Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 JUILLET 2025

N° RG 21/00983 – N° Portalis DB22-W-B7F-P3IV.

DEMANDERESSE :

La SCI RAMBOPH , SCI immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°888 385 135 dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son Gérant domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSES :

La SCCV [Adresse 21], immatriculée sous lenuméro 808 801 120 RCS [Localité 24], dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Marie-Laure ROUQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société TAGERIM PROMOTION, SAS, immatriculée sous le numéro 409 266 228 RCS [Localité 24], dont le siège social est [Adresse 5], elle-même représentée par son Président.,

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Marie-Laure ROUQUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

LE CREDIT LYONNAIS, Société Anonyme, dont le siège social est [Adresse 2], et le siège central [Adresse 3] [Localité 17] [Adresse 30], SIREN 954.509.741 – RCS [Localité 23], agissant sur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S) :

LEXFAIR NOTAIRES SAS immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 384 943 049, titulaire d’un office notarial dont le siège social est [Adresse 12] ([Adresse 15]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 27 Janvier 2021 reçu au greffe le 22 Février 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Avril 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025, prorogé au 08 Juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 octobre 2020 reçu par Maître [B] [J], notaire à Paris au sein de la société LEXFAIR NOTAIRES, la SCI RAMBOPH a acquis auprès de la SCCV [Adresse 21] un local commercial et cinq places de stationnement constituant les lots n°55, 104, 347, 348, 361 et 362 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé à l’angle de la [Adresse 27], de l'[Adresse 18] et de la [Adresse 26] à Rambouillet, moyennant le prix de 160.000 euros.

Après la signature de l’acte de vente, les parties se sont aperçues que les deux emplacements de stationnement constitués par les lots n°347 et 348 avaient été vendus à la SCI RAMBOPH alors qu’ils n’appartenaient plus à la SCCV [Adresse 21].

Aussi, cette dernière, représentée par son gérant statutaire la société par actions simplifiée unipersonnelle TAGERIM PROMOTION, a proposé à la société acquéresse la conclusion d’un protocole d’accord transactionnel en date du 13 novembre 2020 portant rectification de l’acte de vente et réduction du prix à 143.200 euros, outre un remboursement des frais de la promesse de vente à hauteur de 500 euros, en vain.

Par ailleurs, par courriel du 19 novembre 2020, le syndic de l’immeuble a transmis à la SCI RAMBOPH un rapport d’expert mandaté par la compagnie d’assurance dommage ouvrage concluant à l’existence d’un désordre structurel résultant de fissures affectant les deux murs pignons du bâtiment.

Arguant que la SCCV [Adresse 21] ne l’avait pas informée, dans le cadre la vente, de l’existence de ce désordre de nature décennale dont elle avait connaissance, la SCI RAMBOPH a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 décembre 2020, sollicité l’annulation de la vente ainsi que le remboursement du prix et des frais de vente, en vain.

Par actes d’huissier de justice respectivement signifiés les 27 janvier et 15 février 2021, la SCI RAMBOPH a fait assigner la SCCV [Adresse 21], la SASU TAGERIM PROMOTION et la SA LE CREDIT LYONNAIS devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et d’obtenir des dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 octobre 2022, la SCI RAMBOPH a fait assigner en intervention forcée la SAS LEXFAIR NOTAIRES.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro de RG 22/05697, a fait l’objet d’une jonction avec l’instance enrôlée sous le numéro de RG 21/00983 par ordonnance du juge de la mise en état du 18 avril 2023, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 21/00983.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la SCI RAMBOPH demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL, vu l’article 1137 du code civil,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 15 octobre 2020 entre la SCCV [Adresse 21] et la SCI RAMBOPH, portant sur les lots de copropriété sis n°55, 104, [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] d’un immeuble en copropriété dénommé « DOMAINE PERCEVAL » sis à l’angle de la [Adresse 27], de l'[Adresse 18] et de la [Adresse 26] à RAMBOUILLET (78120), cadastré Section AX n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], moyennant le prix de 160.000 euros ;

— Ordonner la publication du jugement auprès du Service de la publicité foncière compétent ;

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

* 160.000 euros au titre du prix d’achat,

* 4.681 euros au titre des frais de Notaire, incluant un trop-perçu de 1.259,52 euros qui doit être en tout état de cause remboursé à la SCI RAMBOPH quelle que soit l’issue de la procédure,

* 450 euros au titre des frais de rédaction de la promesse de vente,

* 160 euros au titre de la contribution de sécurité mobilière,

* 200 euros au titre des frais de dossiers facturés par la Banque dans le cadre du prêt,

* 16.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, vu l’article 1641 du code civil,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 15 octobre 2020 entre la SCCV [Adresse 21] et la SCI RAMBOPH, portant sur les lots de copropriété n°55, 104, 347, 348, 361, 362 d’un immeuble en copropriété dénommé « DOMAINE PERCEVAL » sis à l’angle de la [Adresse 27], de l'[Adresse 18] et de la [Adresse 26] à RAMBOUILLET (78120), cadastré Section AX n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], moyennant le prix de 160.000 euros ;

— Ordonner la publication du jugement auprès du Service de la publicité foncière compétent ;

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

* 160.000 euros au titre du prix d’achat,

* 4.681 euros au titre des frais de Notaire, incluant un trop-perçu de 1.259,52 euros qui doit être en tout état de cause remboursé à la SCI RAMBOPH quelle que soit l’issue de la procédure,

* 450 euros au titre des frais de rédaction de la promesse de vente,

* 160 euros au titre de la contribution de sécurité mobilière,

* 200 euros au titre des frais de dossiers facturés par la Banque dans le cadre du prêt,

* 16.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, vu l’article 1604 du code civil,

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

* 16.800 euros TTC à titre de réduction de prix,

* 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Dire que le jugement sera opposable au CREDIT LYONNAIS en sa qualité de prêteur de deniers, à charge pour la SCI RAMBOPH de verser à celle-ci la somme réglée par le CREDIT LYONNAIS en exécution du prix, minorée des échéances remboursées au jour du jugement ;

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION aux entiers dépens de l’instance.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la SCCV [Adresse 21] et la société TAGERIM PROMOTION demandent au tribunal de :

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1137, 1641, 1646-1, 1604 du code civil ;

— DECLARER irrecevables toutes les demandes formulées contre la société TAGERIM PROMOTION ;

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de sa demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1137 ;

— Subsidiairement, limiter les restitutions au prix de vente et à la provision pour frais de 4 681 euros versée entre les mains du notaire intégrant tous les frais liés à la vente ;

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de toutes ses autres demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de sa demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’article 1641 ;

— Subsidiairement, limiter les restitutions au prix de vente et à la provision pour frais de 4 681 euros versée entre les mains du notaire intégrant tous les frais liés à la vente ;

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de toutes ses autres demandes ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— DONNER ACTE à la SCCV [Adresse 21] de son accord pour rectifier l’acte de cession compte-tenu de l’indisponibilité des lots 347 et 348 et de ce qu’elle versera en contrepartie à la SCI RAMBOPH la somme de 16 800 euros à titre de réduction de prix ;

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de toute autre demande ;

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI RAMBOPH à verser à la société TAGERIM PROMOTION et à la SCCV [Adresse 21] la somme de 2 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La CONDAMNER en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, la SA LE CREDIT LYONNAIS demande au tribunal de :

— DONNER ACTE au CREDIT LYONNAIS de ce qu’il s’en rapporte à justice quant au mérite des demandes formulées par la SCI RAMBOPH ;

Pour le cas où il serait ordonné l’annulation du contrat de prêt en conséquence de l’annulation de la vente,

— CONDAMNER la SCI RAMBOPH à restituer au CREDIT LYONNAIS la somme de 105.705,48 euros due au 8 septembre 2024, sauf à parfaire ;

— CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à payer au CREDIT LYONNAIS, à titre de dommages et intérêts la somme de 6.010,59 euros, somme à parfaire ;

— CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2024, la SAS LEXFAIR NOTAIRES demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que la SCI RAMBOPH succombe dans la charge de la preuve lui incombant, s’agissant de la démonstration des conditions cumulatives nécessaires pour voir engager la responsabilité civile professionnelle d’un notaire ;

— JUGER la SCI RAMBOPH mal fondée en l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’encontre de l’étude notariale LEXFAIR NOTAIRES et de Maître [J] ;

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI RAMBOPH de l’intégralité de ses demandes de condamnation formulées à l’encontre de l’office notariale LEXFAIR NOTAIRES et de Maître [B] [J] ;

— CONDAMNER la SCI RAMBOPH à payer à la société SAS LEXFAIR NOTAIRES une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI RAMBOPH aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

— DEBOUTER le CREDIT LYONNAIS de toute demande contre la Société SAS LEXFAIT NOTAIRES.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025.

Au termes de conclusions notifiées par le RPVA le 31 mars 2025, la SCI RAMBOPH sollicite de voir :

Vu l’article 803 du Code de procédure civile,

— ORDONNER la réouverture des débats

A TITRE PRINCIPAL, vu l’article 1137 du Code civil,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 15 octobre 2020 entre la SCCV [Adresse 21] et la SCI RAMBOPH, portant sur les lots de copropriété de l’ensemble immobilier « DOMAINE PERCEVAL », sis n°[Cadastre 14], [Cadastre 1], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] d’un immeuble en copropriété dénommé « DOMAINE PERCEVAL » sis à l’angle de la [Adresse 27], de l'[Adresse 18] et de la [Adresse 26] à RAMBOUILLET (78120), cadastré Section AX n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], moyennant le prix de 160.000 euros,

— Ordonner la publication du jugement auprès du Service de la publicité foncière compétent,

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

—  160.000 euros au titre du prix d’achat,

—  4.681 euros au titre des frais de Notaire, incluant un trop-perçu de 1.259,52 euros qui doit être en tout état de cause remboursé à la SCI RAMBOPH quelle que soit l’issue de la procédure

—  450 euros au titre des frais de rédaction de la promesse de vente,

—  160 euros au titre de la contribution de sécurité mobilière,

—  200 euros au titre des frais de dossiers facturés par la Banque dans le cadre du

prêt,

—  16.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

A TITRE SUBSIDIAIRE, vu l’article 1641 du Code civil,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le 15 octobre 2020 entre la SCCV [Adresse 21] et la SCI RAMBOPH, portant sur les lots de copropriété de l’ensemble immobilier « DOMAINE PERCEVAL », sis n°[Cadastre 14], [Cadastre 1], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] d’un immeuble en copropriété dénommé « DOMAINE PERCEVAL » sis à l’angle de la [Adresse 27], de l'[Adresse 18] et de la [Adresse 26] à RAMBOUILLET (78120), cadastré Section AX n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13], moyennant le prix de 160.000 euros,

— Ordonner la publication du jugement auprès du Service de la publicité foncière compétent,

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

—  160.000 euros au titre du prix d’achat o 4.681 euros au titre des frais de Notaire, incluant un trop-perçu de 1.259,52 euros qui doit être en tout état de cause remboursé à la SCI RAMBOPH quelle que soit l’issue de la procédure

—  450 euros au titre des frais de rédaction de la promesse de vente,

-160 euros au titre de la contribution de sécurité mobilière,

—  200 euros au titre des frais de dossiers facturés par la Banque dans le cadre du

prêt,

—  16.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, vu l’article 1604 du Code civil

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH les sommes suivantes :

—  16.800 euros TTC à titre de réduction de prix

—  5.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la Société LEXFAIRE, Notaires, à verser à la SCI RAMBOPH la somme de 16.800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance qu’elle a subie de ne pas acquérir le bien.

— Dire que le jugement sera opposable au CREDIT LYONNAIS en sa qualité de prêteur de deniers, à charge pour la SCI RAMBOPH de verser à celle-ci la somme réglée par le CREDIT LYONNAIS en exécution du prix, minorée des échéances remboursées au jour du jugement,

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION à verser à la SCI RAMBOPH 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner solidairement la SCCV [Adresse 21] et la Société TAGERIM PROMOTION aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

A l’audience, le tribunal, qui a soulevé d’office à l’audience de plaidoiries, l’irrecevabilité des fins de non recevoir qui sont présentées devant la juridiction de jugement et non devant le juge de la mise en état conformément aux dispositions de l’article 798 du Code de procédure civile, a autorisé les parties a lui communiquer leur observations sur ce point de droit par note en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Le conseil de la SCCV [Adresse 21] et la société TAGERIM PROMOTION a fait valoir ses observations selon note notifiée par le RPVA le 17 avril 2025 aux termes de laquelle il indique qu’effectivement, dans ses conclusions au fond, il a demandé que les demandes de la SCI RAMBOPH, en ce qu’elles sont dirigées contre la SAS TAGERIM PROMOTION, soient déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt à agir contre cette dernière ; que cette demande qui n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état, peut être déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile.

Il souligne que pour autant, il n’en demeure pas moins que les demandes de la SCI RAMBOPH en ce qu’elles sont dirigées contre la SAS PROMOTION qui n’est que la gérante de droit de la SCCV [Adresse 21] ne peuvent prospérer.

Il rappelle que la société TAGERIM PROMOTION n’est que gérante de droit de la société [Adresse 21] ; qu’elle n’est intervenue qu’en cette seule qualité et n’est donc juridiquement, ni venderesse des biens litigieux, ni n’a eu à aucun moment la qualité de maître d’ouvrage, ces deux qualités étant exclusivement dévolues à la SCCV [Adresse 21] ; que le fondement de l’action de la SCI RAMBOPH est exclusivement contractuel alors qu’elle ne caractérise aucune faute pas plus délictuelle que contractuelle, qui serait directement imputable à la SAS TAGERIM PROMOTION.

Il sollicite du tribunal de faire application de l’article 125 du Code de procédure civile qui dispose en son deuxième alinéa que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt. » afin de déclarer les demandes de la SCI RAMBOPH irrecevables en ce qu’elles sont formulées contre la SAS TAGERIM PROMOTION avec laquelle elle n’a aucun lien contractuel et contre laquelle elle ne formule aucun grief qui lui serait propre et serait de nature à engager sa responsabilité personnelle.

Il rappelle que la SAS TAGERIM n’est jamais intervenue autrement qu’en seule qualité de gérante de droit de la SCCV [Adresse 21] qui est le seul cocontractant de la SCI RAMBOPH et que celle-ci n’allègue aucune faute qui serait imputable à la SAS TAGERIM PROMOTION dans la mesure où elle ne fait qu’essayer de démontrer qu’elle serait partie à la vente et à l’opération de construction, parce qu’elle a conclu la police dommage ouvrage :alors qu’elle ne conclut cette police qu’en sa qualité de gérante de la SCCV [Adresse 21] et pour le compte de cette dernière et parce qu’elle était titulaire du permis de construire, alors le permis de construire, obtenu avant la conclusion de la vente du terrain d’assiette du projet, a été, comme c’est l’usage, transféré à la SCCV [Adresse 21] dès sa constitution et avant même le début des opérations de construction.

Il en déduit que la SCI RAMBOPH est radicalement mal fondée à solliciter la condamnation de la SAS TAGERIM PROMOTION sur le seul fondement contractuel qu’elle invoque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 803 du Code de procédure civile, « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. ».

En l’espèce, aux termes de conclusions notifiées par le RPVA le 31 mars 2025, la SCI RAMBOPH a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au visa de l’article 803 du Code de procédure civile pour lui permettre de compléter son dispositif.

A cette fin, elle fait valoir que ses dernières conclusions ne reprennent pas sa demande de condamnation des notaires, formée dans son assignation en intervention forcée en date du 18 octobre 2022, et sur laquelle la société LEXFAIR a conclu à trois reprises, et pour la dernière fois le 4 octobre 2024.

Ce moyen justifie que, dans l’intérêt d’une bonne justice, il soit fait droit à cette demande.

En conséquence, la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 15 janvier 2025 sera ordonnée et la date de clôture sera fixée à la date des plaidoiries.

Il convient par ailleurs d’admettre aux débats les conclusions de la SCI RAMBOPH notifiées par RPVA le 31 mars 2025.

***

Par ailleurs, il est rappelé que :

— d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur les demandes formées contre la société TAGERIM PROMOTION

Les sociétés [Adresse 21] et TAGERIM PROMOTION soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées par la SCI RAMBOPH contre la société TAGERIM PROMOTION, dès lors qu’en l’absence de contrat conclu entre elles, la SCI RAMBOPH est dépourvue d’intérêt et de droit d’agir contre la société TAGERIM PROMOTION sur les fondements strictement contractuels qu’elle invoque.

Elles précisent que si la SCCV [Adresse 21] a été représentée à l’acte de vente par la société TAGERIM PROMOTION, celle-ci n’a que la qualité de gérante statutaire de la SCCV [Adresse 21], cette dernière demeurant le seul maître d’ouvrage et le seul vendeur du bien ayant contracté avec la SCI RAMBOPH.

La SCI RAMBOPH réplique que la société TAGERIM PROMOTION a pris une part active dans les relations contractuelles entre les parties en ce qu’elle a représenté la SCCV [Adresse 21] à la promesse de vente et qu’elle a établi le protocole d’accord transactionnel visant à rectifier l’erreur sur la vente des lots n°347 et 348 moyennant réduction du prix, de sorte qu’il existe un lien contractuel entre elles.

Elle ajoute que la société TAGERIM PROMOTION a souscrit, en sa qualité de maître d’ouvrage, la police d’assurance dommages-ouvrages de l’immeuble ; que sa responsabilité est susceptible d’être engagée dans le cadre du sinistre affectant l’immeuble ; et qu’elle ne l’a pas informée de l’existence des expertises diligentées alors même qu’elle est gérante statutaire de la société venderesse.

***

Selon l’article 12 du Code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, en application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au 1er janvier 2020, applicable à la cause, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Il résulte de l’article 791 du même code que le juge de la mise en état n’est saisi que par des conclusions lui étant spécifiquement adressées. Il ne saurait être saisi par des demandes relevant de sa compétence dans des conclusions comportant, en outre, des prétentions et moyens relevant du fond de l’affaire.

En l’espèce, les sociétés [Adresse 21] et TAGERIM PROMOTION, qui avaient toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur la fin de non-recevoir qu’elles soulèvent dans leurs conclusions au fond, n’ont pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

Par conséquent, leur fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Pour autant et en tout état de cause, force est de constater que la société RAMPOTH ne justifie d’aucun lien contractuel avec la société TAGERIM, dans la mesure où l’acte de vente litigieux est intervenu entre la société RAMPOTH et la [Adresse 29].

Or, la SSCV DOMAINE PERCEVAL et la société TAGERIM PROMOTION ayant deux personnalités juridiques distinctes, le fait que la société TAGERIM assure les fonctions de gérant statutaire de la [Adresse 29] n’implique nullement que celle-ci soit solidairement tenue responsable, avec cette dernière, des irrégularités de la vente immobilière conclue avec la SSCV DOMAINE PERCEVAL.

Ainsi, indépendamment de la fin de non recevoir soulevée par la [Adresse 29] et la société TAGERIM PROMOTION, il convient de mettre de cause de la société TANGERIM, aucune condamnation ne pouvant intervenir contre elle au profit de la demanderesse.

Sur la nullité de la vente pour dol

La SCI RAMBOPH soutient que la SCCV [Adresse 21], en tant que professionnel de l’immobilier et de la construction, a volontairement dissimulé l’existence de désordre de nature décennale affectant la structure de l’immeuble et entraînant son éviction des lieux pendant la durée des travaux, alors que cette information présentait un caractère déterminant pour l’acquéreur.

Elle relève qu’une déclaration de sinistre avait été régularisée auprès de la SMABTP par le Syndicat des copropriétaires en 2019 en raison de fissures affectant les deux murs pignons du bâtiment A ; que la SCCV [Adresse 21] et la société TAGERIM PROMOTION ont nécessairement été convoquées en qualité de constructeurs aux opérations d’expertises dommages-ouvrage par l’assureur ; que pourtant, la SCCV [Adresse 21] a expressément déclaré à l’acte de vente qu’elle n’avait pas eu à mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la société [Adresse 21], en sa qualité de copropriétaire, et la société TAGERIM PROMOTION, en tant que destinataire du courriel du syndic du 19 novembre 2020, ont toutes deux été informées de la déclaration de sinistre et de l’évolution des opérations d’expertise par l’assemblée générale de copropriété.

La SCI RAMBOPH relève par ailleurs que la procédure de référé mentionnée à l’acte authentique sans que le projet d’assignation n’y soit annexé ne concerne pas les désordres ayant fait l’objet de l’expertise dommages-ouvrage ; qu’à cet égard, la SCCV [Adresse 21] a manqué à son obligation de renseignements sur l’existence et les motifs de cette procédure alors qu’elle est visée par le projet d’assignation.

Elle soutient que l’état daté communiqué par le syndic et le procès-verbal d’assemblée générale du 15 novembre 2017 ne font pas davantage ressortir l’existence de désordres de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil.

La société [Adresse 21] soutient que la SCI RAMBOPH était informée de l’existence de désordres et d’une procédure judiciaire introduite pour obtenir la désignation d’un expert puisque ces éléments ont fait l’objet d’une mention expresse dans l’acte de vente ; que la SCCV [Adresse 21] ne disposait pas, au jour de la vente, d’autres éléments que ceux qui ont été transmis à la société acquéresse ; que la SCI RAMBOPH avait obtenu toutes les informations utiles, ce qu’elle reconnaît d’ailleurs expressément à l’acte de vente où elle était assistée par un notaire, et était donc en mesure d’en saisir la portée.

Elle précise, s’agissant de la clause visant l’absence de mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage, que celle-ci a été actionnée par la société FONCIA en sa qualité de syndic, au nom du syndicat des copropriétaires qui avait seul qualité pour la mettre en œuvre dès lors que les désordres affectaient les parties communes de l’immeuble, tandis que la SCCV [Adresse 21] n’avait que la qualité de simple propriétaire à l’égard des lots vendus.

Elle ajoute que le syndic n’a informé les copropriétaires de la déclaration faite à l’assurance et des rapports d’expertise finaux relatifs aux désordres que postérieurement à la vente, par courriel du 19 novembre 2020.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

La preuve de l’existence du dol incombe à la partie qui l’invoque.

***

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que dès la promesse de vente signée le 17 juillet 2020, le bénéficiaire de celle-ci, à savoir Monsieur [P] [F], gérant de la société RAMPOTH qui s’est substituée à celui-ci lors de la signature de l’acte de vente, a eu communication des procès-verbaux des Assemblées générales des copropriétaires qui se sont tenues les 15 novembre 2017, 19 décembre 2018 et 9 décembre 2019.

L’examen de ces procès-verbaux permet de vérifier qu’au cours de chacune de ces assemblées générales, il a été question des désordres affectant le bâtiment A et d’une action en justice pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Ainsi, au cours de l’assemblée générale du 15 novembre 2017 a été évoquée la résolution n°13 relative à l'« autorisation à donner au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du promoteur [Adresse 28] [Adresse 25] – afin de prendre en charge les désordres mentionnés dans le cadre du procès verbal de réception des parties communes et les resserves mentionnées dans le cadre de la GPA ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale note ainsi que « Il reste plusieurs points qui doivent être repris par le promoteur et dont certains considérés comme urgents: Fuites importantes en sous-sol parking du bâtiment A, portail extérieur défaillant…

Il convient de préciser que la plupart des désordres signalés se situent dans le bâtiment A, ce dernier ayant été livré en janvier 2017.

On peut penser que d’autres désordres peuvent survenir dans les mois à venir pour le bâtiment B qui a été réceptionné courant octobre et le bâtiment C qui n’a pas été réceptionné au jour de l’envoi de la convocation.

L’Assemblée Générale autorise le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, & l’encontre de SCCV [Adresse 21] Nom de la société vendeur représentée par TAGERIM PROMOTION- pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant :

Reprise de tous les désordres mentionnés dans le cadre du Procés Verbal de réception des parties communes et les réserves mentionnées dans le cadre de la GPA suite aux nombreux courriers recommandés envoyés par le syndic. »

Au cours de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, a été évoquée la résolution n°14 aux termes de laquelle il a été mentionné «La livraison des bâtiments de la résidence a donné lieu à de nombreuses réserves puis à la dénonciation de nombreux désordres non conformités que la SCCV [Adresse 20] et son géant, TAGERIM, n’avait pas levés malgré les nombreuses réclamations par voie recommandée qui les sommaient de faire le nécessaire

C’est finalement la SCCV [Adresse 20] qui a pris l’initiative d’assigner les entreprises défaillantes ainsi que le SDC en référé, le 13/03/2018, pour que soit ordonné une expertise qui constatera l’existence des réserves et les désordres dénoncés, chiffrera les reprises et réparations et dira à qui elles doivent incomber, la SCCV et/ou les entreprises de travaux concernées.

A l’occasion de la réception de cette assignation, le SDC a complété la liste des réserves de la SCCV [Adresse 20] de ses propres réserves et nombreux désordres. Une expertise a été ordonnée par décision du Tribunal de Grande Instance de Versailles du 26/06/2018.

L’Expert désigné, Mr. [G], a convoqué les parties à un premier accedit, le 1909/2018.

Les désordres étant nombreux, une seconde réunion est d’ores et déjà programmée,

Entre-temps, en raison de l’accroissement des déclarations de sinistres par infiltrations dans les appartements, les parties communes des bâtiments, en particulier, les sous-sols et les places de stationnement, l’Expert a autorisé le syndicat des copropriétaires à solliciter une extension de sa mission aux niveaux désordres.

La demande d’extension de la mission sera plaidée le 06/12/2018.

Dans l’immédiat, l’ordonnance de référé du 2906/2018 a interrompu le délai de forclusion d’un an fixé par le code civil pour agir contre promoteur pour les vices apparents de la construction.

A compter de la date de cette ordonnance de référé, un nouveau délai de forclusion d’une année a recommencé à courir, qu’il faut impérativement interrompre par une assignation au fond avant le 2906/2019 quand bien même les opérations d’expertise poursuivent leur cours.

A défaut d’assignation au fond avant le 2906/2019, le syndicat des copropriétaires, comme les copropriétaires intervenant à la procédure, seront irrecevables à demander réparation des désordres réservés à la livraison dont la nature ne serait pas décennale

Il est donc soumis au vote de copropriétaires l’autorisation d’assigner au fond.

(…) » .

Etait encore annexée à la promesse de vente le procès-verbal de l’Assemblée Générale réunie le 9 décembre 2019 qui aux termes de la résolution n°13 prévoyait le vote d’une enveloppe budgétaire complémentaire dans le cadre de la procédure à l’encontre du promoteur.

Il convient également de noter qu’en page 25 de l’acte authentique de vente, est inséré un paragraphe intitulé « convention des parties sur la procédure en cours » qui a été lu par le notaire lors de la signature, étant précisé que l’acquéreur était assisté de Maître [O] [F], notaire à [Localité 19].

Enfin, conformément à la réglementation relative à la vente de lots en copropriété, est annexée à l’acte de vente une fiche d’information établie par la syndic de copropriété laquelle mentionne expressément qu’il existe une « procédure en référé en cours avec désignation d’un expert judiciaire dans le cadre des désordres avec le promoteur. Projet d’assignation devant le TGI à l’encontre du promoteur à venir ».

Si la SCI RAMBOPH soutient que ce litige et celui relatif au désordre structurel résultant de fissures affectant les deux murs pignons du bâtiment sont distinct, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce de nature à corroborer cette affirmation.

En effet, si le tribunal peut observer que la demanderesse et la SCCV [Adresse 21] ont produit le rapport d’expertise « dommages-ouvrage » établi par la société SARETEC le 27 octobre 2020 qui évoque deux fissures biaises sur les pignons du bâtiment A sur rue, ainsi que les modalités de réparation et leur coût, il n’en demeure par moins qu’aucun élément de ce rapport, particulièrement succinct, ne permet de déduire que les désordres en question ne faisaient pas partie des interrogations évoquées depuis 2017 dans le cadre de assemblées générales des copropriétaires.

