TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00277 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GV4M

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [P] TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [P], [E], [J], [V] [B]

né le 16 Janvier 1953 à , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [H] [N] épouse [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 8 octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 février 2019 prenant effet le 20 février 2019, Monsieur [P] [B] a donné à bail à Monsieur [O] [W] et à Madame [H] [N], épouse [W], une maison à usage d’habitation type F 3 située [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 750,00 euros, hors charges, payable d’avance le 10 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs depuis le mois de janvier 2023, Monsieur [P] [B] a fait délivrer par actes d’huissier du 27 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [I] [W] et à Madame [H] [N], épouse [W] – dénoncé par voie électronique le 29 janvier 2024 à la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 3.195,00 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période de janvier 2023 à janvier 2024 inclus.

Monsieur [P] [B] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [I] [W] et Madame [H] [N], épouse [W] – par actes d’huissier signifiés à personne et à domicile le 5 avril 2024, puis dénoncés par voie électronique le 5 avril 2024 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

— Constater que l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 février 2019, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de Madame [H] [W] de l’appartement qu’ils occupent au [Adresse 1], et celle de tous occupants de leur chef dans les délais légaux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu de l’article L 411-1, L412-1 et suivants et R 411-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [H] [W] à payer à titre provisionnel la somme principale de 4.082,50 euros pour les causes énoncées (loyers et charges arrêtés au 3 avril 2024) avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024 au visa de l’article 1231-6 du code civil au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2024 ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [H] [W] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 775,00 € à compter du mois d’avril 2024 et ce jusqu’à leur départ effectif ou de tout occupant de leur chef des locaux outre intérêts au taux légal, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [I] [W] et Madame [H] [W] au paiement de la somme de 800,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [I] [W] et Madame [H] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2024 et de sa dénonciation à la CCAPEX le 29 janvier 2024, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.

A l’audience au vu de la pièce d’identité de Monsieur [W], son prénom a été rectifié, Monsieur [W] s’appelle [O] et non [I].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 octobre 2024 où Monsieur [P] [B], Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] ont comparu en personne.

Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] déclarent avoir 2 enfants à charge, dont un enfant handicapé, avoir subi une période difficile de maladie pendant 11 mois avec un seul salaire.

Ils ajoutent donner 200 € par mois à l’huissier de justice, qu’ils ont une charge importante de consommation électrique pour la maison (500 € par mois environ), que Madame ayant un salaire de 1363 €, et Monsieur en CDD jusqu’en décembre 2024 un salaire de 1500 €, ils ont un rendez-vous prévu avec la Banque de France le 25 octobre 2024.

Monsieur [P] [B] s’est lui opposé à tous délais de paiement, et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Le bailleur a, en outre, précisé qu’il avait subsidiairement à la présente procédure fait délivrer par acte de commissaire de justice le 5 août 2024 à Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet du 19 février 2025.

Il a ensuite confirmé qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement du loyer courant par les locataires, et que leur dette locative en constante augmentation s’élevait désormais à la somme de 8.415,50 €

— hors frais de procédure- selon décompte actualisé en date du 23 septembre 2024 remis à l’audience (échéance de septembre 2024 incluse).

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025 prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En l’espèce, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de chacune des parties présentes à l’audience publique.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 avril 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 8 octobre 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par Monsieur [P] [B] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en page 3 de ses conditions particulières, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.195,00 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] disposaient donc d’un délai expirant le 27 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 27 mars 2024 et, à compter du 28 mars 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W], occupants sans droit ni titre depuis le 28 mars 2024 causent un préjudice à Monsieur [P] [B] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] à payer à Monsieur [P] [B] une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base des loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail survenue le 27 mars 2024, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W].

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 27 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [W] et de Madame [H] [W] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [P] [B] verse aux débats l’acte de bail d’origine ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte actualisé arrêté au 23 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) pour un montant de 8.415,50 € -hors frais de poursuites- afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution.

Comparants en personne à l’audience, Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] ne contestent, ni le principe, ni le montant de leur dette locative, tandis qu’ils ne rapportent aucunement au tribunal la moindre preuve d’une reprise du paiement de leur loyer courant ou d’un paiement substantiel, ou d’un fait susceptible de produire l’extinction de leurs obligations de locataires, ou enfin, d’un engagement qui pourrait être de nature à permettre l’apurement de leur dette locative dont la charge -il convient de le rappeler- est supportée exclusivement et anormalement par le bailleur.

Toutefois, à l’analyse, il conviendra de déduire de ce montant de 8.415,50 € la somme 1.000,00 € correspondant aux 5 acomptes mensuels de 200,00 € chacun versés par les locataires de mars à septembre 2024, soit un montant restant solidairement du par Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] s’élevant à 7.415,50 €, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024.

En conséquence Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] seront condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 7.415,50 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte actualisé du 23 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive d’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [B], Monsieur [O] [W] et Madame [H] [W] seront solidairement condamnés à titre provisionnel à lui verser la somme de 250,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2019 entre Monsieur [P] [B] d’une part, et Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

DISONS que Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [O] [W] et de Madame [H] [N], épouse [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W], à verser à Monsieur [P] [B] la somme provisionnelle de 7.415,50 € (sept mille quatre cent quinze euros et cinquante centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 23 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W], à verser à Monsieur [P] [B] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation calculée sur la base du loyer et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle s’appliquera à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W], à payer à Monsieur [P] [B] la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [O] [W] et Madame [H] [N], épouse [W], aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation introductive d’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,