RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00428 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6D3

MINUTE N° : 26/00295

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A., [Localité 1],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [Y], [I],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 juillet 2007, la SA d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM, [Localité 1], a consenti à Monsieur, [Y], [I] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 5] à, [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 260,06 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 135,83 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 23 juillet 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 434,34 € en principal.

Par exploit du 21 octobre 2025 signifié à étude, la SA d’HLM, [Localité 1] a fait assigner Monsieur, [Y], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency à son audience du 5 janvier 2026, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-respect de l’obligation de payer régulièrement ses loyers ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 017,68 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 €, due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 7 octobre 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience, la SA d’HLM, [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 1 431,70 €, arrêtée au 22 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

La SA d’HLM, [Localité 1] s’oppose aux délais de paiement sollicités aux motifs que le paiement du loyer courant, avec charges, n’a pas été repris, qu’aucun versement n’est intervenu depuis mars 2025 et qu’une première procédure avait déjà été engagée par assignation du 13 novembre 2023, qui avait donné lieu à désistement le 11 mars 2024 suite au règlement de la dette.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi à ses écritures pour un exposé complet de ses motifs.

En défense, Monsieur, [Y], [I], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 150 € par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il fait valoir qu’il est en CDI en qualité de chauffeur depuis le mois de décembre 2025, que ses ressources ont augmenté peu avant l’audience, qu’il a repris le paiement du loyer courant le jour de l’audience par versement de 180 €, et qu’il sera éligible au Fonds de solidarité logement sous peu, en cas d’octroi de délais.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 13 février 2026, la SA d’HLM, [Localité 1] a transmis un décompte arrêté au 13 février 2026, terme de janvier inclus, actualisant sa demande au titre de la dette locative à la somme de 1 916,19 €.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 25 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 octobre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 26 octobre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SA d’HLM, [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 13 février 2026, terme de janvier inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience.

La SA d’HLM, [Localité 1], qui impute des frais d’assurance locative à la charge de Monsieur, [Y], [I], ne démontre pas qu’elle l’a mis en demeure de justifier de sa souscription à une assurance contre les risques locatifs. Dans ces conditions ces frais seront retirés.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM, [Localité 1], et Monsieur, [Y], [I] sera condamné au paiement de la somme de 1 625,65 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 13 février 2026, terme de janvier inclus, et déduction faite des frais de contentieux, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur, [Y], [I] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 13 février 2026, terme de janvier inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 23 juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 434,34 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur, [Y], [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SA d’HLM, [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 septembre 2025 au 13 février 2026, terme de janvier inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, si des versements ont été réalisés par Monsieur, [Y], [I] aux mois de mars et de mai 2025, ainsi que le jour de l’audience, ils sont insuffisants pour caractériser la reprise du paiement intégral des loyers et charges courants. Dans ces conditions, les délais sollicités ne peuvent qu’être rejetés.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur, [Y], [I] y sera condamné.

En équité, compte tenu des situations financières respectives, la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 24 septembre 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur, [Y], [I] d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 5] à, [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [I] à payer, en deniers ou quittances, à la SA d’HLM, [Localité 1] la somme de 1 625,65 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 février 2026, terme de janvier inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [I] à payer à la SA d’HLM, [Localité 1], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 24 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de la somme de 1 625,65 € couvre d’ores et déjà les indemnités d’occupation dues pour la période du 24 septembre 2025 au 13 février 2026, terme de janvier inclus ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 5] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION