COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TOTAL COPIES 9

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

4

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

4

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 20/05565 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M5PI

Pôle Civil section 1

Date : 26 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [K] [O] épouse [P]

née le 27 Mai 1945 à [Localité 16], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karen MENAHEM PAROLA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [B] [X]

né le 30 Décembre 1963 à [Localité 17], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Séverine LE BIGOT de la SCP SCP RUDELLE, LE BIGOT, SCOLLO, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [U]

née le 22 Octobre 1951 à [Localité 21], demeurant [Adresse 10]

Madame [G] [F]

née le 12 Février 1960 à [Localité 16], demeurant [Adresse 11]

représentés par Maître Jean Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A. AXA FRANCE IARD RCS nanterre 722 057 460, assureur de la société les BASTIDES OCCITANES prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Aline BOUDAILLIEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

[C] [J]

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 26 Juin 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY vice-présidente et signé par Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 26 Juin 2025

Exposé du litige :

Par acte notarié du 25 février 2015, les consorts [X] [U] [F] ont acquis auprès des consorts [P] une parcelle cadastrée AA [Cadastre 6] située [Adresse 9] à [Localité 19] laquelle est issue de la division de la parcelle AA [Cadastre 2], ce en vue de construire deux villas jumelées.

Lors de la vente consentie aux consorts [X] [U] [F], Madame [P] est intervenue à l’acte et a accepté une modification de cette servitude de passage et d’accès.

Des travaux d’élargissement de la servitude ont été confiés par les consorts [X] [U] [F] à la société Les Bastides Occitanes.

Par acte du le 18 avril 2016, Madame [K] [P] a assigné en référé les consorts [X] [U] [F] aux fins de désignation d’un expert. Elle sollicitait également l’enlèvement de déblais sur sa parcelle et sollicitait une provision.

Suivant ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 21 septembre 2016, le Juge des référés a désigné M. [M] en cette qualité a fait droit à la demande d’expertise et a débouté Madame [K] [P] du surplus de ses demandes.

Statuant sur appel de Mme [P], par arrêt rendu le 18 mai 2017 la Cour d’appel de [Localité 18] a confirmé l’ordonnance déférée, sauf sur l’enlèvement des déblais, la mission de l’expert et la provision sollicitée par Madame [P].

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 27 février 2019.

Par exploit en date du 17 septembre 2019 Madame [P] a assigné les consorts [X] [U] [F] devant le Tribunal de grande instance de Nîmes, lequel s’est déclaré incompétent au profit de la présente juridiction.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Madame [P] demande au tribunal sur le fondement des articles 686, 702, 1240 et 1383-2 du code civil, de :

Débouter les consorts [X], [U], [F] et Axa de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Juger que l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle section AA n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 3], située sur la commune de [Localité 19] lui appartenant s’effectue par une bande de terrain d’une largeur de sept mètres au niveau de la voie et se rétrécie ensuite jusqu’à avoir une largeur de 4 mètres,Juger que les travaux effectués par les consorts [X], [U], [F] ont aggravé la situation du fonds servant,Juger que l’assiette de la servitude de passage devra être rétablie et les lieux remis en l’état, sous une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,Condamner in solidum les consorts [X], [U], [A] et Axa à payer les sommes suivantes :80 000 € au titre des travaux de remise en état,94 161,52 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subisJuger que les sommes dues au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance seront à parfaire jusqu’à complète réparationCondamner in solidum les consorts [X], [U], [F] et Axa à payer la somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise avec distraction au profit de Maître Karen Menahem, Avocat sur ses affirmations de droitJuger que les condamnations à venir porteront intérêts à compter de l’assignation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 février 202, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Monsieur [X] demande au tribunal sur le fondement des articles 31, 32, 122, 124 du Code de procédure civile, de :

