LE 23 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 24/680 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HXHJ

N° de minute : 25/53

O R D O N N A N C E

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Le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 9]”, représenté par son syndic en exercice le Cabinet PIGE & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume BOIZARD de la SELARL BOIZARD – GUILLOU, substitué par Maître Cyrille GUILLOU, Avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSES :

S.C.I. LES ANGEVINS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°898 889 480, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, Avocat au barreau D’ANGERS, Avocat postulant et par MaîtreNicolas SIDIER de la SELAS PECHENARD & ASSOCIES, substitué par Maître Clémence PICARD, Avocate au barreau de PARIS, Avocate plaidante,

S.A.S. BAMBINO, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 909 836 058, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Philippe BIARD, Avocat au barreau de PARIS, Avocat plaidant,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 12 Novembre 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 12 Décembre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

C.EXE : Maître Christophe BUFFET

Maître Guillaume BOIZARD

Maître Inès RUBINEL

C.C :

Copie Dossier

le

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [X] ont été propriétaires d’une parcelle cadastrée [Cadastre 8], située [Adresse 10] à [Localité 4], qu’ils ont fait diviser en deux parcelles désormais cadastrées BV [Cadastre 6] et BV [Cadastre 7].

Par acte authentique du 02 juillet 1997, les consorts [X] ont cédé la parcelle cadastrée BV [Cadastre 6] à la société de promotion immobilière Alain Rousseau Immobilière Comine.

Cet acte de vente comporte la mention ainsi libellée : “ Une partie de l’immeuble restant appartenir au vendeur est actuellement donnée à bail commercial à usage d’imprimerie.

Le vendeur et ses ayants droit s’interdisent de donner à bail lesdits locaux pour l’exercice d’activité de type : restauration sur place ou à emporter, bar, brasserie, commerce alimentaire de denrées périssables, discothèque, jeux, vidéos, ou toute activité créance une nuisance sonore incompatible avec la destination de l’immeuble (à usage d’habitation) qui sera édifié sur le terrain, objet des présentes.”

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” s’est constitué à la suite de la vente des appartements de l’immeuble édifié par la société Alain Rousseau Immobilière Comine sur la parcelle cadastrée BV [Cadastre 6].

Par acte authentique du 13 juillet 2006, les consorts [X] ont cédé à la société d’HLM Val de Loire, devenue la société Podeliha, la propriété de la parcelle cadastrée BV [Cadastre 7].

Par acte authentique du 26 mai 2021, la société Podeliha a cédé à la SCI Les Angevins la propriété de la parcelle cadastrée BV [Cadastre 7].

Par acte authentique du 05 juin 2023, la SCI Les Angevins a consenti à la société Bambino un bail à construction portant sur l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée BV [Cadastre 7].

A compter du mois d’octobre 2024, la société Bambino a entrepris sur cette parcelle des travaux d’aménagement du bâtiment existant en établissement recevant du public à usage de restaurant-bar.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” considère que ces travaux auraient été entrepris en méconnaissance de la clause stipulée à l’acte du 02 juillet 1997.

Les parties ne sont pas parvenues à s’entendre pour la résolution amiable de leur différend.

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C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, représenté par son syndic en exercice, la cabinet Pige & Associés, a saisi le président du tribunal judiciaire d’Angers, vu l’urgence, d’une requête afin d’être autorisé à assigner à jour fixe.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire a autorisé le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” a assigner la SCI Les Angevins et la société Bambino pour l’audience du 14 novembre 2024.

*

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, représenté par son syndic en exercice, la cabinet Pige & Associés, a fait assigner la SCI Les Angevins et la société Bambino devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et, subsidiairement, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, aux fins de voir :

— ordonner, sous astreinte, l’arrêt des travaux engagés sur la parcelle située au [Adresse 2] à [Localité 4], cadastrée BV311, et destinés à l’aménagement d’un commerce de restaurant-bar ;

— les condamner aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” fait valoir que la clause inscrite à l’acte du 02 juillet 1997, publiée au service de la publicité foncière d’Angers, serait opposable aux ayants-droits des consorts [X], de sorte que la SCI Les Angevins aurait interdiction de donner l’immeuble bâti sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] à bail pour une activité de restauration et de bar, et la société Bambino d’y exercer cette activité.

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Par voie de conclusions, la SCI Les Angevins demande au juge de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Les Angevins déclare, d’une part, que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires seraient infondées dès lors qu’il ne justifierait pas d’une urgence. A ce titre, la SCI Les Angevins expose que les travaux auraient été engagés par la société Bambino sur la base d’autorisations administratives obtenues il y a deux ans, que ces autorisations auraient fait l’objet d’un affichage sur l’immeuble dès le 29 juillet 2022 et qu’aucun recours n’aurait été formé à leur encontre.

D’autre part, la SCI Les Angevins fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse sur l’opposabilité de la clause litigieuse à son encontre. Elle considère qu’il s’agirait d’un simple engagement personnel des consorts [X] et qu’aucun acte de vente ultérieur n’aurait repris cette stipulation.

Par ailleurs, la SCI Les Angevins soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontrerait aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent, pas plus qu’il ne justifierait d’un préjudice lié à la réalisation de ces travaux.

Elle en conclut que le syndicat des copropriétaires ne serait pas recevable à solliciter l’arrêt des travaux.

Enfin, pour toutes ces raisons, la SCI Les Angevins estime que le demandeur aurait abusé de son droit d’ester en justice et que ça lui causerait un préjudice.

*

Par voie de conclusions n°1, la société Bambino demande au juge des référés de :

— dire et juger n’y avoir lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dans le cas où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, juger que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et écarter toute exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société Bambino fait également valoir que les conditions des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile ne seraient pas remplies en ce que, d’une part, le demandeur ne justifierait pas d’une urgence mais, au contraire, aurait démontré son inertie et l’ancienneté de la situation. Elle précise à ce titre que l’arrêté de permis de construire a été affiché le 29 juillet 2022 et que le bail à construction a été publié auprès des services de la direction générale des finances publiques le 26 juin 2023. Elle soutient ainsi avoir obtenu l’ensemble des autorisations administrations nécessaires, contre lesquelles aucun recours n’aurait été formé.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires n’expliquerait pas sur quel fondement elle aurait interdiction d’exercer son activité et d’exploiter un restaurant sur la parcelle cadastrée BV [Cadastre 7]. La société Bambino soutient que les stipulations litigieuses ne figureraient ni dans l’acte de vente conclu entre les consorts [X] et la société Podeliha, ni dans l’acte de vente conclu le 26 mai 2021 entre cette dernière et la SCI Les Angevins. De sorte qu’elle considère être tiers à l’acte de vente du 02 juillet 1997, acte duquel est tiré la clause litigieuse.

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A l’audience du 12 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties ont réitéré leurs demandes et l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande d’arrêt des travaux

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile, qu’en cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La condition commune des mesures qui peuvent être ordonnées sur ce fondement, est l’urgence, qui doit être souverainement appréciée par le juge des référés, à la date du prononcé de sa décision. Même en cas d’urgence, aucune mesure ne peut être ordonnée si la réalité de sa situation ou la régularité de l’obligation invoquée, sont contestées avec des moyens sérieusx, de droit ou de fait. Dans l’hypothèse d’un différend et d’une urgence, même s’il existe une contestation sérieuse, des mesures pourraient être ordonnées afin d’éviter que la situation ne devienne irrémédiable.

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En l’espèce, l’urgence est caractérisée dès lors que les travaux litigieux ont commencé et que leur poursuite, a fortiori leur achèvement, risque de causer un préjudice irrémédiable au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, mais également aux sociétés défenderesses si le chantier devait être, par la suite, définitivement interrompu.

En outre, le demandeur justifie de l’existence d’un différend sur la portée de l’engagement pris par le vendeur de la parcelle cadastrée [Cadastre 6], le 02 juillet 1997, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] et non repris dans les actes de ventes successives de la parcelle cadastrée [Cadastre 7]. Cet engagement nécessite d’être analysé et interprété par le juge du fond.

Par conséquent, eu égard à l’ensemble de ces considérations, il y a lieu de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, et d’ordonner l’arrêt immédiat des travaux engagés sur la parcelle située au [Adresse 2] à [Localité 4], cadastrée BV [Cadastre 7], et destinés à l’aménagement d’un commerce de restaurant-bar.

II.Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dès lors qu’il a été fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]”, il ne peut être considéré que celui-ci a introduit sa demande de manière abusive. La SCI Les Angevins sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III.Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Les Angevins et la société Bambino, qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens.

IV. Sur la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision

Il résulte de la combinaison des articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile que lorsqu’il statue en référé, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit de sa décision.

Dès lors, il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit et de débouter la société Bambino de sa demande tendant à en voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile ;

Ordonnons à la SCI Les Angevins et à la société Bambino d’arrêter les travaux engagés sur la parcelle située au [Adresse 2] à Angers, cadastrée [Cadastre 7], et destinés à l’aménagement d’un commerce de restaurant-bar, dès la signification de la présente décision ;

Condamnons solidairement la SCI Les Angevins et la société Bambino aux dépens ;

Déboutons la SCI Les Angevins de l’ensemble de ses demandes ;

Déboutons la société Bambino de l’ensemble de ses demandes ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,