D’ailleurs, à ce titre, le tribunal note que ledit rapport précise, en page 2 qu’il complète le rapport préliminaire du 7 octobre 2019 et comporte en pièces jointes le rapport B2M du 29 septembre 2020 et ses annexes ainsi que le courrier du 10 mars 2020 du EBET [Adresse 22], pièces qu’aucune des parties au présent litige n’a jugé utile de communiquer dans le cadre de la présente instance.

En outre, s’agissant de désordres affectant une partie commune, il ne peut être reproché à la SCCV [Adresse 21], contrairement à ce qu’affirme la SCI RAMBOPH, de ne pas lui avoir transmis sa déclaration de sinistre, puisque par définition, s’agissant de parties communes, seul le syndic de copropriété avait qualité pour faire cette déclaration.

Il résulte, ainsi, de l’ensemble de ces éléments que la SCCV [Adresse 21] a communiqué à Monsieur [F] puis la SCI RAMBOPH les informations dont elle disposait relatives aux désordres affectant les lots loués et qu’au regard des éléments qui ont été portés à leur connaissance, il leur appartenait en leur qualité d’acquéreur diligent et prudent, agissant dans un cadre professionnel ou d’investissement, informé de l’existence d’une procédure, de requérir toute information utile de nature à déterminer son consentement.

Dès lors, la demanderesse échoue à rapporter la preuve que la SCCV [Adresse 21] lui aurait dissimulé des éléments déterminants de son consentement portant sur les désordres qui affectant l’immeuble cédé.

En conséquence l’existence d’un dol n’est pas établie et ce moyen doit être écarté.

Sur l’annulation de la vente en garantie des vices cachés

La SCI RAMBOPH invoque sur le fondement des articles 1641 et suivants l’existence d’un vice caché affectant les locaux qu’elle a acquis.

Elle conteste que le régime relatif aux obligations du vendeur en l’état futur d’achèvement de l’article 1646-1 du code civil soit applicable à l’acte de vente objet du litige qui constitue un contrat de vente à terme.

Elle relève ensuite que le bien est affecté de fissures qui affaiblissent la capacité résistive des murs et entraînent la déformation des planchers et que ce vice rend l’immeuble impropre à sa destination d’une part au sens de l’article 1792 du code civil, sans quoi l’assureur dommages-ouvrage n’aurait pas accepté de garantir les travaux de réparation de ce dommage conformément à l’article L.242-1 du code des assurances, et d’autre part à raison de la nécessité d’évacuer le lot n°55 mentionnée par l’expert, qui l’aurait empêché de procéder comme prévu aux travaux d’aménagement de cabinet d’ophtalmologie.

Elle affirme que ce vice préexistait à la vente dès lors que les premières investigations du cabinet SARETEC, mandaté par l’assureur dommages-ouvrage, datent du 7 octobre 2019.

Elle conteste le fait que le principe de réparation du vice était acquis à la vente puisque le rapport définitif de l’expert dommages-ouvrage est postérieur à l’acte de vente et rappelle qu’elle n’est pas professionnelle de l’immobilier ou de la construction, de sorte qu’elle ne pouvait déduire de la présence de fissures sur les murs pignon une insuffisance de leur capacité résistive et une déformation consécutive des planchers de l’immeuble dans les années à venir.

La société [Adresse 21] se prévaut des dispositions de l’article 1646-1 du code civil et relève que l’acte de vente rappelle les obligations du constructeur et le bénéfice de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil.

Elle soutient par ailleurs que la SCI RAMBOPH était informée, par les clauses introduites en ce sens à l’acte de vente, des désordres affectant les murs pignons et des procédures destinées à les réparer ; que le principe de réparation du vice allégué était déjà acquis à la date de la vente comme en témoigne le rapport du cabinet mandaté par l’assureur dommages-ouvrage rendu le 27 octobre 2020 sur la base des devis et du rapport établis par le bureau d’étude mission le 29 septembre 2020 et la réalisation des travaux quelques semaines plus tard, de sorte que le bien n’était plus affecté d’aucun vice à cette date.

***

Il est de jurisprudence établie que l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre à la vente d’immeubles à construire prévu par l’article 1601-1 du Code civil.

A contrario, l’article 1646-1 du même code régit l’action en réparation de l’acquéreur contre le vendeur en l’état futur d’achèvement.

Or, au cas d’espèce, la société [Adresse 21] n’a pas la qualité de vendeur d’immeuble à construire mais celle de « simple » vendeur.

Dès lors, c’est à bon droit que la SCI RAMPOPH invoque les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu’un rapport d’expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d’autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une seule des parties.

Enfin, il est constant que l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice a disparu.

***

Il résulte en l’espèce des éléments du dossier, que la demanderesse reconnaît elle-même dans ses écritures qu’elle avait connaissance, lors de la vente, des fissures affectant les murs pignon du bâtiment A.

Il convient, encore, de relever que s’agissant d’un immeuble dont la construction était très récente, la présence de ces fissures constitue à l’évidence une « anomalie » qui aurait dû conduire tout acheteur, suffisamment prudent et avisé, à s’interroger sur la raison de l’apparition de ces désordres, alors même que la SCI RAMBOPH avait connaissance, par la communication, dès la signature de la promesse de vente, des procès-verbaux des assemblées générales des précédentes années, de l’existence d’un litige entre le syndicat de copropriété et les constructeurs.

Dès lors, l’argument selon lequel, la SCI RAMBOPH, non professionnelle de la construction, n’aurait pas eu les capacités pour se rendre compte de la gravité de la situation, est inopérant.