Juger que l’altimétrie des parcelles et les prescriptions d’urbanisme rendaient absolument nécessaire le décaissement d’une partie de la parcelle AA281 et la réalisation d’un mur de soutènement pour retenir les terres de la parcelle AA282 au moins sur les 12 premiers mètres depuis la route ; Juger que la non-conformité de l’emprise des travaux qui ne respecte ni l’acte notarié du 25 février 2015 ni le permis de construire consiste en une emprise supplémentaire de 7m2 sur la parcelle AA282 ; Juger que l’erreur commise par le Maître d’œuvre dans l’interprétation des préconisations du Conseil départemental au niveau du permis de construire et le choix de réaliser une voie d’accès avec un écoulement de surface occasionnant un décaissement important du terrain d’assiette de la servitude ont entrainé une emprise supplémentaire de 7m2 sur la parcelle AA282 engageant la responsabilité de la SARL Les Bastides Occitanes ; Débouter Madame [K] [V] épouse [P] de sa demande de remise en état de l’assiette de la servitude sous astreinte ; Débouter Madame [K] [V] épouse [P] de sa demande de condamnation à leur encontre d’avoir à lui payer la somme de 80 000 € au titre des travaux de remise en état ; Juger que leur condamnation à payer une somme à Madame [K] [V] épouse [P] au titre des travaux de remise en état à réaliser sur la servitude visée aux annexes 12.1, 12.2.1 et 12.3.1 jointes au rapport d’expertise en date du 28/02/2019 ne saurait excéder leur coût évalué par l’expert judiciaire à la somme de 19 258,80 € TTC; Constater que l’accès « arrière » de la parcelle AA282 existait et a été amélioré par les travaux réalisés sur la servitude ; Constater la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [K] [V] épouse [P] qui ne peut valablement agir en réparation d’un préjudice de jouissance subi par son locataire professionnel et Rejeter comme irrecevable toute demande à ce titre ; Juger que Madame [K] [V] épouse [P] ne peut faire valoir aucun préjudice réparable en rapport avec l’accès « avant » de la parcelle AA282 situé dans l’emprise de la servitude qui devait nécessairement être supprimé pour respecter les prescriptions d’urbanisme ; Débouter Madame [K] [V] épouse [P] de l’intégralité de ses prétentions fins et conclusions plus ample en réparation de prétendus préjudices liés au stockage de la terre, à des pertes locatives, à une perte de valeur vénale ou encore aux honoraires de son expert conseil.Débouter Madame [K] [V] épouse [P] de toutes ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires ; Condamner Madame [K] [V] épouse [P] à lui verser 15 000 € au titre du préjudice subi; Condamner Axa France Iard à le relever et garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire. Condamner Madame [K] [V] épouse [P] à lui verser 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [U] et [F] demandent au tribunal sur le fondement des articles 686, 702, 1240 et 1792 du Code Civil et des dispositions de l’article L 241-1 du Code des assurances, de :

A titre principal

Constater que le Tribunal est saisi pour les mêmes travaux de deux demandes tendant respectivement à leur exécution en nature puis au paiement de leur coût. Juger qu’il appartient à la requérante avant la clôture des débats de choisir l’une d’entre elles.

Juger qu’à défaut le refus de Madame [P] d’accepter les travaux recommandés par l’expert judiciaire doivent conduire au rejet de sa demande d’exécution en nature. Juger que si une condamnation doit intervenir en nature, elle ne peut porter que sur la réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire pour remédier à la non-conformité des travaux entrepris par rapport aux stipulations de l’acte notarié du 25 février 2015, et chiffrés par ses soins à 19 258,80 € TTC. Juger que toute condamnation en paiement des dits travaux ne pourra excéder cette somme de 19 258,80 € TTC. Condamner, en cas de condamnation à l’exécution des travaux en nature, Axa France Iard à leur payer la somme de 80 000 € réclamée par Madame [P], ou à défaut celle de 19 258,80 € TTC retenue par l’expert judiciaire, majorée de la réactualisation par référence à l’évolution de l’indice BT 01, l’indice de base devant être celui du mois de mars 2019 date à laquelle est l’expert judiciaire a déposé son rapport Débouter Madame [P] de l’intégralité de ses prétentions fins et conclusions plus amples au titre de l’exécution des travaux de remise en conformité Débouter Madame [P] de l’intégralité de ses prétentions fins et conclusions plus amples en réparation de prétendus préjudices liés au stockage des terres, à des pertes locatives, à une perte de valeur vénale ou encore aux honoraires de son expert conseil A titre subsidiaire

Juger n’y avoir lieu à condamnation in solidum, et encore moins à condamnation par parts viriles entre les trois défendeurs alors qu’à lui seul Monsieur [X] est propriétaire de l’une des parcelles bénéficiaires de la servitude ayant donné lieu aux travaux litigieux.Juger, dans le cas où une condamnation serait prononcée en nature, que dans leurs rapports entre eux, Monsieur [X] en supportera la moitié et devra être condamné à leur rembourser de toute quote-part excédant 50 % du coût des dits travaux qu’elles auraient supporté en faisant réaliser elles-mêmes la totalité des travaux. Juger que toutes condamnations par extraordinaire prononcées par le Tribunal en réparation du préjudice allégué devront être mises dans la même proportion de 50% à la charge définitive de Monsieur [X] qui leur devra garantie de toutes condamnations excédant cette quote-part de 50%. Condamner Axa France Iard à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur rencontre. Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire Juger, tenant le caractère déraisonnable des prétentions dont Madame [P] a saisi le Tribunal, n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC. Dépens comme de droit.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Axa France demande au tribunal sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, de l’article 1240 du Code civil, de :

