérieur.

— En octobre 2002, un représentant des services généraux du Crédit Mutuel a pris contact avec Me [E], notaire rédacteur du bail renouvelé, aux fins de lui indiquer qu’au vu des travaux en cours d’exécution, il s’avérait nécessaire de procéder à des travaux d’étanchéité et de consolidation de la charpente qui étaient selon lui à la charge du bailleur, et qu’un arrangement a été proposé à Me [E] le 21 octobre 2002 consistant en :

* la prise en charge financière de l’ensemble des travaux y compris l’étanchéité et la consolidation de la charpente par la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud ;

* la SCI [Localité 4] Sud s’engageait en contrepartie à renouveler le bail commercial en cours lorsque ce dernier arrivera à son terme, soit à compter du 1er mai 2004, aux mêmes conditions jusqu’alors pratiquées.

— Me [E] a donné son accord sur cette proposition par correspondance du 15 novembre 2002 mais sans mandat écrit des associés de la SCI [Localité 4] Sud.

— Les travaux relatifs à l’étanchéité et à la consolidation estimés initialement à 30 000 euros se sont finalement chiffrés à la somme de 43 870 euros TTC en ce compris les honoraires des architectes respectifs et des entreprises qui sont intervenues.

— La SCI [Localité 4] Sud a contesté l’opposabilité à son égard de l’engagement pris par Me [E].

Au titre des concessions faites par les parties, la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud a notamment accepté de conserver à sa charge le coût des travaux et, pour mettre un terme à toute discussion relative à la superficie des locaux donnés à bail commercial, de confier au cabinet Branchereau, géomètre expert, le soin de mesurer la surface des locaux loués. Il est indiqué que le rapport rendu par le géomètre-expert et la surface ainsi déterminée auront un caractère définitif et que ledit rapport ne pourra plus faire l’objet de contestation par les parties, sauf “introduction d’une expertise judiciaire à charge pour la partie à l’initiative de la saisie de prendre en charge l’ensemble du coût de ladite expertise et notamment les frais de consignation et les honoraires de l’expert”.

Il apparaît donc que la question de la superficie des locaux loués faisait partie intégrante du différend qui opposait les parties auquel le protocole d’accord transactionnel était destiné à mettre fin.

Le cabinet Branchereau a établi un plan des locaux le 26 mai 2010 mettant en évidence une surface totale du rez-de-chaussée et de l’étage de 401,88 m².

Il ne ressort pas des éléments du dossier ni des explications des parties que le rapport du cabinet Branchereau ait fait l’objet d’une contestation en 2010, c’est-à-dire au moment du renouvellement du bail. La demande d’expertise judiciaire formée devant le juge des loyers commerciaux en 2019 est en effet sans lien direct avec une éventuelle contestation du rapport du cabinet Branchereau.

Le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2010 est donc intervenu en prenant en considération le fait que la surface des locaux loués était désormais de 401,88 m², conformément au mesurage effectué par le cabinet Branchereau, et non plus de 530 m² environ comme indiqué dans le bail initial (528,91 m² selon le certificat de mesurage de M. [C] [S] du 11 juillet 2019 qui a calculé la surface du local à partir des plans annexés au bail initial).

L’acceptation de la nouvelle surface des locaux par la société bailleresse se déduit de l’économie générale de l’accord transactionnel puisque la désignation du géomètre-expert était précisément destinée à mettre un terme à la discussion portant sur la superficie des locaux loués. Il aurait en outre été incohérent de la part de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud qu’elle accepte de prendre à sa charge des travaux incombant en principe au bailleur si elle devait ensuite supporter le coût des travaux destinés à remettre les lieux dans leur état d’origine.

Sauf à retirer tout effet utile au protocole d’accord transactionnel, le rétablissement des lieux dans leur état primitif ne peut s’entendre comme étant un retour à la situation du 1er mai 1995 mais comme un retour à celle du 1er janvier 2010, nonobstant les termes de l’avant dernier paragraphe de la page 5 du protocole (“D’un commun accord entre les parties, ledit bail commercial est renouvelé, strictement, dans les mêmes charges et conditions que celles figurant au bail commercial reçu le 7 décembre 1995 par Maître [G] [E] ; l’ensemble des termes du bail restant inchangés.”).

La SCI [Localité 4] Sud ne peut donc obtenir la condamnation de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud à remettre les lieux en leur état d’origine que pour autant que les lieux ont été modifiés entre le 1er janvier 2010 et le terme du bail. Or il n’est pas contesté que lors du départ des lieux de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud le 1er février 2021, la surface des locaux était toujours celle qui avait été mesurée par le cabinet Branchereau en 2010, à savoir 401,88 m². En outre, cette surface n’a pas été remise en cause dans le rapport de M. [P] du 12 février 2021.

La demanderesse se borne à faire état de la différence de surface entre le bail initial et le départ des lieux mais ne rapporte la preuve ni d’une modification de la surface du bien loué depuis 2010 ni que des travaux sont intervenus depuis cette date qui nécessiteraient un rétablissement des lieux dans leur état primitif de 2010.

La SCI [Localité 4] Sud doit par conséquent être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 246 445 euros qui est supposée correspondre au coût des travaux de remise en état.

Le principe même de la demande au titre des travaux étant rejeté, la demande subsidiaire de désignation d’un expert chargé de chiffrer le coût de remise des locaux en leur état primitif doit également être rejetée.

— Sur les autres demandes :

La SCI [Localité 4] Sud fait valoir que les locaux ont été reloués moyennant un loyer annuel de 70 667 euros, soit un prix de 227,44 euros par m² pondéré et qu’ils auraient donc dû être reloués plus chers de 11 094,66 euros (48,70 m² x 227,44 euros) si les travaux avaient été réalisés.

Il résulte toutefois de ce qui précède que le preuve de l’obligation de la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud de réaliser des travaux destinés à remettre les lieux en leur état initial n’est pas rapportée, de sorte que la SCI [Localité 4] Sud doit être déboutée de cette prétention.

De la même façon, la SCI [Localité 4] Sud ne peut soutenir qu’elle subira un préjudice équivalent à un an de loyer égal à 70 667 euros pendant la durée des travaux.

La SCI [Localité 4] Sud soutient par ailleurs avoir subi un préjudice de 9 245 euros en raison de l’absence de relocation ayant immédiatement suivi le départ de la société locataire. Par acte d’huissier de justice du 9 décembre 2020, la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud a fait savoir à la SCI [Localité 4] Sud qu’elle entendait exercer le droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce et qu’en conséquence, elle renonçait à son droit au renouvellement du bail et offrait de délaisser les lieux, tout en offrant également de supporter les frais de l’instance en fixation des conditions du bail renouvelé.

Or il ne résulte pas de l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 du code de commerce que l’exercice par le preneur de sa faculté de renoncer au renouvellement du bail soit soumise à d’autres conditions que celle de devoir supporter les frais de procédure. Le preneur qui renonce au renouvellement du bail n’est notamment pas soumis à l’obligation de respecter un délai de préavis. La SCI [Localité 4] Sud ne rapporte pas la preuve que la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud a agi de mauvaise foi au motif qu’elle aurait acquis dès le 20 décembre 2019 un nouveau local à proximité immédiate pour y transférer son agence. Cette demande doit par conséquent être rejetée.

La SCI [Localité 4] Sud, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud et de condamner la SCI [Localité 4] Sud au paiement de la somme de 6 000 euros sur ce fondement. Cette dernière doit être déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI [Localité 4] Sud de l’ensemble de ses demandes principale et subsidiaire ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Localité 4] Sud aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [Localité 4] Sud à payer à la Caisse de crédit mutuel [Localité 4] Sud la somme de 6 000 € (six mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT