TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00271 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. [H]

inscrite au RCS Orléans sous le n° 452 137 854

dont le siège social est sis 21 rue des Grands Champs – 45000 ORLEANS

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL Avocats, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [R] [Z] épouse [P]

demeurant 259 rue du Coq – Porte de gauche – 45160 OLIVET

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 6 et 15 septembre 2022, la SCI [H] (SIREN n°452137854 RCS ORLEANS), représentée par son mandataire, a donné à bail à Madame [R] [P] un bien à usage d’habitation situé 259 rue du Coq porte gauche 45160 OLIVET, pour un loyer mensuel de 882 euros, payable mensuellement d’avance le 1er.

En raison d’impayés de loyers, le 11 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI [H] à Madame [R] [Z] épouse [P] par procès-verbal remis à personne. Il portait sur la somme en principal de 2997,47 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 1 er décembre 203.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la SCI [H] a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;La condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.812,39 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés, quittancement du mois de mars 2024 inclus, à actualiser sur la base des loyers et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;La condamner au paiement mensuel et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme mensuelle de 936,34 euros, et dire que cette indemnité sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas libéré les lieux,Dire et juger que les intérêts sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2023,La condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le condamner aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

A cette audience, la SCI [H] représentée par son avocat, substitué, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 8400,09 euros terme du mois d’août 2024 inclus. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale de constat de la résiliation du bail a été mise d’office dans les débats ainsi que le statut marital de Madame [Z] épouse [P] et la co-titularité du bail.

Bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à l’étude, Madame [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que l’époux de Madame [R] [P] a été hospitalisé, le privant du salaire comprenant des heures supplémentaires, suivi de la démission de Madame [P] suite à un burn-out, ces évènements ayant grevé leur budget. Par ailleurs, il est fait état de la souscription de plusieurs crédits à la consommation et de la cession d’un de leurs véhicules pour commencer l’apurement de leurs dettes. Le couple [P] serait en recherche d’un logement moins onéreux et aurait initié des démarches auprès d’action logement et de la banque de France.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

La SCI [H], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une note en délibéré suivant courriel du 2 octobre 2024 sans y être autorisée. En outre, il n’est pas justifié de sa communication à la défenderesse au regard du principe du contradictoire des articles 15 et 16 du code de procédure civile. Par suite, il convient d’écarter cette note des débats.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur la cotitularité du bail :

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1751 du code civil dispose notamment que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

L’article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En l’espèce, le bail des 6 et 15 septembre 2022 a été conclu par Madame [R] [P], ainsi identifiée sous son nom d’épouse.

Le commandement de payer a été signifié le 11 décembre 2023 à Madame [R] [P] née [Z] seule de même que l’assignation du 28 mars 2024.

Le lien marital de Madame [R] [P] est donc connu depuis la conclusion du bail.

Cependant, il ne ressort pas des éléments du débat que les bailleurs aient eu connaissance que Monsieur [P] ait fixé son domicile ou résiderait au sein du logement litigieux lors de la conclusion du bail.

De sorte que les significations dudit commandement et de l’assignation sont opposables à l’époux de la défenderesse.

En effet, seuls les termes de la fiche de diagnostic social et financier en date du 4 juillet 2024 sous-entendent que Monsieur et Madame [P] vivent ensemble, étant notamment mentionné que les époux [P] recherche un logement moins onéreux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 11 décembre 2023, un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI [H] à Madame [R] [Z] épouse [P] par procès-verbal remis à personne. Il portait sur la somme en principal de 2997,47 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 1er décembre 2023.

En outre, la clause du bail prévoit également un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où deux versements de 1000 euros ont été effectués durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 février 2024.

L’expulsion de Madame [R] [Z] épouse [P] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [R] [Z] épouse [P] reste redevable des loyers jusqu’au 11 février 2024 et à compter du 12 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 12 février 2024, elle cause un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme provisionnelle de 912,84 euros égale au montant des loyers et charges tel que ressortant du décompte.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois d’août 2024 inclus objet de la demande lors de l’audience, évalue la dette locative à la somme de 8.400,09 euros.

Il convient de déduire de cette somme celles de 183,90 euros de primes et frais de l’assurance multirisques habitation et de 179,50 au titre de la taxe d’ordures ménagères non justifiée.

La dette locative restante s’élève donc à la somme de 8.036,69 euros.

Madame [R] [P], non comparante, ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme de 8036,69 euros à titre provisionnel. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la somme de 2997,47 euros à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer avant l’audience et en application de la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun octroi d’office de délais de paiement n’est possible.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [H], Madame [R] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à compter du 12 février 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date des 6 et 15 septembre 2022 consenti par la SCI [H] (SIREN n°452137854 RCS ORLEANS) à Madame [R] [Z] épouse [P] et portant sur un bien à usage d’habitation situé 259 rue du Coq porte gauche 45160 OLIVET,

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [R] [Z] épouse [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] née [Z] à verser à la SCI [H], prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 8036,69 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 2997,47 euros à compter du 11 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] née [Z] à titre provisionnel, à compter du 1er septembre 2024, à verser une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 912,84 euros jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] née [Z] au paiement des entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] née [Z] à payer à la SCI [H] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,