TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00003

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBK

JUGEMENT du

04 Septembre 2025

Minute n°

[K] [I]

C/

FONCIA ANJOU MAINE

Le

Copie conforme

M^e Samuel de LOGIVIÈRE

M^e Cyrille GUILLOU

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 septembre 2025,

après débats à l’audience du 19 mai 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [I]

née le 29 janvier 1937 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Apolinne SÉNÉCHAULT, substituant Maître Samuel DE LOGIVIERE (SELARL SULTAN – LUCAS – DE LOGIVIERE – PINIER – POIRIER), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

la S.A.S. FONCIA ANJOU-MAINE

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 411 403 892

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité ausit siège,

représentée par Maître Cyrille GUILLOU (SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL), avocat au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 12 août 1995 à effet au 1er septembre 1995, Mme [K] [I] (la requérante) et son époux depuis décédé, ont donné à bail à usage d’habitation à M. [F] [S] et Mme [P] [S] née [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 533,57 euros, outre 87,50 euros de provision sur charges.

Mme [K] [I] est devenue usufruitière de l’immeuble et M. [F] [I], Mme [U] [C] née [I], M. [D] [I] et Mme [Z] [X] née [I] nu-propriétaires du bien objet du bail.

Par contrat de gérance en date du 5 août 2008, Mme [K] [I] a confié la gestion locative de ce bien à la société [Localité 9] Immobilier [Localité 10].

Suite à un rachat du portefeuille de gestion de cette société par la SASU Foncia Anjou Maine (la défenderesse), le mandat de gérance s’est poursuivie avec cette dernière société.

Se prévalant de l’existence de loyers et charges demeurés impayés, les consorts [I] ont, en leur qualité de bailleurs, fait délivrer le 15 mars 2021 aux locataires un commandement de payer portant sur la somme de 3.320,85 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail. Les causes de ce commandement ont été réglées.

De nouveaux loyers et charges étant demeurés impayés, les consorts [I] ont fait délivrer un second commandement de payer le 15 novembre 2021 aux locataires portant sur la somme de 2.455,65 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, les consorts [I] ont fait assigner M. [F] [S] et Mme [P] [S] née [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saumur aux fins principalement de faire constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement donné à bail, condamner les locataires au paiement de diverses sommes dues au titre du bail ainsi qu’au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Par courrier en date du 3 août 2022, la SASU Foncia Anjou Maine, visant le mandat de gestion et indiquant qu’il inclut une “garantie de loyers impayés et détériorations immobilières”, a adressé à Mme [K] [I] un décompte de l’indemnité à créditer sur son compte de gérance ainsi qu’une quittance subrogative à signer par ses soins.

La quittance subrogative a été retournée signée par Mme [K] [I] à la SASU Foncia Anjou Maine par courrier du 5 août 2022, aux termes de laquelle l’intéressée a accepté, en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance des locataires, le paiement d’une somme de 1.924,33 euros correspondant au montant de l’indemnité due au titre de la garantie des loyers impayés.

Par jugement du 18 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saumur a notamment :

— débouté Mme [K] [I] et les nu-propriétaires de l’immeuble litigieux de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné les mêmes à payer aux locataires la somme de 17,23 euros au titre du trop-perçu sur les loyers et charges selon décompte arrêté au 17 juin 2022 ;

— condamné les mêmes à payer aux locataires la somme de 533,57 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné les mêmes à payer aux locataires la somme de 540,12 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie non restitué dans les deux mois avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— débouté les locataires de leur demande au titre des dommages-intérêts ;

— condamné Mme [K] [I] et les nu-propriétaires de l’immeuble litigieux à payer aux locataires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

— dit que cette décision est assortie de l’exécution provisoire.

Dénonçant une faute de la SASU Foncia Anjou Maine dans l’exécution du mandat de gérance qui lui a été confié, Mme [K] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, fait assigner la SASU Foncia Anjou Maine devant le tribunal judiciaire d’Angers auquel elle a demandé de :

— dire et juger que la SASU Foncia Anjou Maine a manqué, en sa qualité de mandataire, à son obligation contractuelle ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 1.890,92 euros à titre de dommages-intérêts subis du fait de ses manquements ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 11 24-1077.

L’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire d’Angers du 17 décembre 2024 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à une audience ultérieure pour mise en état entre les parties.

Suivant avis établi par le greffe le 6 janvier 2025, la procédure a été réenrôlée sous le numéro RG 25-003.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du tribunal judiciaire d’Angers du 19 mai 2025.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions n°2 du 28 avril 2025, Mme [K] [I] demande au tribunal judiciaire d’Angers de :

— dire et juger que la SASU Foncia Anjou Maine a manqué, en sa qualité de mandataire, à son obligation contractuelle ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 540,12 euros à titre de dommages-intérêts du fait des manquements de cette société, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement du 18 décembre 2023, sur la somme de 533,57 euros ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner la SASU Foncia Anjou Maine au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [I] invoque une faute de la SASU Foncia Anjou Maine dans l’exécution du contrat de mandat qu’elle lui a confié.

Elle considère que cette société a été défaillante dans l’établissement du décompte du 28 septembre 2023 au motif qu’elle a omis d’y intégrer des sommes préalablement réglées par les locataires, ce dont il résulte que les consorts [I] ont été condamnés à rembourser aux locataires la somme de 17,23 euros aux termes du jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saumur du 18 décembre 2023.

Mme [K] [I] considère par ailleurs que la SASU Foncia Anjou Maine a été défaillante en raison d’un défaut de restitution du dépôt de garantie aux locataires dans le délai légal requis à cet effet, alors qu’une telle obligation lui incombait selon les dires de la requérante, ce dont il est résulté la condamnation des consorts [I] à payer aux locataires la somme de 540,12 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, par le jugement précité du 18 décembre 2023.

Mme [K] [I] invoque un préjudice résultant de la défaillance de la SASU Foncia Anjou Maine dans l’exécution de ses obligations contractuelles, la contraignant à supporter les condamnations prononcées par le jugement précité du 18 décembre 2023.

Mme [K] [I] se prévaut également d’un préjudice résultant de la résistance abusive et injustifiée de la SASU Foncia Anjou Maine, expliquant avoir accompli de nombreuses démarches amiables, en vain.

Par conclusions récapitulatives reçues du greffe le 19 mai 2025, la SASU Foncia Anjou Maine demande au tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter Mme [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SASU Foncia Anjou Maine soutient avoir parfaitement exécuté le mandat de gestion confié par la requérante.

Elle considère n’avoir commis aucune erreur dans l’établissement du décompte des sommes dues.

Elle ajoute que le dépôt de garantie ne peut être mis à sa charge dès lors qu’elle n’est pas responsable de l’état de vétusté de l’immeuble et qu’elle s’est basée sur les constatations de l’état des lieux qui avait été établi contradictoirement. Elle en déduit ne pouvoir être tenue responsable de l’échec de la procédure intentée par les consorts [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saumur.

La SASU Foncia Anjou Maine précise que les pénalités pour non-remboursement du dépôt de garantie ne sont dues qu’à la durée importante du procès qui a opposé les consorts [I] et leurs anciens locataires, ce qui ne peut en aucune façon lui être reproché.

La SASU Foncia Anjou Maine soutient que la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [K] [I] pour résistance abusive et injustifiée n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 septembre 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité de la SASU Foncia Anjou Maine

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1984 du code civil dispose : “Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.”

L’article 1992 du même code prévoit : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

L’article 1993 du même code énonce : “Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.”

Aux termes du mandat de gérance souscrit par la requérante auprès de l’agence [Localité 9] le 5 août 2008 dont l’exécution a été reprise selon les mêmes modalités par La SASU FONCIA ANJOU MAINE, cette dernière se voit confier la gestion immobilière de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], aux fins de location.

Le mandat confiait notamment à la SASU FONCIA ANJOU MAINE la mission de dresser ou faire dresser les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie si nécessaire par constat d’huissier, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires.

Il est spécifiquement indiqué à l’article 3 que le dépôt de garantie restera entre les mains du mandataire qui en assurera la gestion et le remboursement dans les délais légaux, déduction faite des sommes dues par le locataire.

Mme [I] [K] met en cause la responsabilité de la SASU FONCIA ANJOU MAINE en se fondant sur la décision devenue définitive prononcée par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Saumur le 18 décembre 2023 dans l’instance opposant les consorts [I] à leurs locataires M. [S] et Mme [S] [P].

Il résulte du courrier adressé à la SASU FONCIA ANJOU MAINE par Mme [I] [K] le 1er mars 2024 que la procédure susvisée a été engagée directement par la SASU FONCIA ANJOU MAINE au nom des mandants au terme du contrat de gérance, ce que la SASU FONCIA ANJOU MAINE n’a pas contredit dans ses écritures, en précisant qu’elle alimentait l’avocat des bailleurs en pièces.

En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

Dans le corps de ses conclusions Mme [I] [K] indique que la SASU FONCIA ANJOU MAINE a été défaillante dans l’établissement de son compte de gestion, le Juge des Contentieux de la Protection ayant condamné les bailleurs à payer aux locataires une somme de 17.23 euros au titre d’un trop perçu sur les loyers et charges selon décompte arrêté au 17 juin 2022.

Si l’assignation comportait une demande de condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE au paiement de la somme de 1.890,92 euros à titre de dommages et intérêts qui incluait cette somme, cette demande n’a pas été reprise dans le dispositif de l’assignation et des conclusions qui se limitent au montant des intérêts sur le dépôt de garantie et de la pénalité mensuelle de retard prévue par l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989.

La présente juridiction n’est donc plus saisie d’une demande au titre de la somme de 17.23 euros étant entendu que si la décision mentionne que les locataires avaient produit un relevé de banque pour justifier du règlement le 13 juin 2022 de la somme de 89,00 euros, la réalité de l’encaissement est contesté par La SASU FONCIA ANJOU MAINE.

La seule mention dans le jugement d’une absence de prise en compte de ce réglement par la SASU FONCIA ANJOU MAINE dans son décompte, alors qu’elle conteste la réception de ce chèque, est insuffisante à établir la réalité d’une faute de gestion de nature à engager sa responsabilité.

Le jugement susvisé a par ailleurs condamné les bailleurs à restituer aux locataires la somme de 533,57 euros au titre du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ainsi qu’à payer la somme de 540,12 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie non restitué dans les deux mois.

Dans ses dernières écritures, la requérante ne réclame plus la condamnation de la sasu Foncia Anjou Maine au paiement du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne

pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

La requérante fait grief à La SASU FONCIA ANJOU MAINE de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie aux locataires à l’expiration du délai de deux mois susvisé, ce qui avait entraîné la condamnation des bailleurs au paiement de l’indemnité de 10% .

IL convient de rappeler que le dépôt de garantie a pour objet de répondre notamment des réparations locatives pouvant être mises à la charge des locataires à la fin du bail ainsi que du défaut de paiement de loyers et de la régularisation des charges souvent différée.

En l’espèce il résulte du jugement du 18 décembre 2023 qui constitue la seule pièce produite par Mme [I] [K] à l’appui de son argumentaire de fond, que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée d’une part et que des réparations locatives pouvaient être mises à la charge des locataires pour un montant évalué à 1.591,65 euros sur la base d’une liste établie par “ constatimmo”.

La juridiction a souverainement estimé pour débouter les bailleurs de toute demande au titre des réparations locatives que l’occupation des lieux avait duré 27 années et que ce chiffrage réalisé forfaitairement par une filiale de Foncia gestionnaire n’était pas objectif, qu’il n’était pas étayé de devis ou facture et précisé que l’état des lieux était imprécis et ne renseignait pas sur la part de vétusté dans l’état du bien.

Le mandat de gérance ne prévoit aucun dossier type à constituer par le mandataire dans ce type de situation ; aucune faute contractuelle n’est donc établie.

Au regard de ces observations, il convient de relever que La SASU FONCIA ANJOU MAINE n’a pas commis de faute en ne restituant pas le dépôt de garantie puisqu’elle apparaissait fondée pour préserver les intérêts des bailleurs à agir pour obtenir le paiement de réparations locatives de la part des locataires, d’un montant estimé supérieur au dépôt de garantie au vu du dossier qu’elle avait constitué et même en prenant en compte un coefficient de vétusté de 90% qui est bien mentionné dans la décision.

En conséquence il y a lieu de débouter la requérante de sa demande.

Mme [I] [K] justifie avoir versé le 25 avril 2024 au conseil des locataires la somme de 1.890,92 euros en ex2cution du jugement susvisé correspondant à :

—  800.00 euros au titre des frais irrépétibles ;

—  17.23 euros au titre du trop perçu de loyers et charges ;

—  533.57 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  540.12 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie ;

La requérante n’a pas justifié de la date de signification du jugement qui n’est donc pas connue de la présente juridiction.

La somme versée par elle ne comporte aucun intérêt de retard et elle ne justifie pas d’une réclamation des locataires sur ce point.

Elle ne justifie donc pas d’un préjudice indemnisable s’agissant des intérêts de retard qui auraient pu courir sur le dépôt de garantie à compter de la signification du jugement.

Elle sera également déboutée de cette demande.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’exercice du droit de se défendre en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part d’un défendeur ne pouvant se méconnaître sur l’existence de ses droits ( Civ 1ere 16 FEV 1983, Civ 1ere 4 MAI 1976).

De surcroît l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, il convient de relever que la requérante a ramené en cours de procédure en raison des échanges entre les parties, ses réclamations de la somme de 1.890,92 euros à la somme de 540,12 euros et se trouve déboutée de ses demandes ; la mauvaise foi de La SASU FONCIA ANJOU MAINE n’est donc pas démontrée et il ne peut être fait droit à cette demande.

III. Sur les dépens et frais irrépétibles :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de La SASU FONCIA ANJOU MAINE le montant de ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [K] sera condamnée aux entiers dépens.

La présente décision étant rendue contradictoirement en dernier ressort il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à ne pas voir écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en dernier ressort :

DEBOUTE Mme [I] [K] de ses demandes ;

DEBOUTE La SASU FONCIA ANJOU MAINE de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Mme [I] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier, Le greffier,