Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02008 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EY3D

S.A. NOV’HABITAT

C/

[C] [P]

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 30 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 mars 2024, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [C] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 317,09 euros hors charges.

Se plaignant de loyers demeurés impayés, la société NOV’HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024.

La société NOV’HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

La société NOV’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 1621,22 euros et que plusieurs paiements ont été effectués avant l’audience, y compris celui correspondant à l’intégralité du loyer courant.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié le 24 juin 2025 à étude, Monsieur [P] n’a pas comparu.

Aucun diagnostic n’a été réalisé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 de code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments. Il ne sera donc pas statué sur la demande tendant à faire rappellera que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société NOV’HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 21 août 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version à compter du 29 juillet 2023, applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 et applicable en l’espèce prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut pour les parties d’avoir stipulé un délai plus favorable au locataire dans le contrat de bail.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2024 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit dans l’hypothèse d’un commandement de payer demeuré infructueux dans un délai de six semaines. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024 à étude pour la somme en principal de 1670,95 euros.

Il est resté infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour soutenir sa demande de paiement de 1 621,22 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 23 septembre 2025 démontrant que Monsieur [P] reste à lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [P] absent, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 621,22 euros, la somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation soit du 24 juin 2025.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour la période courant du 24 Septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort que Monsieur [P] a effectué deux virements de 700 et 400 euros le 19 juillet 2025 et un virement de 400 euros le 2 septembre 2025.

S’il n’apporte aucun élément pour permettre à la juridiction d’apprécier le montant de ses ressources et de ses charges, il apparaît néanmoins en situation de régler sa dette locative compte tenu de l’importance des montants des virements qu’il a effectués avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément au VII de l’article susmentionné, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Autrement dit, si les échéances sont payées à la date convenue et dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] et de tout occupant de son chef serait ordonnée et le sort des meubles régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer et sa notification aux services du représentant de l’Etat.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à la partie demanderesse la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA [Adresse 7] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2024 entre SA D’HLM NOV’HABITAT et Monsieur [C] [P] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies au 2 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 1 621,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 23 septembre 2025 et, ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [C] [P] pourra s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 paiements de 90 euros et un dernier versement égal au solde de la dette soit 91,22 euros, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

La clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée dans effet ; Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; Qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM NOV’HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [C] [P] sera condamné à payer à SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 Septembre 2025 ;CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la SA D’HLM NOV’HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Madame Irène PONCET-DUARTE, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame B. Duforeau, Greffière.

La Greffière, La Présidente,