Il apparaît ainsi que le désordre relatif aux fissures affectant les murs pignon du bâtiment A n’était pas caché au sens des dispositions de l’article 1641 du Code civil.

Au demeurant, il ressort des pièces versées au débat, et en particulier du rapport SARETEC, que dès octobre 2020, soit antérieurement à l’assignation, les travaux propres à remédier aux désordres, moyennant un coût de 46.200 euros TTC, étaient déterminés, et qu’une assurance dommages ouvrage avait vocation à prendre en charge le coût desdits travaux.

Par ailleurs, le fait que la société RAMBOPH soit contrainte de libérer les lieux le temps de la réalisation des travaux ne rend pas le bien à impropre à l’usage auquel il était destiné.

Enfin, il convient de noter que la demanderesse ne conteste pas l’affirmation de la SCCV [Adresse 21] selon laquelle les travaux ont été réalisés quelques semaines après le dépôt du rapport SARETEC, soit antérieurement à la saisine de la présente juridiction, de telle sorte qu’en tout état de cause la société RAMBOPH n’est plus en mesure de faire valoir l''existence de vices cachés au sens des article 1641 et suivants du Code civil.

En conséquence la demande d’annulation de la vente litigieuse doit être rejetée de même que l’ensemble des demandes d’indemnisation y afférentes.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance des emplacements de stationnement

La SCI RAMBOPH rappelle que la SCCV [Adresse 21] ne lui a délivré que trois des cinq emplacements de stationnement mentionnés dans l’acte de vente puisque les lots n°347 et 348 ne lui appartenaient pas au jour de la vente.

Elle soutient que ce manquement à l’obligation de délivrance lui cause un préjudice réel dès lors que l’achat du local commercial avait principalement été motivé par la possibilité d’acquérir cinq places de stationnement pouvant accueillir les praticiens et les patients du cabinet d’ophtalmologie qui devait s’y installer.

Elle précise par ailleurs que sans régularisation notariée, le syndic calcule les charges dues par la SCI RAMBOPH sur la base de tantièmes incluant les lots n°347 et 348, de sorte que leur vente doit être annulée.

Elle réclame ainsi 16.800 euros au titre de la réduction du prix de vente, outre 16.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société [Adresse 21] rappelle avoir proposé à la SCI RAMBOPH une réduction du prix de vente de 16.800 euros aux termes d’un protocole d’accord rectifiant la mention erronée des lots n°347 et 348 de l’acte de vente et sollicite qu’il lui en soit donné acte.

Elle réfute les allégations de résistance abusive dès lors que la SCI RAMBOPH n’a pas donné suite à la proposition amiable formulée, préférant de son propre gré faire annuler la vente par voie judiciaire.

***

Il convient de prendre acte de l’accord des parties quant au paiement par la société [Adresse 21] de la somme de 16.800 euros au titre du manquement de la délivrance des lots n°347 et 348.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compteer du prononcé de la présente décision ;

Par ailleurs, la résistance abusive correspond à la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits, compte tenu du refus abusif du défendeur d’accéder à ses prétentions.

Elle ouvre droit à réparation sur le fondement des principes de la responsabilité délictuelle.

Toutefois, il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, outre le fait que la mauvaise foi de la société [Adresse 21] n’est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d’avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Or, cette faute est, en soi, insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts.

De surcroît, il sera souligné que la société [Adresse 21] a dès l’origine du litige vainement cherché à trouver une solution amiable en proposant à son acquéresse une rétrocession du prix de vente du montant que celle-ci réclame aujourd’hui, outre 500 euros au titre des frais de vente.

En conséquence, la demanderesse doit être déboutée de ce chef de prétentions.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées contre la société LEXFAIR NOTAIRES

La SCI RAMBOPH entend voir engager la responsabilité de la société LEXFAIR NOTAIRES ayant reçu l’acte de vente, soutenant que Maître [B] [J] a omis de vérifier que la venderesse était bien propriétaire de l’intégralité des lots cédés et d’indiquer l’existence de procédures assurantielle et judiciaire en cours.

Elle relève que la clause indigente dont se prévaut la société LEXFAIRE NOTAIRES ne comporte aucune référence à l’expertise diligentée par l’assureur dommages-ouvrage et n’a pas été lue en séance.

Elle indique que les fautes commises par le notaire lui ont causé un préjudice évalué à 16.800 euros, tenant à la perte de chance de ne pas contracter et à la poursuite de la présente procédure pendant plus de deux ans.

La société LEXFAIR NOTAIRES relève que Maître [J] avait requis un état hypothécaire hors formalité préalablement à la signature de l’acte authentique de vente ; que la SCI RAMBOPH avait seulement indiqué vouloir disposer de places de stationnement sans pour autant ériger le nombre de cinq emplacements de parking en condition essentielle de son consentement.

Elle ajoute, s’agissant des désordres, qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations dès lors que la promesse de vente reçue le 17 juillet 2020 intègre une clause de garantie contre le risque d’éviction ; qu’elle a intégré une clause particulière relative à l’assurance dommages-ouvrage après avoir vérifié la souscription d’une telle assurance et sur déclaration et interpellation du promettant quant à sa mise en œuvre ; que les procès-verbaux des assemblées générales des 3 années précédentes ont été annexés à la promesse de vente ; qu’il a également fait état des procédure en cours au sein de l’acte de vente sur la base de l’état daté fourni par le syndic le 6 octobre 2020 ; que le projet d’assignation ne pouvait être annexé à l’acte de vente à défaut d’avoir été établi à cette date.

Elle soutient qu’il appartenait à la société acquéresse, informée de l’existence d’une procédure, de requérir toute information utile de nature à déterminer son consentement ; que la SCI RAMBOPH ne justifie pas de la perte de chance dont elle se prévaut ni du montant sollicité à titre de dommages et intérêts.