A titre principal

Juger que la SARL Les Bastides Occitanes est intervenue à la demande des consorts [X] – [U] et [F] en sa seule qualité de locateur d’ouvrage titulaire de prestations de terrassement et de VRD, Juger que Les Bastides Occitanes ne sont pas intervenues en qualité de maître d’œuvre, Juger que les consorts [X] – [U] et [F] se sont comportés sur le chantier litigieux comme maîtres d’œuvre, Juger que la SARL Les Bastides Occitanes n’était pas assurée auprès de la Compagnie AXA au titre des activités de terrassement et de VRD, Consacrer la faute des consorts [X] – [U] et [F] faute de communication des documents administratifs à la SARL Les Bastides Occitanes nécessaires à la bonne exécution de ses travaux, Juger que la faute des maitres d’ouvrage exonère la SARL Les Bastides Occitanes de toute responsabilité, Juger que ses garanties ne sont pas mobilisables, Prononcer sa mise hors de cause,

Débouter les consorts [X] – [U] et [F] de leur appel en garantie contre la concluante et de toutes demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum les consorts [X] – [U] et [F] et tout succombant à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens, A titre subsidiaire,

Juger que Mme [P] sollicite la remise en état sous astreinte de sa servitude, Juger qu’elle ne garantit pas une obligation de faire, Juger que sa garantie décennale n’a vocation à garantir qu’un dommage à l’ouvrage de son assuré, Juger que les travaux et ouvrages réalisés par la société Les Bastides Occitanes ne présentent aucun dommage, Juger n’y avoir lieu à garantie décennale, Prononcer sa mise hors de cause, Débouter les consorts [X] – [U] et [F] de leur appel en garantie contre la concluante et de toutes demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum les consorts [X] – [U] et [F] et tout succombant à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens, A titre très subsidiaire, Juger que l’ouvrage n’a pas été réceptionné, Juger que les critères de nature à caractériser une réception tacite ne sont pas réunis, Juger que dans l’hypothèse d’une réception les non-conformités objet de l’instance de céans étaient visibles et apparents dans leur ampleur en cours de chantier, Juger que leur réparation relève de la responsabilité contractuelle personnelle de la société Les Bastides Occitanes et non de ses garanties,Juger n’y avoir lieu à garantie décennale, Prononcer sa mise hors de cause, Débouter les consorts [X] – [U] et [F] de leur appel en garantie contre la concluante et de toutes demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum les consorts [X] – [U] et [F] et tout succombant à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la preuve d’une faute de la SARL Les Bastides Occitanes en lien de causalité avec les préjudices de Mme [P] n’est pas rapportée, Constater la seule responsabilité délictuelle des consorts [X] – [U] et [F], Juger n’y avoir lieu à mobilisation du volet RC de sa police,Prononcer sa mise hors de cause, Débouter les consorts [X] – [U] et [F] de leur appel en garantie contre la concluante et de toutes demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum les consorts [X] – [U] et [F] et tout succombant à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens, Sur les demandes de Mme [P] et le quantum des condamnations :

Juger que Mme [P] ne saurait solliciter deux fois l’indemnisation du même préjudice, Juger qu’il appartient à Mme [P] de choisir entre une réparation en nature ou en numéraire, Juger que dans l’hypothèse d’une exécution en numéraire, les demandes de Mme [P] seront limitées à une somme de 19 258,50 € TTC telle que chiffrée par l’Expert, Juger que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de préjudices immatériels,Juger en toute état de cause qu’elle ne garantit pas le pur préjudice de jouissance, Débouter Mme [P] de ses demandes, fins et conclusions au titre des dommages immatériels, Prononcer sa mise hors de cause, Débouter les consorts [X] – [F] et [U] de leur appel en garantie contre la concluante et de toutes demandes, fins et conclusions, Condamner in solidum les consorts [X] – [F] et [U] et tout succombant à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de même qu’aux entiers dépens Très subsidiairement, si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation contre la concluante au titre de ses garanties facultatives,

Juger qu’elle est fondée à opposer aux tiers son plafond de garantie (500 000 € par sinistre) et sa franchise contractuelle sur chaque garantie facultative à revaloriser selon indice BT 01 de 1 500 €.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 4 avril 2025.

A l’issue de l’audience collégiale du 5 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’aggravation de la servitude conventionnelle

Selon l’article 686 du code civil : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public./ L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ».

Les propriétaires de fonds peuvent ainsi créer par voie de convention toutes servitudes qu’ils souhaitent, ce qui suppose un acte de volonté. Le titre peut alors résulter de n’importe quel acte juridique, telle une convention verbale.

Ce titre doit faire ressortir l’existence d’un lien de droit entre un fonds servant et un fond dominant.

Outre son caractère accessoire à la propriété du fonds et perpétuel, la servitude est indivisible. Cela signifie qu’elle profite au fonds dominant tout entier et grève le fonds servant dans son intégralité.

En cas de division du fonds dominant, la servitude reste ainsi due pour chaque portion du fonds dominant. C’est le principe dit d’indivisibilité de la servitude, prévu à l’article 700 du code civil en ces termes : « Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. »

L’application de ces dispositions suppose que la servitude préexiste à la division du fonds en cause.

Et enfin, aux termes de l’article 702 du code civil : « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier »

Autrement dit, le propriétaire du fonds dominant ne peut rendre la servitude plus onéreuse pour le propriétaire du fonds servant.

En l’espèce, une servitude de passage a été instituée selon acte de donation partage du 11 juin 2012 entre le fonds servant appartenant à Mme [K] [V] (Section AA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5]) et le fonds dominant appartenant aux consorts [P] (Section AA n°[Cadastre 2]) en ces termes :

« Il est constitué par le propriétaire du fonds servant, à titre de servitude réelle et perpétuelle, sur la parcelle ci-dessus désignée sous le terme FONDS [Localité 20].

Au profit de la parcelle ci-dessus désignée sous le terme FONDS DOMINANT, ce qui est accepté par son propriétaire,

= une servitude perpétuelle de passage et d’accès pour véhicules et piétons et réseaux aériens et souterrains. »

L’assiette de la servitude est prévue ainsi : Cette assiette constitue en une bande de terrain de quatre mètres de large depuis la limite de propriété Est de la parcelle, permettant l’accès depuis l'[Adresse 14] au fonds dominant en longeant la limite Est du fonds servant, telle qu’elle figure sous hachures bleues sur un plan visé et approuvé par les parties, dressé par le Cabinet [H]-Dhombre-Osmo géomètres experts à [Localité 15], demeuré ci-annexé après mention.

Si le fonds dominant vient à être divisé sous quelque forme que ce soit, cette servitude sera maintenue au profit des divers propriétaires de ce fonds, sans que le maintien de cette servitude ne puisse aggraver la condition du fonds servant.

Les consorts [P], propriétaires du fonds dominant cadastré section AA n°[Cadastre 6] provenant de la division de la parcelle section AA n°[Cadastre 2] ont par la suite cédé par acte authentique en date du 25 février 2015 aux consorts [X] [U] [F] avec modification de servitude de passage existante.

Après rappel de la servitude existante il est mentionné en page 9 de l’acte :

« Madame [K] [P], propriétaire du fonds servant, consent aux modifications suivantes de la SERVITUDE REELLLE ET PERPETUELLE DE PASSAGE ET D’ACCES… »

Modification du fonds dominant : propriétés situées à [Localité 19] section AA n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Modification de l’assiette de la servitude : « L’assiette est constituée par une bande de terrain longeant la limite de propriété Est du fonds servant, s’élargissant jusqu’à l’accès depuis l'[Adresse 14] au fonds dominant, telle qu’elle figure sous teinte verte hachurée sur un plan visé et approuvé par les parties, demeuré ci-annexé après mention.

L’accès de la voie public au chemin objet de la présente servitude de passage s’effectue par une bande de terrain d’une largeur de sept mètres au niveau de la voie. L’assiette de la servitude se rétrécie ensuite jusqu’à avoir une largeur de 4 mètres ainsi qu’il est indiqué sur le plan ci-joint. »

Il était également prévu une autorisation temporaire pour la durée des travaux de construction des acquéreurs rédigée ainsi :

« Les VENDEURS ainsi que Madame [K] [P] autorisent pendant toue la durée du chantier de la construction des deux maisons d’habitation et de leurs annexées par les ACQUEREURS, la circulation sur le chemin d’accès de camions de 3,5 tonnes et plus pour la livraison et la fourniture de matériaux de chantier (tels que béton, sable, agglo, etc…).

Il est également convenu entre les parties aux présentes que lesdits camions de chantier auront l’autorisation durant toute la durée du chantier de circuler et de faire demi-tour sur la parcelle AA [Cadastre 7] appartenant aux VENDEURS.

Les ACQUEREURS devront obtenir de toute entreprise participant à la construction, la garantie de remise en l’état du terrain et du chemin en cas de dégradations et exiger que leurs entreprises soient assurées pour tous dégâts pouvant être occasionnés.

Les ACQUEREURS resteront responsables vis-à-vis des VENDEURS et de Madame [K] [P], de toutes dégradations en cas de non remise en l’état par lesdites entreprises. »

Cette servitude est conventionnelle en ce qu’elle résulte de l’acte authentique du 25 février 2015 de sorte que la demande de Mme [P] tendant à voir juger que la servitude de passage grevant la parcelle section AA n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 3], située sur la commune de [Localité 19] appartenant à madame [P], s’effectue par une bande de terrain d’une largeur de sept mètres au niveau de la voie et se rétrécie ensuite jusqu’à avoir une largeur de 4 mètres n’a pas lieu d’être, la servitude étant établie par titre.

Les désordres

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

L’expert judiciaire décrit les travaux réalisés par les acquéreurs, propriétaire du fonds dominant dans le cadre la servitude :

Réalisation d’une voie d’accès à la parcelle [Cadastre 13][Cadastre 6] en enrobé en décaissement par rapport au terrain naturel,

Réalisation de deux murs de soutènement de hauteur 80 cm environ encadrant cette voie d’accès et pour soutenir les terres du terrain naturel,

Réalisation des branchements.

Il indique ensuite qu’à partir du plan d’origine réalisé par le cabinet [H], l’accès n’est pas conforme aux exigences du concessionnaire de la voie (conseil général).

Il rappelle que les prescriptions du concessionnaire de la voie départementale sont, pour la réalisation d’un accès, une pente maximale de 5 % sur 6 m depuis l’accotement. Donc le décaissement d’une partie de la parcelle AA [Cadastre 3] était indispensable.

Il poursuit en indiquant qu’à cause des prescriptions du concessionnaire un mur de soutènement était nécessaire pour tenir les terres de la parcelle AA [Cadastre 5], au moins sur les 12 premiers mètres depuis la route.

Après analyse, il conclut que l’emprise des travaux n’est pas conforme et que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ceux prévus dans l’acte notarié du 25 février 2015.

Cette non- conformité est évaluée à une emprise supplémentaire de 7 m² sur la parcelle AA [Cadastre 5]. La nature de la non-conformité réside dans le décaissement et la réalisation d’un enrobé à usage d’accès. La date d’apparition est fixée dès le dépôt du permis de construire et au moment de la réalisation de l’accès.

L’importance de la non-conformité est une réduction de 7 m² du terrain de la AA [Cadastre 5].

S’agissant de l’imputabilité, il considère que l’erreur est intervenue dans l’interprétation des préconisations du Conseil Départemental au niveau du permis de construire. Il note que ces préconisations s’imposent dès demande d’un nouvel accès.

Il évalue les terres stockées sur la parcelle du fonds servant à 102 m3, touchant une façade. Il précise que ces terres doivent être évacuées et la façade nettoyée.

Sur les demandes formées par Madame [K] MargunatoLe rétablissement de la servitude de passage

Il n’est pas contesté par les propriétaires du fonds dominant que la servitude a été aggravée du fait des travaux qu’ils ont fait réaliser portant sur l’accès à leur parcelle.

L’expert judiciaire a chiffré le coût de remise en état consistant à retirer une partie de l’enrobé, découper le mur de soutènement réalisé sur la droite en entrant et remblayer une partie de l’axe existant pour réaliser un nouvel accès à la cote altimétrique d’origine, ces travaux représentant un coût total de 19 258,80 €TTC.

Mme [P] se prévaut de conclusions d’un expert privé, M. [H], lequel a chiffré les travaux de reprise à la somme de 80 000 euros. Les écritures de Mme [P] renvoient à la proposition 12.3.1 du Cabinet [H] et BET Seri annexé au rapport d’expertise.

Toutefois, la pièce annexée sous n°12.3.1 au rapport d’expertise correspond au chiffrage de l’expert judiciaire soit 19 258,80 € TTC. Les préconisations au titre des travaux de reprise de M. [H] ne sont pas produites de sorte que le tribunal ne peut statuer sur ce montant outre que l’expert judiciaire a réalisé ce chef de mission au contradictoire des parties, ce qui n’est pas le cas du rapport [H], missionné par Mme [P].

En revanche, rien ne permet d’écarter les conclusions de l’expert judiciaire, il sera donc alloué à Mme [K] [P] la somme de 19 258,80 € TTC selon les modalités retenues par l’expert.

Il conviendra de condamner in solidum les consorts [X] [U] et [F] au paiement de cette somme.

Cette somme, sera afin de tenir compte de l’évolution du prix du coût de la construction depuis la fin de l’expertise, indexée sur l’indice BT01 du cout de la construction, et prendra pour référence en premier indice, celui en vigueur au 27 février 2019, date du dépôt du rapport d’expertise, et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision.

Il convient de rejeter la demande d’astreinte formée par Mme [K] [P] dans la mesure où l’astreinte telle que sollicitée vise la remise en état de la servitude et alors même qu’elle sollicite la condamnation des consorts [X] [U] et [F] au titre des travaux de reprise.

Sur la demande des consorts [U] et [F] quant à la condamnation solidaire

Les consorts [U] [F] font valoir qu’elles sont propriétaires indivises de la parcelle avec M. [X] sur laquelle deux maisons d’habitation ont été construites. Elles ajoutent que si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, la dette sera répartie par moitié entre M. [X] et elles-mêmes.

Il y a lieu de faire droit à cette demande, les condamnations découlant de la propriété immobilière.

Sur la demande de condamnation à dommages et intérêts au titre des préjudices subis

1/ Sur le stockage des terres

Mme [P] sollicite l’allocation de la somme de 10 000 euros en raison du stockage des 102 m3 sur son terrain. Elle indique à l’appui de sa demande que le fait d’avoir entreposé les terres contre la façade de son immeuble a généré un préjudice de par la dangerosité des lieux pour les tiers dans la mesure où le pignon était à l’aplomb de la pente sans possibilité d’accès autour. Les terres ainsi stockées n’ont pas permis une ventilation correcte du sous-sol du bien donné à bail, lequel était très humide.

Toutefois, Mme [P] ne produit aucune pièce justifiant de sa demande. Son préjudice qui n’a plus lieu d’être dans la mesure où le juge de l’exécution a pu constater que les consorts [X] [U] et [F] avaient exécuté les termes de l’ordonnance de la cour d’appel de [Localité 18] leur faisant injonction d’avoir à débarrasser les déblais de terre.

Le préjudice n’est donc plus d’actualité et aucun élément ne justifie, notamment quant à l’humidité présente en sous-sol du local commercial, qu’il soit fait droit à cette demande.

2/ Sur le préjudice subi par le locataire du local commercial

Mme [P] soutient que les travaux réalisés ont ainsi rendu inaccessible les deux accès existants et ce, pendant une période de 4 mois, une seule sortie ayant été rétablie. Elle précise qu’elle a été dans l’obligation de consentir une remise de quatre échéances de loyer à son locataire représentant la somme de 4 281,52 €.

En défense, les consorts [X] [U] [F] opposent que d’une part la preuve de la remise de loyers n’est pas rapportée et que d’autre part, un des accès devait être condamné pour respecter les prescriptions de l’autorité administrative, ce que relève l’expert dans son rapport. En outre le bail commercial ne prévoit pas deux accès au bénéfice du preneur.

Mme [P] ne produit aucune pièce justifiant de la remise de loyers à son locataire. En effet, la pièce n°9 est un courrier de l’agence immobilière l’informant de l’absence de versement de loyer.

Par voie de conséquence, faute de pouvoir justifier utilement de son préjudice financier, sa demande à ce titre sera rejetée.

3/ S’agissant de la perte locative

Mme [P] sollicite l’allocation de la somme de 43 200 € du fait de la vacance du logement situé au premier étage. Elle rappelle que cet appartement était donné à bail jusqu’au mois de novembre 2015, date correspondant à date de réalisation des travaux.

Elle produit un courrier de son agence immobilière lui indiquant qu’en l’absence de mise en sécurité par la pose de grade corps, la location de l’appartement est impossible. En outre, l’accès supprimé à l’avant de la propriété avec un nouveau sens de circulation rend impossible la création d’un jardin privatif au bénéfice de ce logement. Elle conclut qu’en l’absence de grade corps elle n’a pas été en mesure de louer le bien depuis 48 mois.

Dans la mesure où Mme [P] ne peut se prévaloir d’un bail en cours au moment de la réalisation des travaux et de la justification de ce que les locataires auraient quitté les lieux en raison des modifications apportées à l’accès et des risques encourus, elle ne peut sollicitée une perte locative mais une perte de chance de pouvoir louer le bien.

Mme [P] produit le contrat de bail d’habitation ayant pris effet au 1er novembre 2012 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 19] moyennant un loyer mensuel de 790 € outre provision de 50 €.

Il convient de souligner que le bail est établi sur 6 pages et que seules 3 pages sont produites sans mention du nom des locataires. Le descriptif mentionne : 1 appartement de type 3, en premier étage, composé d’un dégagement avec placards, un séjour cuisine séparé en 2 chambres avec placards, salle de bains avec placards.

Il s’ensuit que le bien loué ne comportait pas de jardin privatif ni d’emplacement de stationnement.

Le bail est soumis aux dispositions de la loi de 1989 et est conclu pour une durée d’au moins 3 ans.

Mme [P] ne démontre pas, par la production du congé que les locataires ont quitté les lieux comme elle le soutient.

Elle ne justifie pas plus de la perte de chance de ne pouvoir donner en location le bien pas plus que la mise en danger que l’absence de garde-corps ferait peser sur les locataires, outre qu’en toutes hypothèses, elle avait tout loisir de faire poser ce garde-corps et en solliciter le remboursement s’il était avéré que sa présence était indispensable.

Par voie de conséquence, sa demande sera rejetée.

4/ La perte de la valeur vénale

Mme [P] fait valoir que les travaux réalisés par les consorts [X] [U] [F] ont généré une moins-value sur la valeur de son bien immobilier, évaluée à 35 000 euros.

En défense, les consorts [X] [U] [F] font valoir que sa demande ne peut prospérer dans la mesure où le règlement des travaux de reprise permet à Mme [P] de retrouver la servitude de passage à laquelle elle a consenti depuis l’origine.

