09 Décembre 2025

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

C/

[O] [M]

, [J] [L]

N° RG 25/01276 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H5ER

Assignation :16 Juin 2025

Ordonnance de Clôture : 03 Juillet 2025

Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SARL CITYA ANGERS SAINT LAUD, société à responsabilité limitée au capital de 63000 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Angers sous le numéro 389833484 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Olivia LE GUNEHEC GONZALEZ, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Manuel RAISON de la Selarl RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [M]

né le 05 Février 1973 à [Localité 7] (MAINE-ET-[Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION

L’affaire a été évoquée à l’audience d’orientation du 03 Juillet 2025 et appelée à l’audience collégiale du même jour.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juillet 2025, devant Céline MASSE, Vice-Présidente, en qualité de juge rapporteur.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 octobre 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 09 Décembre 2025.

JUGEMENT du 09 Décembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [M] et Mme [J] [N] sont propriétaires des lots n° 28, 43, 55, 76 et 83 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], la société Citya [Localité 6] Saint [Localité 8] étant le syndic en exercice de cette copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Angers, représenté par son syndic en exercice la société Citya Angers Saint Laud, a fait assigner M. [M] et Mme [N] devant le présent tribunal aux fins de :

— les condamner à lui payer la somme totale de 13 424,80 euros correspondant à :

* 12 203,20 euros à titre principal, charges arrêtées au 22 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

* 1 221,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— les condamner à lui payer la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— les condamner aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

M. [M] et Mme [N], qui ont l’un et l’autre été assignés par acte remis à l’étude de l’huissier de justice conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 alinéa premier du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande de paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 10-1 de la même loi dispose : “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;”.

En l’espèce, le demandeur verse au débat :

— le contrat du 23 juin 2022 par lequel il a donné mandat à la société Citya [Localité 6] Saint [Localité 8] d’exercer la mission de syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— les mises en demeure adressées par le syndic à M. [M] et Mme [N] les 18 mars 2021, 17 juin 2021, 21 septembre 2021, 17 septembre 2021 et 12 novembre 2024 ;

— le relevé de compte du 18 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 11 413,10 euros ;

— la lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 17 décembre 2024, distribuée aux défendeurs le 24 décembre 2024, les mettant en demeure de payer la somme de 10 446,02 euros majorée des intérêts, frais et accessoires de toute nature, à laquelle s’ajoute le montant des provisions non encore échues ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 janvier 2019, 19 juin 2019, 21 juillet 2020, 23 juin 2022 et 28 juin 2023 ;

— une attestation de non contestation des assemblées générales ;

— les appels de fonds de janvier 2020 à mars 2025.

La dette est fondée en son principe mais le syndicat des copropriétaires n’explique pas comment il parvient à réclamer la somme de 12 203,20 euros au titre des charges arrêtées au 22 avril 2025 en se référant à sa pièce n° 4 alors que celle-ci est un relevé de compte du 18 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 11 413,10 euros arrêté à cette date. Le tribunal ne dispose d’aucun décompte des charges arrêtées au 22 avril 2025.

M. [M] et Mme [N] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 11 413,10 euros au titre des charges arrêtées au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 sur la somme de 10 446,02 euros et à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 1 221,60 euros au titre des frais de recouvrement, tels que détaillés en page 7 de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière est ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande en dommages et intérêts :

Le refus persistant de M. [M] et Mme [N] de régler leurs charges de copropriété a nécessairement eu pour effet d’entraîner des difficultés de trésorerie pour le syndicat des copropriétaires et a ainsi porté atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires qui a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Il en résulte un préjudice financier direct et certain qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est justifié en conséquence de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. La capitalisation des intérêts est également ordonnée sur cette somme.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [M] et Mme [N], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires communique trois factures d’honoraires de son conseil de 672 euros, 414 euros et 966 euros, soit un total de 2 052 euros. Il est justifié de condamner les défendeurs au paiement de cette somme qui est proportionnée à l’enjeu du litige et à l’importance des diligences accomplies au cours de l’instance.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [M] et Mme [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société Citya [Localité 6] Saint [Localité 8], les sommes de :

—  11 413,10 € (onze mille quatre cent treize euros et dix centimes) au titre des charges arrêtées au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 sur la somme de 10 446,02 euros et à compter du 16 juin 2025 pour le surplus ;

—  1 221,60 € (mille deux cent vingt-et-un euros et soixante centimes) au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 ;

—  1 500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur ces sommes au moins pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [O] [M] et Mme [J] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [O] [M] et Mme [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société Citya [Localité 6] Saint [Localité 8], la somme de 2 052 € (deux mille cinquante-deux euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT