TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/13806 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6EIR

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [R] [U]

[Adresse 3]

[Localité 10] (ETATS UNIS)

représenté par Maître Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN480

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [W] [N] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

Maître [K] [C] de la S.C.P. Céline BIGUEUR-PICARD, [B] [L], [K] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/13806 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EIR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 4 mars 2024, Monsieur [G] [R] [U] a consenti à Monsieur [F] [W] [N] [M] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots numéros 1, 3 , 4 et 23 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 8] [Localité 4], pour un prix de 810 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 04 juin 2024 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention de plusieurs prêts d’un montant de 750 000 euros d’une durée maximale de 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 4,05% hors assurance au plus tard le 06 mai 2024.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 81 000 euros, dont la moitié a été versée par Monsieur [F] [W] [N] [M] entre les mains de Maître [K] [H], notaire, désignée séquestre.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de huit jours après l’expiration de la promesse.

Par lettre recommandée en date du 14 mai 2024, revenue non réclamée, Monsieur [G] [R] [U] a, par l’intermédiaire de son notaire, demandé à Monsieur [M] de justifier de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive.

Par lettre recommandée en date du 29 juillet 2024, revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse, Monsieur [G] [R] [U] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à Monsieur [F] [W] [N] [M] une mise en demeure d’autoriser la libération de la somme de 40 500 euros entre ses mains et de lui payer le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Monsieur [G] [R] [U] a fait assigner Monsieur [F] [W] [N] [M], Maître [K] [H] devant le tribunal judicaire aux fins de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,Dire que la condition suspensive est réputée accomplie, autoriser Maître [K] [H] à libérer entre les mains de Monsieur [G] [R] [U] la somme de 40 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,Condamner Monsieur [M], au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation de 40 500 euros, le condamner au paiement des intérêts de retard sur la somme de 81 500 euros à compter du 10 juillet 2024,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Il soutient, au visa des articles 1304-3 et 1226 du code civil qu’en raison de son inertie, Monsieur [M] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêts bancaires, si bien la condition doit être réputée accomplie et que l’indemnité d’occupation est acquise au promettant, à titre forfaitaire, non réductible. Il relève à ce titre que le courrier de la Caisse d’Epargne de [Localité 9] n’a pas été communiqué par Monsieur [M] dans le délai de 8 jours de la lettre du 14 mai 2024 et ne comporte aucun élément sur les caractéristiques du prêt sollicité, alors que toute demande non conforme aux stipulations de la promesse entrainera la réalisation fictive de la condition. Il rappelle que l’indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour finalité de sanctionner l’exécution contractuelle ou d’en réparer les conséquences n’est pas une clause pénale.

Monsieur [M], assigné à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Maître [K] [H], assignée à personne présente au domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 18 juin 2025, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi au 30 septembre 2025.

À l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 4 mars 2024, Monsieur [U] a conféré à Monsieur [M], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 04 juin 2024 à seize heures.

Il est stipulé à la clause « conditions suspensives » une condition suspensive d’obtention de prêts répondant aux caractéristiques suivantes : un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 750 000 euros pour un durée maximale de remboursement de 20 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 4,05% l’an.

L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt à ces conditions au plus tard le 06 mai 2024.

Il est précisé en outre que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. » et que le bénéficiaire devra notifier l’obtention ou non de l’offre de prêt dans le délai et à défaut, en justifier sous huitaine après mise en demeure par le promettant. L’acte prévoit que passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la promesse sera caduque de plein droit et le bénéficiaire pourra récupérer les fonds en justifiant qu'« il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la conditions n’est pas défaillie de son fait ».

En premier lieu Monsieur [M] n’a pas levé l’option et, en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans ce délai, la promesse de vente est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend de la réalisation ou non de la condition suspensive.

La première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, mais est conservée par le promettant, si toutes les conditions suspensives sont réalisées. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [M] n’a pas obtenu le financement dans le délai prévu dans la promesse de vente. La condition d’obtention de prêt ne s’est donc pas réalisée.

Cependant, la promesse de vente, qui reprend les dispositions légales en vigueur, prévoit que toute demande de financement non conforme aux stipulations contractuelles entraînera la réalisation fictive de la condition, c’est-à-dire que la condition sera réputée accomplie.

Monsieur [M] a fait parvenir une lettre de la Caisse d’épargne Ile-de-France du 21 avril 2024, selon laquelle l’établissement bancaire ne donne pas suite à la demande de financement faite par Monsieur [M] pour « le financement d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] ».

Toutefois, cette réponse ne contient aucun élément sur le financement sollicité.

Monsieur [M] ne justifie pas, malgré mise en demeure, avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Dès lors, à défaut de démontrer qu’il a respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, Monsieur [M] est redevable de l’indemnité d’immobilisation, en totalité, d’un montant de 81 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 29 juillet 2024.

La somme de 40 500 euros a déjà été versée par Monsieur [M] lors de la conclusion de la promesse de vente, séquestrée entre les mains du notaire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 81 000 euros, et d’autoriser le notaire à libérer entre les mains de Monsieur [U] la somme séquestrée de 40 500 euros au titre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation d’autre part, de condamner Monsieur [M] à payer à Monsieur [U] la somme de 40 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] aux dépens de l’instance.

Compte tenu de l’issue du litige et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [N] [M] à payer à Monsieur [G] [R] [U] la somme de 81 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

AUTORISE Monsieur [F] [W] [N] [M] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 40 500 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [K] [H], notaire, en exécution de la promesse de vente du 4 mars 2024, et sa remise à Monsieur [G] [R] [U],

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Décision du 18 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/13806 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EIR

CONDAMNE Monsieur [F] [W] [N] [M] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [G] [R] [U] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 18 Novembre 2025

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE