Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 3 mars 2026, n° 25/01558

TJ Angers 3 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 3 mars 2026, n° 25/01558
Numéro(s) :	25/01558
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01558

N° Portalis DBY2-W-B7J-ICK2

JUGEMENT du

03 Mars 2026

Minute n° 26/00265

[S] [Q]

[D] [H]

[T] [F]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Arnaud BARBÉ

Copie conforme

M. [T] [F]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Mars 2026,

après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Q]

né le 07 Juillet 1984 à [Localité 3] (44)

Monsieur [D] [H]

né le 05 Juin 1986 à [Localité 4] (58)

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Arnaud BARBÉ (SCP PROXIM AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F]

né le 27 Novembre 1977 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] ont, par contrat conclu sous seing privé le 1er avril 2021, donné à bail d’habitation à Monsieur [T] [F], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 340,00 €, outre une provision sur charges de 35,00 €.

Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 340,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] ont fait délivrer à Monsieur [T] [F] un commandement de payer la somme de 2.675,00 € au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] ont assigné Monsieur [T] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ dire et juger Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

▸ constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 avril 2025 ;

▸ subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F] et de tout occupant de son chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 14 avril 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ;

▸ condamner Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] :

• la somme de 2.375,00 €, à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juin 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation,

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 13 avril 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux,

• la somme de 1.000,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens qui comprendront, outre les frais de la présente instance, ceux du commandement de payer en date du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

▸ rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif actualisé s’élève à 1.825,00 €.

ils soulignent qu’ils ont été très conciliants avec Monsieur [T] [F], notamment, en diminuant de 100,00 € le montant du loyer pour aider ce dernier et en prenant en charge à sa place l’assurance du logement.

Ils notent, s’agissant d’une remarque de Monsieur [T] [F] quant à un dysfonctionnement de la VMC, que le nécessaire a été fait et que celle-ci fonctionne parfaitement, précisant que le logement a été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [T] [F].

Ils ajoutent que, outre l’arriéré locatif, Monsieur [T] [F] cause des troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores, à cause des personnes qu’il reçoit, corroborant leurs dires par des attestations récentes, du 26 novembre 2025, dont ils font prendre connaissance à ce dernier.

Monsieur [T] [F] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir une somme de 1.525,00 €, précisant que chaque mois il verse 375,00 € au titre du loyer, outre une somme supplémentaire de 150,00 € afin d’apurer sa dette.

Il reconnaît également ne pas justifier d’une assurance du logement et remercie les propriétaires de payer ladite assurance à sa place.

Il admet avoir causé des troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores, tout en notant que ces troubles ont cessé du fait de l’incarcération de leur auteur, disant ne pas être informé des plaintes récentes.

Il souligne qu’il ne travaille plus, étant malade, et qu’il perçoit la somme de 1.119,00 € mensuelle au titre du chômage.

Il ajoute qu’il souhaite rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [T] [F] paie chaque mois la somme de 150,00 € afin d’apurer sa dette, grâce au soutien de son entourage, mais que ce soutien peut être aléatoire.

Il y est également indiqué que Monsieur [T] [F] s’engage à rembourser sa dette par des versements mensuels de 50,00 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] justifient avoir saisi la CCAPEX le 14 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer du 12 février 2025, et un décompte au 24 octobre 2025 arrêtant l’arriéré locatif à la somme de 1.825,00 €, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [T] [F] n’ayant produit à l’audience aucun élément de nature à contester le principe ou le montant sollicité, sera condamné à payer la somme de 1.825,00 € au titre de l’arriéré locatif au 24 octobre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 12 février 2025 pour la somme en principal de 2.675,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif s’élevait à 2.900,00 € au 1er avril 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Monsieur [T] [F] a sollicité lors de l’audience un délai pour s’acquitter de sa dette locative, arguant de la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 150,00 € par mois.

Or, il ressort du décompte un paiement aléatoire du loyer.

En effet, les loyers des mois de janvier, mars et avril n’ont pas été payés, puis une somme de 1.000,00 € a été versée le 18 juin 2025, régularisant partiellement l’arriéré de ces 3 mois, sans apurer l’arriéré total, ensuite le loyer du mois de juillet 2025 n’a pas été payé, puis les paiements ont repris à partir du mois d’août 2025, jusqu’en octobre 2025.

En outre, s’agissant de l’apurement de 150,00 € par mois évoqué par Monsieur [T] [F], cette somme a été versée au mois de mars 2025, puis aux mois de mai 2025, et de septembre et octobre 2025.

Ainsi, il apparaît que le plan d’apurement n’est pas respecté régulièrement.

Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier le fait que cette somme de 150,00 € dépendrait de l’aide aléatoire d’amis, et que la proposition d’apurement de Monsieur [T] [F] serait de 50,00 € mensuels, en contradiction avec ce que ce dernier a déclaré à l’audience.

Ainsi, compte tenu du manque de fiabilité de la proposition d’apurement faite par Monsieur [T] [F] et du paiement irrégulier du loyer courant, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à ce dernier.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 13 avril 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [T] [F] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 13 avril 2025 cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du 13 avril 2025, soit la somme actuelle de 375,00 €, jusqu’à la libération complète des lieux.

Par conséquent, Monsieur [T] [F] sera condamné à verser à Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant actuel du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 13 avril 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 375,00 €, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 24 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] sollicitent le paiement des intérêts sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 1.825,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [T] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H], l’équité commande de condamner Monsieur [T] [F] à leur payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021, entre Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H], d’une part, et Monsieur [T] [F], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 13 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [T] [F] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] la somme de Mille Huit Cent Vingt-Cinq Euros (1.825,00 €), au titre de l’arriéré locatif au 24 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Trois Cent Soixante- Quinze Euros (375,00 €), charges comprises, à compter 13 avril 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté au 24 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [S] [Q] et Monsieur [D] [H] la somme de Mille Euros (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,