Elle note, par ailleurs, que la somme réclamée est demandée à titre de réduction du prix de vente, de sorte qu’elle ne peut constituer un préjudice indemnisable par un tiers à l’acte de vente, d’autant que cette somme lui avait été proposée en réduction du prix par la SCCV [Adresse 21] aux termes du protocole d’accord transactionnel que la SCI RAMBOPH a refusé.

Elle conclut enfin que dès lors que la SCI RAMBOPH sollicite l’annulation de la vente à titre principal en raison des désordres affectant l’immeuble et non de l’impossibilité d’acquérir cinq lots de parking, elle ne saurait supporter les conséquences d’une telle annulation.

***

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat.

En leur qualité d’officiers ministériels, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privés, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Dans cette optique, ils sont tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques.

Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte.

Tout manquement est donc susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du Code Civil devenu article 1240.

Cela suppose donc la preuve d’une faute reliée à un préjudice par un lien de causalité certain.

La responsabilité d’un notaire ne peut être retenue que s’il y a eu défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité de l’acte impose nécessairement.

Elle est également engagée si son client n’a pas été renseigné sur les conséquences des engagements qu’il contracte. En particulier, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

***

En l’espèce, le notaire ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en se contentant d’affirmer que Maître [J] avait requis un état hypothécaire hors formalité préalablement à la signature de l’acte authentique de vente et sans expliquer plus avant comment il est possible de vendre des lots de copropriété qui ne sont pas, ou plus, la propriété du vendeur.

Or force est de constater que la société LEXFAIR NOTAIRES ne fait valoir aucun début d’explication sur ce point.

Elle a donc engagé sa responsabilité à l’encontre de la SCI RAMBOPH.

En revanche, il convient de noter, s’agissant des désordres affectant l’immeuble et de l’existence de litiges en cours, que le notaire a porté à la connaissance des parties l’ensemble des éléments dont il disposait, étant précisé qu’il n’est pas contestable qu’effectivement l’assignation en référé n’avait pas encore été délivrée à la date de signature de l’acte de vente.

Enfin, il est difficilement envisageable que l’acte de vente n’ait pas été lu par le notaire aux parties alors qu’il y est mentionné que la SCI RAMBOPH était assistée de son propre notaire.

Dès lors, au regard des tracasseries causées par la vente d’emplacements de parking qui ne sont pas la propriété du vendeur, il convient d’allouer à la SCI RAMBOPH la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’opposabilité du jugement à la banque

La SCI RAMBOPH entend voir déclarer la présente décision opposable à la SA LE CREDIT LYONNAIS en sa qualité de prêteur de deniers en vue de la conclusion de la vente litigieuse, à charge pour la demanderesse de lui verser la somme réglée par la banque en exécution du prix, minorée des échéances remboursées au jour du jugement.

La SA LE CREDIT LYONNAIS réclame, en cas d’annulation du contrat de prêt, restitution de la somme de 168.795 euros prêtée, déduction faite des remboursements en capital et intérêts effectués à hauteur de 63.089,52 euros au 8 septembre 2024.

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En l’absence d’annulation de la vente, le contrat de crédit a vocation à suivre son cours, de telle sorte que ces demandes doivent être rejetées comme sans objet.

Sur les demandes indemnitaires de la banque

La SA LE CREDIT LYONNAIS sollicite la condamnation in solidum de tout succombant à indemniser son préjudice financier causé par l’annulation du prêt bancaire à hauteur de 6.010,59 euros, correspondant à un montant équivalent à la somme des intérêts perçus et à percevoir, et de l’indemnité contractuelle due à raison du remboursement anticipé d’un capital de 105.705,48 euros. Elle soutient qu’elle devra s’acquitter de ces sommes auprès du marché financier sans pouvoir les réclamer à l’emprunteur en cas d’annulation du prêt.

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Faute d’annulation du contrat de crédit, cette demande est rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI RAMBOPH sollicite la condamnation de la SCCV [Adresse 21] et de la SASU TAGERIM PROMOTION à lui verser, solidairement, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société [Adresse 21] sollicite la condamnation de la SCI RAMBOPH à verser à chacune d’elle la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société LEXFAIR NOTAIRE sollicite la condamnation de la SCI RAMBOPH à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA LE CREDIT LYONNAIS sollicite la condamnation in solidum de tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Il y a lieu de condamner in solidum la société [Adresse 21] et la société LEXFAIR NOTAIRE, qui succombent aux dépens dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [Adresse 21], condamnée aux dépens, devra verser à la SCI RAMBOPH la somme de 3.000 euros tandis que les autres parties à l’instance conserveront la charge de leurs propres dépens.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 15 janvier 2025,

DIT que la clôture est fixée à la date des plaidoiries,

ADMET aux débats les conclusions de la SCI RAMBOPH notifiées par RPVA le 31 mars 2025,

MET HORS DE CAUSE la société par actions simplifiée unipersonnelle TAGERIM PROMOTION,

REJETTE l’ensemble des demandes présentées sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 21] à verser à la SCI RAMBOPH la somme de 16.800 euros TTC à titre de réduction de prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNE la SAS LEXFAIR NOTAIRES à verser à la SCI RAMBOPH la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

DEBOUTE la SCI RAMBOPH de sa demande tendant à voir déclarer le présent jugement opposable au CREDIT LYONNAIS en sa qualité de prêteur de deniers,

DEBOUTE LE CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE in solidum la SCCV [Adresse 21] et la SAS LEXFAIR NOTAIRES au paiement des dépens,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 21] à payer à la SCI RAMBOPH la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 08 JUILLET 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.