C’est à juste titre que les consorts [X] [U] [F] font valoir qu’une fois les travaux de remise en état réalisés, la servitude sera telle que consentie dans l’acte de donation à ses enfants puis modifiée selon acte de vente aux consorts [X] [U] [F], acte auquel elle a été appelée et a donné son accord.

Les modifications apportées ultérieurement ne résultant que des prescriptions imposées par l’autorité administrative.

Il s’ensuit qu’elle ne peut se prévaloir d’une perte de valeur vénale du fait de la servitude par elle consentie.

Sa demande de ce chef sera rejetée.

5/ Les frais d’expertise amiable

Mme [P] sollicite l’indemnisation de ses frais d’expertise de M. [D] à hauteur de 1 680 € TTC.

Toutefois, cette expertise privée n’ayant pas été ordonnée par une juridiction relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par voie de conséquence statué sur cette demande dans le cadre de ces dispositions en fin de jugement.

Sur l’appel en garantie formée contre Axa, assureur du constructeur Les Bastides Occitanes

Les consorts [X] [U] [F] font valoir que la société Bastides Occitanes est intervenue en qualité de maître d’œuvre et n’ont pas respecté les conditions liées à la servitude mais également les prescriptions de l’autorité administrative, ce que l’expert a relevé. Sa responsabilité décennale fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil est dès lors engagée.

La société Axa soutient que la société Bastides Occitanes est intervenue en qualité de locateur d’ouvrage sur le lot terrassement et VRD et non en qualité de maître d’œuvre. Elle ajoute que sa garantie n’est pas mobilisable dans la mesure où cette activité n’est pas déclarée par son assuré outre qu’en toutes hypothèses il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, la garantie décennale n’est pas mobilisable à défaut de réception et de dommages à l’ouvrage.

Aux termes de l’article 1792 du code civil : « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Sur la qualité de la société Bastides Occitanes

Axa soutient que son assuré n’avait pas la qualité de maître d’œuvre en ce que les travaux qui lui ont été confiés relèvent du lot terrassement et VRD en qualité de simple locateur d’ouvrage, ne s’étant vu confier à cette occasion les seuls plans du permis de construire avant commencement des travaux.

Toutefois, il résulte des pièces produites :

— un courriel dont l’expéditeur est Bastides Occitanes adressé à M. [S] en charge de ce dossier au service urbanisme Indiquant « … je vous prie de bien vouloir trouver, ci-joint, le plan de masse ainsi qu’un plan zoom sur l’entrée avec implantation du mur de soutènement à réaliser.

La zone orangée est conforme au permis de construire déposé et je voulais savoir si le mur pouvait être implanté dans cette zone en ce qui concerne vos préconisations sur l’accès ou si ce dernier devait être implanté en dehors de cette zone comme indiqué sur ces plans. » Le plan zoom sur l’entrée mentionne toutes les cotes.

— le permis de construire a été déposé par la société Bastides Occitanes dans la mesure où c’est à cette société que la mairie de [Localité 19] a adressé en juillet 2014 une demande de pièces manquante dans le dossier de permis et que l’ensemble des plans annexés comporte le tampon de la société avec la mention « Maître d’œuvre ». Le plan PC02 « plan de masse » mentionnant la servitude passage avec les 4m de largeur puis 7m.

Dès lors Axa ne peut affirmer que son assuré n’avait pas connaissance de la servitude de passage et qu’il n’avait pas qualité de maître d’œuvre.

La société Axa oppose la non déclaration de l’activité terrassement et VRD.

Elle produit sa police d’assurance aux termes de laquelle le souscripteur déclare agir en qualité de maître d’œuvre l’activité garantie est décrite ainsi :

« Maîtrise d’œuvre générale (maîtrise d’œuvre de conception et/ ou d’exécution) pour la réalisation d’ouvrage soumis à l’obligation d’assurance. »

Il n’est pas contesté par les parties que les Bastides Occitanes ont réalisé l’accès litigieux sur l’assiette de la servitude, objet du contentieux.

Il n’est pas non plus contestable que le désordre résulte d’une erreur d’implantation.

Les maîtres d’ouvrage ne produisent pas les contrats les liant à la société Bastides Occitanes.

Toutefois, il résulte du rapport d’expertise et des écritures des parties que la société Bastides Occitane est intervenue à a fois en qualité de maître d’œuvre et de constructeur… puisqu’elle a réalisé les deux maisons d’habitation des consorts [X], [U] et [F]. La société Bastides Occitanes est également intervenue pour le compte de Mme [P] pour la réalisation d’un ouvrage. Il est constant qu’elle a réalisé le chemin d’accès à la voie publique.

L’activité déclarée auprès de son assureur, Axa, ne couvre que son activité de maîtrise d’œuvre.

Toutefois, l’expert a identifié la non-conformité de l’emprise supplémentaire de 7 m² supplémentaire sur la parcelle de Mme [P] et a considéré que cette erreur est intervenue dans l’interprétation des préconisations du Conseil Départemental au niveau du permis de construire, ces préconisations s’imposant dès demande d’un nouvel accès.

