TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG : 25-0915

N° Portalis : DBY2-W-B7J-H6IK

Minute :

JUGEMENT

du 04/09/2025

* Syndicat des Coproprié-

[Adresse 9]

“[Adresse 2]”

c/

— M. & Mme [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Copie conforme

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire d’ANGERS (Site

Coubertin), le 4 septembre 2025,

après débats à l’audience du 17 juin 2025, présidée par Jacques BERNARD,

Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire d’ANGERS,

assisté de Laurent BARBE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en ap-

plication des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de Procédure

Civile,

et signé par Jacques BERNARD, Président, et Laurence GONTIER, Greffier,

présente lors de la mise à disposition ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

➀ Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]”,

à [Localité 6]

située : [Adresse 3]

Syndic : S.a.s CABINET TAPISSIER & Associés

immatriculée au R.C.S d'[Localité 6] sous le n° 300 031 366,

dont le siège est sis : [Adresse 1]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité

audit siège ;

représenté par Maître Stéphanie SIMON (Selarl ADEO JURIS), Avocat associée

au Barreau d’ANGERS ;

ET :

DÉFENDEURS :

❶ Monsieur [C] [Z]

né le 11 février 1970 au [Localité 8]

➁ Madame [P] [X] épouse [Z]

née le 7 juin 1973 au [Localité 8]

demeurant ensemble : “[Adresse 7]”

[Localité 5]

Non comparants, ni représentés ;

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS des PARTIES

Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z]

sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble «[Adresse 2]», situé à [Localité 6].

Ils ne s’acquittent que très irrégulièrement de leurs charges de copropriété.

Par acte de Commissaire de justice du 9 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, a assigné Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] devant le Tribunal Judiciaire d’ANGERS (Site Coubertin), aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

➬ condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, la somme de 4.970,59 € au titre des charges impayées (charges courantes, charges extraordinaires pour travaux et cotisations au fonds travaux ALUR) des exercices clos 2018/2019 à 2023/2024, ainsi que des provisions sur charges impayées pour l’exercice en cours 2024/2025,

avec intérêts au taux légal à compter de chacune des mises en demeure pour les sommes exigi-bles à ces dates, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

➬ dire que la créance sera actualisée jusqu’au jour de l’audience pour tenir compte des éventuels nouveaux appels de fonds et impayés ;

➬ condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, la somme de 114,00 € au titre des frais de mise en demeure, correspondant aux lettres recommandées envoyées les 15 novembre 2019, 24 janvier 2023 et 7 avril 2025 ;

➬ condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, la somme de 1.200,00 € en réparation du préjudice financier subi du fait des impayés ;

➬ condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, la somme de 1.380,00 € au titre de l’ar-ticle 700 du Code de procédure civile.

Le demandeur sollicitait également que soit ordonnée la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de la date d’assignation, ainsi que la condamnation de Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, où l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, demandeur, par la voie de son Conseil, a déposé son dossier et renvoyé à son assignation et à ses pièces, en précisant que la demande principale est actualisée à la somme de 5.240,73 €.

Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z],

défendeurs, bien que régulièrement assignés, ne comparaissaient pas à l’audience, ni n’étaient représentés.

Toutefois, l’acte d’assignation n’ayant cependant pas été remis à personne, le jugement, en premier ressort, sera réputé contradictoire, en application de l’article 474, 1er alinéa, du Code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne compa-

raît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la me- sure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Selon l’article 1103 du Code civil, «les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».

Pour sa part, l’article 1104 de ce même Code indique que «les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public».

De même, l’article 1193 de ce Code dispose que «les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise».

Par ailleurs, l’article 9 du Code de procédure civile indique qu’ «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paie- ment ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, «les copropriétaires sont tenus de par-

ticiper aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admi-

nistration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties priva- tives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5» de ladite loi.

L’obligation de la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’applica-tion de la loi précitée du 10 juillet 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]» produit aux débats :

➣ un contrat de syndic du 24 mars 2025, justifiant que la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés est bien le syndic en exercice pour cette copropriété,

➣ les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2019, 9 mars 2020, 18 mars 2021, 22 mars 2022, 20 mars 2023, 26 mars 2024 et 24 mars 2025, ces documents étant ac-compagnés des statuts, des plis de convocation aux assemblées générales 2024 et 2025 et d’envoi des procès-verbaux de ces assemblées.

Le Syndicat des copropriétaires demandeur verse également aux dossiers :

➢ les appels de fonds et de provisions couvrant la période 2019 à 2025,

➢ trois lettres en recommandé avec avis de réception adressées à Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] les 15 novembre 2019, 24 janvier 2023 et 7 avril 2025, valant mise en demeure de régler respectivement les sommes de 431,45 €, 3.221,28 € et 5.264,59 €, seule la lettre du 15 novembre 2019 ayant été acceptée par ses destinataires,

➢ un relevé de compte de Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] arrêté à la date du 17 juin 2025, d’un montant de 5.534,73 €, cette somme ayant été ramenée à l’audience de céans à 5.240,73 €.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir engagé, en vain, une tentative de médiation, en communiquant une attestation de Madame [N] [S], Médiatrice près la Cour d’Appel d’ANGERS, datée du 7 septembre 2020, indiquant qu’à «l’issue de l’entretien intervenu avec les personnes ci-dessus désignées, la médiation n’a pu être engagée».

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] sont bien redevables envers le Syndicat des coproprié-taires de la Résidence «[Adresse 2]» d’une dette exigible, certaine et déterminée, d’un montant de 5.240,73 € au titre de charges de copropriété.

Pour leur part, Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z], défendeurs, ne rapportent aucune pièce contraire, tant sur les dires du Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», que sur les éléments versés aux débats.

Par ailleurs, non seulement ils n’apportent aucun élément susceptible de justifier qu’ils se sont acquittés de leur dette, mais, en outre, ils ne prétendent nullement que cette dernière soit éteinte.

La demande de ce chef étant fondée, il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]» la somme principale de 5.240,73 €.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter des mises en demeure précitées des 15 novembre 2019, 24 janvier 2023 et 7 avril 2025, pour les sommes exigibles à ces dates, et pour le surplus à compter du 9 mai 2025, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, «les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise».

En l’espèce, il sera fait droit à cette prétention en capitalisant les intérêts échus dus pour une année entière à compter du 9 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de mise en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]» sollicite de Monsieur et Madame [Z] une allocation de 114,00 € au titre des frais de mise en demeure, correspondant aux lettres recommandées envoyées les 15 novembre 2019, 24 janvier 2023 et 7 avril 2025.

Il est constant que les copropriétaires débiteurs doivent rembourser au syndicat les frais qui traduisent les diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, propres à permettre le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre du défaillant. Répondent à ces conditions les frais et honoraires du syndic engagés pour obtenir le paiement des charges.

Dès lors, il sera fait droit à cette prétention.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice financier

Selon l’article 1231-6 du Code civil, «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indé- pendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

En l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] à leur obligation essentielle à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]» de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute, qui cause à la collectivité des copropriétaires, privés depuis de nombreux mois d’une somme importante né-cessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il y a lieu en conséquence d’allouer de ce chef au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]» une somme de 500,00 € mise à la charge des défendeurs.

Sur de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il paraît équitable de fixer à la somme de 1.380,00 € les frais irrépétibles mis à la char-

ge de Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z]

par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parties perdantes, Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] devront supporter les entiers dépens de l’instance, par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à la disposition des

parties au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la S.a.s Cabinet Tapissier & Associés, la somme prin-

cipale de CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE €uros et SOIXANTE-TREIZE centimes

(5.240,73 €) avec intérêt au taux légal à compter des mises en demeure précitées des 15 novembre

2019, 24 janvier 2023 et 7 avril 2025 pour les sommes exigibles à ces dates, et pour le surplus à compter du 9 mai 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, par appli-cation de l’article 1343-2 du Code civil à compter du 9 mai 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la somme de CENT QUATORZE euros (114,00 €) au titre des frais de lettres recommandées de mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la somme de CINQ CENTS €uros (500,00 €) au titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [X] épouse [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence «[Adresse 2]», représenté par son syndic, la somme de MILLE TROIS CENT QUATRE- VINGTS €uros (1.380,00 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et Madame [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Juge,