TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 25/00342

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2YN

JUGEMENT du

24 Avril 2025

Minute n°

Société ANGERS LOIRE HABITAT

C/

[Z] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

ANGERS LOIRE HABITAT

Copie conforme

M. [Z] [O]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 24 avril 2025,

après débats à l’audience du 20 février 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat ANGERS LOIRE HABITAT

immatriculé au R.C.S d’ANGERS sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis 4, rue de la Rame – CS 70109 -

49101 ANGERS Cedex 02,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aurélie BLIN, (SELARL LEX PUBLICA), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

demeurant 6, impasse du Griffon

49000 ANGERS

non comparant, ni représenté

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 16 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat Angers Loire Habitat (la requérante) a donné à bail à M. [Z] [O] (le défendeur) un appartement de type T4 sis 6 impasse du Griffon à Angers (49100) moyennant le versement mensuel d’un loyer de 371,64 euros et une provision sur charges de 86,77 euros à la date du contrat.

Dès 2019, la requérante est rendue destinataire de plusieurs plaintes de voisins du défendeur qui serait à l’origine de nuisances sonores, de menaces et violence.

Par courrier du 1er août 2019, la requérante a rappelé au défendeur ses obligations de locataire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2023, la requérante a mis en demeure le défendeur d’avoir à cesser les nuisances.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2024, la requérante a, une dernière fois, mis en demeure le défendeur de cesser immédiatement les troubles déplorés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, la requérante a fait convoquer le défendeur devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre les parties compte-tenu du non-respect de ses obligations de locataire ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux resté infructueux, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, étant précisé que le prix du loyer fait l’objet d’une indexation conformément à la législation du vigueur et aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; et condamner le défendeur au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

La requérante a maintenu ses demandes initiales et exposé qu’en sa qualité de bailleur, elle est tenue d’assurer la sécurité et la tranquilité du voisinage ; que le défendeur a gravement méconnu son obligation de jouir paisiblement des locaux loués notamment en générant des nuisances sonores, en tapant à la porte de ses voisins, en laissant le gaz allumé dans son logement générant un risque pour la sécurité des occupants, en importunant ses voisins, en les insultant et en les menaçant de mort ; que malgré les différents rappels et mises en demeure émis par la requérante, le défendeur n’a pas pris la mesure de la situation et persiste dans son comportement agressif et menaçant à l’égard des autres locataires de l’immeuble.

Aux termes de ses observations orales à l’audience, le défendeur indique contester toutes les accusations de la requérante.

Le défendeur soutient que les faits de violences verbales, de trafic de stupéfiants et d’hébergement de personnes sans domicile fixe qui lui sont reprochés sont faux, qu’il est suivi dans le cadre pénal avec une obligation de soins pour l’alcool, qu’il ne survivrait par à la vie dans la rue.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 24 avril 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu “1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention”.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

L’article 1729 du code civil dispose que “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

Le contrat de bail conclu entre les parties rappelle que le locataire est tenu d'“user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le bail”.

En l’espèce, Angers Loire Habitat produit de nombreuses pièces attestant des troubles de voisinage générés par le défendeur, lequel adopte un comportement manifestement incompatible avec l’habitat collectif en HLM.

Le bailleur verse ainsi diverses attestations :

— un courrier en date du 22 juillet 2019 d’une ancienne locataire de l’immeuble à la requérante indiquant : “nous sommes victimes de nuisances depuis maintenant plusieurs mois (…) Et sont devenues aujourd’hui beaucoup trop nombreuses (sonores, olfactives) et insupportables.

[…]

Il représente selon moi un réel danger. En effet, notre sécurité est menacée par cet individu, qui se montre parfois très agressif lorsqu’il a bu et vient nous importuner en sonnant à plusieurs reprises à nos portes (…), qu’il laisse également fréquemment le gaz ouvert par mégarde chez lui tout en y fumant. Il a manqué de provoquer un incendie (…). Enfin, la porte d’accès à notre immeuble a été récemment endommagée par de jeunes gens, visiblement très violents, qui voulaient s’en prendre à lui après que ce dernier les ait invectivés du haut de sa fenêtre, ce qui nous a amené à contacter la police.

[…]il est impossible de dialoguer avec ce dernier (…). Je crains réellement pour ma sécurité et celle de mon enfant” ;

— une voisine du 1er étage a déposé une main courante le 1er août 2019, dans laquelle elle a déclaré que le défendeur “ est descendu, m’a agressé, il m’a poussé violemment dans la cage d’escalier, j’ai heurté le mur” et une nouvelle déclaration de main courante en date du 11 août 2023 dans laquelle elle fait état d’un homme “toujours alcoolisé et sous stupéfiant, il est agressif dans ses paroles et dans son comportement”, il l’insulte, laisse le gaz allumé, donne des coups dans sa porte, insiste en sonnant, sort pour l’espionner par sa fenêtre, urine sur la porte d’entrée et menace de la tuer ;

— une note interne du 31 août 2023 au terme de laquelle le défendeur convoqué par la requérante, aurait reconnu “après de longues minutes avoir une addiction à l’alcool depuis plusieurs années mais se fait aider par l’association ALIA depuis le mois de juillet 2023. Il a eu une période de “détresse” d’après ses termes, et remonte la pente”. Il a déclaré avoir arrêté ses mauvaises fréquentations depuis quelques mois et admet avoir insulté sa voisine mais nie les menaces de mort. Il s’est engagé à avoir des relations cordiales avec son voisinage, ne pas avoir de relations avec sa voisine du 1er étage et à respecter son règlement intérieur ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 29 juillet 2024 dans lequel la voisine du 1er étage rapporte avoir été victime d’injure non publique ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 2 août 2024 dans lequel la voisine du 1er étage affirme avoir été insultée et menacée de mort ;

— un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 9 octobre 2024 dans lequel la voisine du 1er étage fait état d’insultes et de menaces de mort.

— un courrier de la voisine du 1er étage en date du 23 décembre 2024 adressé à la requérante dans lequel il est mentionné que le 22 décembre 2024, une forte odeur de stupéfiant se dégageait de la cage d’escalier et qu’un feu s’était déclenché dans l’appartement du défendeur ;

— une attestation d’intervention du SDIS en date du 6 janvier 2025 confirmant que les sapeurs-pompiers ont été appelés le 22 décembre 2024 pour un début de feu de couette éteint par le défendeur avant leur arrivée.

Par courrier du 1er août 2019, la requérante a rappelé au défendeur ses obligations de locataire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2023, la requérante a mis en demeure le défendeur d’avoir à cesser les nuisances.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2024, la requérante a, une dernière fois, mis en demeure le défendeur de cesser immédiatement les troubles déplorés.

À l’audience, le défendeur conteste les faits qui lui sont reprochés.

Or, il résulte des pièces fournies par le bailleur que les faits reprochés au défendeur sont établis, anciens, répétés, graves et de nature à mettre en péril la vie quotidienne des autres habitants.

Dès lors, les troubles de voisinage causés par le défendeur de par leur gravité, leur nature et leur ancienneté établissent un mode de vie incompatible avec la vie en immeuble d’habitations collectives et ne permettent pas le maintien du bail.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage.

Le défendeur est donc occupant sans droit ni titre du logement à compter du présent jugement.

Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il sera également fait droit à la demande de versement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge du défendeur.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante une somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire, et en premier ressort :

— - PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 juin 2017 entre l’Office Public de l’Habitat Angers Loire Habitat et M. [Z] [O] concernant le logement à usage d’habitation sis 6 impasse du Griffon 49100 Angers ;

— ORDONNE la libération des lieux par M. [Z] [O] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [O] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— ORDONNE l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur et RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat Angers Loire Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer à la date de résiliation et selon indexation conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés ;

— CONDAMNE M. [Z] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat Angers Loire Habitat la somme de mille euros (1.000,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [Z] [O] aux dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,