Ainsi et dès lors que les plans annexés au permis de construire portent le tampon de la société Bastides occitanes avec la mention « maître d’œuvre », outre que l’autorisation de permis de construire a été adressée à la société Bastides Occitanie c’est en cette qualité qu’elle engage sa responsabilité décennale sans qu’une faute ne soit imputable aux maîtres d’ouvrage.

Par voie de conséquence, la garantie de la société Axa est donc mobilisable.

La société Axa, soutient à titre subsidiaire qu’elle ne peut garantir une obligation de faire.

Toutefois, le tribunal a condamné in solidum les maîtres d’ouvrage aux travaux de reprise de sorte que l’appel en garantie porte sur une obligation à paiement.

La société Axa soutient qu’en l’absence de dommage à l’ouvrage sa garantie décennale n’est pas mobilisable. Elle rappelle que Mme [P] sollicite le rétablissement de sa servitude dans son état antérieur et non la réparation d’un désordre dommageable.

Il résulte de ce qui précède que les travaux préconisés par l’expert pour rétablir la servitude dans son état antérieur consiste à retirer une partie de l’enrobé, découper le mur de soutènement réalisé sur la droite en entrant et remblayer une partie de l’axe existant pour réaliser un nouvel accès à la cote altimétrique d’origine.

Ce faisant, l’erreur a généré non pas un dommage à l’ouvrage mais un empiètement de 7 m² sur la parcelle appartenant à Mme [P] de sorte que les travaux réalisés contreviennent à la servitude consentie et modifiée selon acte notarié.

Il s’ensuit qu’en l’absence de dommage au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil, à savoir que l’ouvrage n’est pas impropre à destination ou encore en l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage, la société Axa ne doit pas sa garantie décennale.

Tenant l’absence de condamnation au titre des préjudices immatériels, il n’y a pas lieu de statuer sur la garantie responsabilité civile d’Axa.

Par voie de conséquence, l’appel en garantie des consorts [X] [U] et [F] sera rejetée et la société Axa sera mise hors de cause.

Sur la demande reconventionnelle de M. [X] en dommages et intérêts

M. [X] sollicite l’allocation de la somme de 15 000 euros en indemnisation de son préjudice résultant de la procédure qu’il subit depuis 2015 et alors même qu’il avait fait appel à un professionnel de la construction. Il indique que son état de santé se dégrade et qu’il a été reconnu invalide par la MDPH.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que pour solliciter réparation de son préjudice, M. [X] doit démontrer une faute en lien causal avec son préjudice.

La procédure initiée par Mme [P] ne peut être qualifiée de fautive en raison du préjudice qu’elle a elle-même subi du fait de l’erreur d’implantation commise par la société les Bastides Occitanes de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [X].

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Les consorts [X] [U] [F], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Karen Menahem, avocat aux offres de droit.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les consorts [X] [U] [F] seront condamnés in solidum à payer à Madame [K] [V] épouse [P] la somme de 3 000 euros.

Il n’apparait pas inéquitable de ne pas prononcer de condamnation au profit d’une autre partie.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée… »

Les consorts [X] [U] et [F] demandent à ce que l’exécution provisoire soit écartée mais ne justifient pas de cette demande.

L’exécution provisoire n’apparait pas incompatible avec la nature de cette affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’assiette de la servitude grevant les parcelles section AA n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 4] la commune de [Localité 19], celle-ci résultant de l’acte authentique en date du 25 février 2015,

Condamne in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Z] [U] et Madame [G] [F] à payer à Madame [K] [V] épouse [P] la somme de 19 258,80 € TTC au titre des travaux de remise en état de la servitude conventionnelle,

Dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction et prendra pour référence en premier indice celui en vigueur le 27 février 2019 et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision ;

Déboute Madame [K] [V] épouse [P] de sa demande tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Déboute Madame [K] [V] épouse [P] de ses demandes au titre des préjudices subis (stockage des terres, perte de loyers, vacance locative, dépréciation de la valeur vénale, préjudice financier),

Déboute Monsieur [B] [X], Madame [Z] [U] et Madame [G] [F] de leur appel en garantie de la société Axa, assureur de la société Les Bastides Occitanes,

Met hors de cause la société Axa France,

Déboute Monsieur [B] [X] de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice moral,

Condamne in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Z] [U] et Madame [G] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Karen Menahem, avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne in solidum Monsieur [B] [X], Madame [Z] [U] et Madame [G] [F] à payer à Madame [K] [V] épouse [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que dans leurs rapports entre Monsieur [B] [X] d’une part et Mmes [Z] [U] et [G] [F] d’autre part, la contribution à la dette s’effectuera par moitié,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une autre partie,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE