TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00177 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ4M

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00473

[X]

C/

[N] [Y]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— M. [Y]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [X]

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Y]

né le 04 Mai 1983 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 10 décembre 2010, la société d’économie mixte [X] a donné à bail à M. [N] [Y] un logement situé [Adresse 1] et un garage (N°517), moyennant un loyer mensuel principal de 250,09€, outre 40,70€, au titre du loyer du garage, les charges venant en sus.

La S.E.M. [X] a fait signifier le 16 septembre 2024 un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 décembre 2024, la S.E.M. [X] a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la S.E.M. [X] – représentée par son conseil – s’en réfère oralement à son assignation initiale et demande de :

— constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 16 octobre 2024 et à tout le moins 18 novembre 2024; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [Y] et de tout occupant de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus,

— condamner M. [N] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

▸ la somme actualisée de 6.991,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application de l’article 1343-2 du code civil,

▸ l’indemnité d’occupation précédemment fixée pour la période postérieure et jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle précise que depuis le mois de janvier 2024, un supplément de loyer de solidarité est appliqué. Elle déclare justifier du bien fondé des sommes réclamées à ce titre.

Bien que convoqué par exploit de commissaire de justice signifié par dépôt à étude, M. [N] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, le défendeur n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la lettre recommandée réceptionnée le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présenta alinéa ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 décembre 2010 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) ainsi stipulée : “Le présent contrat sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures, si bon semble au bailleur, à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu à l’article 2 ci-dessus, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité (…).”

Il en ressort que cette clause ne prévoit pas la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance.

Dès lors, la demande du bailleur tendant à voir constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance un mois après un commandement demeuré infructueux ne peut qu’être rejetée comme infondée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, il est démontré qu’un commandement de payer les loyers pour un montant de 4.291,20 € visant la clause résolutoire insérée au bail et ci-dessus reproduite a été signifié au locataire le 16 septembre 2024. Ce commandement est demeuré en partie infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024.

L’article 24 V de cette même loi, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023 ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [N] [Y] a repris le paiement avant l’audience de la totalité de son loyer. Il ressort en effet du dernier décompte locatif produit par le bailleur que M. [N] [Y] n’a jamais totalement cessé de régler son loyer ; que la dette locative s’explique exclusivement ou quasi-exclusivement par le non paiement du supplément de loyer de solidarité facturé depuis janvier 2024.

Toutefois, M. [N] [Y] ne comparaît pas à l’audience et n’a saisi le juge d’aucune demande de délais de paiement. La juridiction ne dispose en outre d’aucune information sur sa situation puisqu’aucun diagnostic social et financier n’a été établi.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne lui sera accordé, étant observé que le juge n’a par ailleurs été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Du fait de la résiliation du bail, M. [N] [Y] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement. Son expulsion sera ordonnée en conséquence selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la condamnation au paiement

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 27 novembre 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.E.M. [X] produit un décompte démontrant que M. [N] [Y] reste devoir la somme de 6.991,08€ à la date du 27 février 2025.

Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés mensuellement depuis le mois de janvier 2024, la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats une copie des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 8 novembre 2023 et 8 novembre 2024 et qui permettent d’attester de l’envoi de la mise en demeure « enquête SLS 2024 » puis “enquête SLS 2025) à M. [N] [Y] selon listing des destinataires joint.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [N] [Y] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6.991,08 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.364 € à compter de l’assignation (24 décembre 2024) et sur le surplus à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

M. [N] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.E.M. [X], M. [N] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.E.M. [X] de sa demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2010 entre la S.E.M. [X] et M. [N] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], et le garage n°517 sont réunies à la date du 18 novembre 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.E.M. [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à la S.E.M. [X] la somme de 6.991,08 € au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 février 2025 (incluant l’échéance de janvier 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.364 € à compter de l’assignation du 24 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à la S.E.M. [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à la S.E.M. [X] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,