30 Septembre 2025

AFFAIRE :

E.U.R.L. DE MONTECLER

C/

[E] [K], [Z] [I]

, [B] [H], [S] [Y]

N° RG 24/00278 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HNUW

Assignation :01 Février 2024

Ordonnance de Clôture : 27 Mai 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. DE MONTECLER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [K] [Z] [I]

né le 13 Janvier 1992 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : Maître Eve-marie L’HELIAS-ROUSSEAU de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [B] [H] [S] [Y]

née le 18 Août 1989 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Maître Eve-marie L’HELIAS-ROUSSEAU de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juin 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier lors des débats : Séverine MOIRÉ et Greffier lors du prononcé: Valérie PELLEREAU

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT du 30 Septembre 2025

rédigé par [W] FOUCRAY, auditrice de justice sous le contrôle de M. Yannick BRISQUET 1er vice-président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 17 février 2023, l’EURL de [Localité 10], exerçant sous le nom commercial Agence Maytaise, a reçu mandat de M. [L] [V] de trouver un acquéreur pour son bien, constitué par une maison d’habitation sis [Adresse 3].

Le mandat prévoyait un prix de vente de 246 425 euros pour le bien et une commission d’agence d’un montant de 11 325 euros.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 12 avril 2023 entre, d’une part, M. [L] [V], le vendeur, et, d’autre part, M. [E] [I] et Mme [B] [Y], les acquéreurs.

Par lettre recommandée avec avis de réception, les acquéreurs ont informé le vendeur et l’agence immobilière de leur volonté de ne plus acquérir le bien en raison de leur séparation.

Devant le notaire chargé de la rédaction de l’acte définitif, ils ont réitéré leur refus d’acquérir le bien.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2024, l’EURL [O] a fait assigner M. [E] [I] et Mme [B] [Y] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement d’une somme à titre de dommages et intérêts.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, l’EURL [O] sollicite de voir prononcer :

— la condamnation solidaire de M. [E] [I] et Mme [B] [Y] à lui payer la somme de 11 325 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation solidaire de M. [E] [I] et Mme [B] [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de M. [E] [I] et Mme [B] [Y] aux entiers dépens ;

— débouter M. [E] [I] et Mme [B] [Y] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de sa demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’EURL [O] indique que les consorts [I] [Y] sont tenus au paiement du montant de la commission qu’elle aurait pu percevoir dans le cadre de la vente si elle s’était réalisée, ayant commis une faute dans le cadre du contrat. En réponse aux défendeurs, elle relève que le compromis de vente a été signé électroniquement par les consorts [I] [Y] et par l’agence immobilière le 12 avril 2023 et que le contrat a ensuite été envoyé aux acquéreurs le jour même, par courrier électronique, valant notification conformément à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle précise que le dispositif légal étant d’ordre public, la simple mention que cette notification se ferait par lettre recommandée selon le compromis de vente n’empêche pas une notification selon une autre modalité énoncée par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle rappelle que l’allongement du délai provient des consorts [I] [Y] et qu’elle reste en droit de percevoir la commission correspondant à la vente même si le bien serait en vente et sous compromis. En effet, elle fait valoir que l’échec de la vente a entraîné des coûts pour l’agence. Elle ajoute que le montant de l’indemnisation devra être égal au montant de la commission qui aurait dû être perçue et soutient qu’elle n’était pas dans l’obligation d’informer les consorts [I] [Y] de la revente du bien, en raison notamment du secret professionnel. Par conséquent, elle considère que l’unique cause de la rupture du compromis relève de la séparation alléguée par les défendeurs.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, M. [E] [I] et Mme [B] [Y] sollicitent à titre principal de constater que le compromis de vente signé le 12 avril 2023 est nul et non-avenu et par conséquent de débouter l’EURL [O] de l’ensemble de ses demandes. Ils demandent également la condamnation de l’EURL [O] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, ils demandent de réduire l’indemnisation de l’EURL [O] à la somme de 1 euro, et en cas de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile, réduire dans les plus larges proportions la demande présentée par l’EURL [O] et de dire que les condamnations prononcées seront supportées par moitié par M. [E] [I] et Mme [B] [Y].

En tout état de cause, ils demandent d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leur demande à titre principal, sur le fondement de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, M. [E] [I] et Mme [B] [Y] relèvent que le compromis de vente n’était pas joint aux lettres qui leur ont été adressées par l’EURL [O] le 13 avril 2023, contrairement à ce qui était prévu dans le compromis de vente. Par conséquent, ils considèrent que les dispositions du code de la construction et de l’habitation ainsi que les conditions de notification du compromis n’ont pas été respectées, et donc que la notification dont se prévaut l’EURL [O] est irrégulière.

De cette irrégularité découle, selon eux, que le délai de rétractation de 10 jours dont ils bénéficiaient n’a pas commencé à courir le 15 avril 2023, le lendemain de la première présentation des courriers recommandés, et que donc en l’absence de toute autre notification régulière, le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir. Ils rappellent que par courrier du 4 juillet 2023 ils ont fait part de manière claire de leur volonté d’annuler la vente de la maison et qu’ils ont de nouveau confirmé leur volonté par courriers recommandés le 1er septembre 2023. De ce fait, ils exposent que la rétractation du 4 juillet 2023, confirmée le 1er septembre 2023, doit être considérée comme valide, rendant de plein droit nul et non avenu le compromis de vente et ne permettant pas d’engager leur responsabilité délictuelle.

Au soutien de leur demande subsidiaire, sur le fondement des articles 1199 et 1240 du code civil, M. [E] [I] et Mme [B] [Y] rappellent avoir prévenu de leur séparation et de leur souhait de se rétracter tant l’EURL [O] que les vendeurs, dès le 4 juillet 2023, soit 2 mois et demi après la signature du compromis de vente. Ils indiquent en outre avoir formulé en vain plusieurs propositions amiables et notamment l’indemnisation du vendeur et de l’EURL [O] à hauteur de 20 000 euros correspondant à leur apport personnel dans le projet immobilier. Il relèvent avoir également tenté de souscrire à des emprunts chacun à hauteur de 17 500 euros pour indemniser M. [V] et l’agence immobilière, mais que leur situation financière ne leur a pas permis d’obtenir un tel financement. Ils rappellent que l’offre de prêt avait une durée de validité de 4 mois, soit jusqu’au 5 octobre 2023 et donc qu’en l’absence de vente avant cette date, l’offre de prêt était résolue de plein droit, ce que l’EURL [O] ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnelle. Ils précisent également que le bien a finalement été vendu au prix de 212 000 euros en mai 2024, avec un taux de commission de 4,94 % TTC, soit une commission de 10 427,80 euros. Par conséquent, ils considèrent avoir été de bonne foi, contrairement à l’EURL [O] qui a fait preuve selon eux de mauvaise foi en refusant sans négociation la proposition d’indemnisation et en s’abstenant d’indiquer que le bien a été vendu et qu’elle avait perçu une commission à ce titre.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 27 mai 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état, et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie le 3 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en nullité du compromis de vente :

Selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation “Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes”.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente que dans la partie relative au droit de rétractation, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation a été reproduit. Il est ensuite indiqué que “l’acte original sera notifié au(x) acquéreur(s) par lettre recommandée avec avis de réception”, étant précisé que le délai de rétractation de dix jours commencera à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Il sera donc considéré que le compromis de vente prévoit que le délai de rétractation commence à courir à partir de la notification de l’acte original par lettre recommandée avec avis de réception, et qu’il n’est pas repris les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une notification par tout autre moyen.

Il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 avril 2023 de l’agence Maytaise reçue par Mme [B] [Y], ainsi que M. [E] [I], que ces derniers se sont engagés à acquérir un ensemble immobilier et qu’ils bénéficient de la faculté de se rétracter dans un “délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre”. Il est également reproduit les dispositions légales de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le compromis de vente n’est pas joint aux lettres recommandées, mais il est indiqué en post scriptum que “le compromis et l’ensemble de ses annexes ont été remis aux parties par voie électronique (mail)”. Or, l’acte de compromis de vente ayant été notifié par voie électronique et non par lettre recommandée avec avis de réception, l’EURL [O] n’a pas respecté les dispositions contractuelles.

Cependant, les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation étant d’ordre public, au regard de l’importance de la reconnaissance du droit de rétractation pour un acquéreur non professionnel dans une relation contractuelle et donc des modalités de notification de ce droit, le compromis de vente ne pouvait exclure la possibilité d’une notification du droit de rétractation par tout autre moyen et limiter à la seule notification par lettre recommandée avec avis de réception. Le compromis de vente ne pouvait donc réduire le champ des notifications possibles prévues à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation permet une notification du contrat, afin de faire courir le délai de rétractation, “par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise”. Or, le compromis de vente a été notifié par voie électronique, à savoir par courriel.

L’EURL [O] produit les attestations de la société OODRIVE SIGN concernant la notification par voie électronique. Il y est indiqué que “suite à la contre signature du contrat, vous trouverez ci-dessous la preuve informatique provenant de nos serveurs confirmant le bon envoi du contrat finalisé aux mails spécifiés”. Il est relevé que le compromis de vente a été envoyé le 12 avril 2023 par mail à Mme [B] [Y] à 18h45 à l’adresse [Courriel 9] et à M. [E] à 18h45 également à l’adresse [Courriel 8] . Il est précisé par la société OODRIVE SIGN qu’elle a reçu une réponse du serveur mail GMAIL avec un code 250 SMTP signifiant que l’émail a bien été livré aux destinataires.

Il ressort donc de ces éléments que le compromis de vente a bien été notifié par voie électronique à Mme [B] [Y] et M. [E] [I] et que cette notification respecte les exigences posées à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation puisqu’elle permet de connaître avec précision les dates d’envoi et de réception, avec des garanties équivalentes à une notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Il en résulte que le délai de rétractation a bien commencé à courir le 13 avril 2023 et que le courrier du 4 juillet 2023, exprimant la volonté des acquéreurs d’annuler la vente, ne peut être considéré comme une rétractation valide dès lors qu’elle a été présentée postérieurement à l’expiration du délai de rétractation. Le compromis de vente n’est donc pas nul et non avenu.

Par conséquent, Mme [B] [Y] et M. [E] [I] seront déboutés de leurs demandes de constatation du caractère nul et non-avenu du compromis de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, l’EURL [O] se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu percevoir sa rémunération, en raison, selon elle, du comportement fautif des défendeurs.

Il ressort de la lettre recommandée avec avis de réception du 4 juillet 2023 que Mme [B] [Y] et M. [E] [I] ont informé l’agence de leur intention d’annuler la vente en raison de leur séparation, soit deux mois et demi après la signature du compromis de vente. Ils précisent qu’en raison des désagréments engendrés pour l’agence et les propriétaires, ils proposent de verser des indemnités et dédommagements à hauteur de 20 000 euros, afin de compenser les éventuels frais et inconvénients que cette annulation pourrait causer.

Cependant, par courrier du 21 juillet 2023, l’agence Maytaise a informé Mme [B] [Y] et M. [E] [I] qu’ils ne pouvaient plus renoncer à leur achat car le délai de rétractation était passé et que l’obtention du prêt était intervenue. Elle mettait alors en demeure Mme [B] [Y] et M. [E] [I] de régulariser la vente avant le 13 septembre 2023 ou de régler la somme de 24 232 euros au titre de la clause pénale et 11 325 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi par l’agence.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er septembre 2023, Mme [B] [Y] et M. [E] [I] ont réitéré leur volonté d’annuler la vente immobilière, en précisant ne plus être en mesure d’avancer ces frais et qu’aucun crédit ne pouvait leur être accordé pour régler des frais d’annulation.

Le procès-verbal de difficulté établi le 25 octobre 2023 indique que Mme [B] [Y] déclare ne pas conclure la vente suite à sa séparation avec M. [E] [I] et qu’elle n’a pas les moyens financiers pour régler la somme de 24 325 euros telle que prévue dans l’avant contrat en cas de non-réalisation de la vente ni de régler les indemnités correspondant aux honoraires de l’agence. Elle s’engage à demander un prêt auprès d’une banque. Il est précisé que le bien n’a pas été revendu à ce jour.

Mme [B] [Y] et M. [E] [I] produisent également un courriel en date du 17 novembre 2023 adressé à M. [V] et M. [O] indiquant qu’ils ne peuvent souscrire un prêt ensemble en raison de leur séparation. Il est joint au courriel le refus de prêts individuels, pour un montant de 17 500 euros sur 5 ans à la fois pour Mme [B] [Y] et pour M. [E] [I].

Il ressort de ces éléments que malgré les propositions de règlement amiable et les tentatives pour obtenir des crédits, Mme [B] [Y] et M. [E] [I] ont commis une faute en informant le vendeur et l’agence de leur volonté de ne pas conclure la vente après le délai de rétractation.

Il est certain que leur faute, à l’origine de la résolution de la vente dans le cadre de laquelle l’agence avait vocation à percevoir 11 325 euros d’honoraires si la vente avait eu lieu par son intermédiation, a eu pour conséquence directe de faire perdre à celle-ci une chance de percevoir ces derniers.

Cependant, il ressort des écritures de M. [L] [V] dans la procédure à l’encontre de M. [E] [I] et Mme [B] [Y] que le bien a été vendu pour 212 000 euros net, soit une perte de 34 425 euros par rapport au prix initialement prévu. Il est indiqué par l’EURL [O] que ce sont deux ventes distinctes ayant entraîné des coûts différents. Toutefois, l’agence ne produit aucun justificatif permettant de chiffrer les coûts liés à l’échec de la vente, ni d’évaluer la perte de chance de vendre plus rapidement le bien. De plus, l’EURL [O] ne déclarant pas le montant de la somme perçue par la vente, il y a lieu de se référer à l’annonce de vente de la maison affichant un honoraire de 4,94 %, soit 10 472,80 euros d’honoraires. Il en ressort donc une différence de 852,2 euros. Le préjudice de l’EURL [O], en lien avec le refus de réitération de la vente des consorts [I] et [Y], sera donc fixé à 852,2 euros, l’agence ayant perçu des honoraires inférieurs à ce qu’elle aurait dû percevoir si M. [E] [I] et Mme [B] [Y] n’avaient pas refusé de réitérer la vente.

Dès lors, il y a lieu de condamner Mme [B] [Y] et M. [E] [I] à payer à l’agence la somme de 852,20 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [Y] et M. [E] [I], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [B] [Y] et M. [E] [I], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à L’EURL [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Les parties succombantes ne sauraient voir accueillies leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée. Dès lors la demande de Mme [B] [Y] et M. [E] [I] d’écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée.

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [E] [I] et Mme [B] [Y] de leur demande en nullité du compromis de vente du 12 avril 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [B] [Y] à payer à l’EURL [O] la somme de 852,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [B] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [I] et Mme [B] [Y] à payer à l’EURL [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [E] [I] et Mme [B] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT