TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00428 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3IW

JUGEMENT du

10 Juillet 2025

Minute n° 25/00727

Société SOCLOVA

C/

[X] [W]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [W]

Copie dossier

Préfecture de Maine et [Localité 8]

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l’audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Sophie BEUCHER , membres de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [W]

né le 10 Novembre 2001 à [Localité 9] (GUINEE)

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 13 décembre 2020, la SEM SOCLOVA a donné à bail à M. [X] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 351.54 euros , outre une provision sur charges .

Le 4 novembre 2024 , LA SEM SOCLOVA a fait délivrer à M. [X] [W] un commandement de payer visant les clauses résolutoires figurant au bail pour la somme en principal de 4.920,26 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 29 novembre 2024, et lui faisant commandement de justifier de l’assurance du logement .

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025 , la SEM SOCLOVA a fait assigner M. [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir:

— la condamnation de M. [X] [W] à payer la somme de 5.258,61 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés , et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 4 décembre 2024 ou du 6 janvier 2025 et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance du logement .

— l’expulsion de M. [X] [W] et de tous occupants du chef du locataire à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de M. [X] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation et indexation taxes et charges en plus telle que prévue au contrat de bail, depuis la résiliation du bail ou à compter de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil- l’exécution provisoire,

— la condamnation de M. [X] [W] au paiement de la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 24 avril 2025 , la SEM SOCLOVA a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement au locataire, compte tenu de l’absence d’assurance du logement et de l’absence de reprise des loyers courants

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier .

M. [X] [W] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 74.00 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué qu’il était assuré et en justifierait au cours du délibéré; il a précisé avoir fait un versement en espèces de 585.98 euros le 23 avril.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025

par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, la SEM SOCLOVA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé receptionné le 8 aout 2023 le locataire étant resté en situation débitrice depuis cette date .

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 8] par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes:

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurances du logement ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification de l’assurance du logment et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Les pièces transmises en délibéré justifient d’une assurance du logement .

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies .

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause” .

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [X] [W] , ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 4 novembre 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS .

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 janvier 2025 .

Par ailleurs, la SEM SOCLOVA réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 7 juin 2025 mensualité de mai comprise , prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Un décompte transmis en cours de délibéré par le bailleur permet de constater que le locataire a réalisé de nombreux réglements et qu’un versement de 4.791,24 euros a été réalisé le 2 juin 2025 par action logement, rendant même le compte locataire créditeur de la somme de 659.98 euros le 19 juin 2025.

Par conséquent, le bailleur ne justifie plus d’aucune créance à la date de la décision .

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application des dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le locataire remplit les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il a repris le paiement des loyers courants avant l’audience et réalisé des versements pour solder sa dette.

Par ailleurs le locataire a soldé sa dette en cours de délibéré ce qui ne peut pas le placer dans une situation plus défavorable que le locataire qui ayant repris le paiement des loyers courants serait en mesure de payer sa dette en 36 mensualités.

Il convient donc de considérer que le locataire a bénéficié des délais suspensifs au cours des mois de mai et juin et qu’il les a respecté en soldant totalement sa dette.

La clause résolutoire sera dès lors réputée ne pas avoir joué.

Sur les demandes accessoires

Conformement aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité l’application de cette disposition et il convient d’y faire droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce de laisser à la requérante la charge des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

M. [X] [W] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2020 entre la SEM SOCLOVA et M. [X] [W], à la date du 5 janvier 2025 ;

CONSTATE que le locataire avait repris le paiement des loyers courants avant l’audience le rendant éligible à la suspension des effets de la clause résolutoire, puis a soldé sa dette en cours de délibéré conformément à ses engagements .

DIT que la dette ayant été intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE LA SEM SOCLOVA de ses autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [X] [W] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le Greffier, Le Président,