TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00683 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23BV

Minute : 26/00001

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT

Représentant : M. [R] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [M] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Monsieur [R] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 juin 2022, l’OPH de [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [M] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 286,13 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à M. [M] [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 1 746,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique reçu le 23 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner M. [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 3 421,09 euros, arrêtée à la date du 07/02/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 24 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 5 décembre 2025 à la demande du conseil de M. [M] [O].

A l’audience du 5 décembre 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [R] [K], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 6 640, 08 euros.

M. [M] [O] a comparu en personne. Il a sollicité le renvoi de l’affaire expliquant qu’il n’avait plus d’avocat. L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT s’est opposé au renvoi. L’affaire a été retenue.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 21 juin 2022 et le contrat de location du 12 juillet 2023 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [M] [O]. Il produit également le commandement de payer du 25 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse mentionnant une dette de 6 640,08 euros. La somme de 7,62 euros est inscrite 5 fois au crédit de M. [M] [O] pour « pénalité non réponse enquête » sans qu’il ne soit démontré qu’il est bien tenu au paiement de ces sommes. Il convient donc de les déduire.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [O] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 601,98 euros (6 640,08- 38,10) arrêtée au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, un paiement étant intervenu depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique le 23 septembre 2024 et cette situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 17 mai 2017 contient une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement, dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

Au jour du contrat, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions protectrices sont d’ordre public prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dès lors, il convient, pour faire jouer la clause résolutoire, d’appliquer le délai de deux mois prévu par ce texte et non le délai d’un mois.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 10 mars 2025 à M. [I] [J] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 847,35 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 17 mai 2017 est résilié à la date du 11 mai 2025.

En l’espèce, le bail du 21 juin 2022 contient une clause qui prévoit qu'« en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera, dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement, dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle. »

Au jour du contrat, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions protectrices sont d’ordre public prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dès lors, il convient, pour faire jouer la clause résolutoire, d’appliquer le délai de deux mois prévu par ce texte et non le délai d’un mois.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 25 septembre 2024 à M. [M] [O] un commandement de payer la somme en principal de 1 746,70 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 21 juin 2022 est résilié à la date du 26 novembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [M] [O], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bail étant déjà résilié la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer est sans objet.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [M] [O], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [O], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de l’assignation du 9 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 juin 2022, entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droit de l’OPH de [Localité 7] HABITAT et M. [M] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [M] [O] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 601,98 euros arrêtée au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], de M. [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [O] à compter du 26 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat s’étaient poursuivis,

Condamne par provision M. [M] [O] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [M] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 et celui de l’assignation du 9 février 2025,

Condamne M. [M] [O] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge