TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me [J], M^e BENSUSSAN, M^e ROUX

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BESLAY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/01373

N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

N° MINUTE :

Assignation du :

30 janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 27 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Michel GODEST, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0104, et par Maître Olivier COSTA, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ELIMMO GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

S.A.M. C.V. MUTUELLE ALSACE LORRAINE JURA (MALJ)

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne-France ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1614, et par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

PARTIE INTERVENANTE

Société AREAS DOMMAGES

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Julien BESLAY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 23 janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 mars 2026, prorogé au 27 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

____________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [N] est propriétaire non-occupant d’un appartement situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6].), qui constitue le lot de copropriété n°60.

En mai 2018, la propriétaire de l’appartement situé à l’étage inférieur a dénoncé la survenance d’infiltrations d’eau dans son bien. Par un courrier daté du 17 mai 2019, M. [T] [N] a déclaré un sinistre auprès de son assureur, la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ).

Par un courrier du 12 novembre 2020, le syndic a indiqué à M. [T] [N] avoir mandaté une société devant intervenir prochainement dans son appartement aux fins de recherche de fuite.

Par un courrier du 17 novembre 2020, la propriétaire de l’appartement situé sous celui de M. [T] [N] a dénoncé la persistance d’infiltrations d’eau.

Une réunion entre les parties s’est déroulée dans l’appartement de M. [T] [N] le 16 décembre 2020.

Par un courrier daté du 19 janvier 2021, le syndic a demandé à M. [T] [N] de faire déposer au plus vite un coffrage en carreaux de marbre recouvrant des canalisations communes. Par un courrier en réponse daté du 29 janvier 2021, M. [T] [N] a indiqué au syndic qu’il acceptait que des opérations de recherche de fuite sur des canalisations communes soient menées dans son appartement, mais à la charge intégrale de la copropriété, y compris s’agissant de la réfection des embellissements privatifs.

Par un courrier daté du 8 mars 2021, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [T] [N] de faire procéder sous huit jours à la dépose du bac de douche de sa salle de bains, estimant que celui-ci empêchait l’accès aux canalisations communes.

Par une ordonnance du 8 avril 2021, le président du tribunal judiciaire CO e9ane 1206140215Judiciaire ?

de [Localité 1] a autorisé le syndicat des copropriétaires à faire assigner M. [T] [N] devant lui, à heure indiquée, afin de solliciter notamment la condamnation de celui-ci à laisser accéder le syndic à son appartement afin d’y mener une recherche de fuite. L’affaire a été radiée.

Une réunion d’expertise amiable a été tenue sur les lieux le 1er septembre 2021, au contradictoire de M. [T] [N], de la propriétaire de l’appartement subissant des dégâts des eaux ainsi que de la copropriété.JCCes éléments factuels sont un peu pénibles, mais j’ai choisi de les mettre en intégralité car c’est l’un des enjeux du litige (M. [T] [N] et le syndicat des copropriétaires se reprochant mutuellement un « blocage » de la situation).

En octobre 2021, des travaux de plomberie ont été réalisés afin de résorber une fuite sur des canalisations communes.

Par un courrier daté du 23 novembre 2021, M. [T] [N] a sollicité auprès du syndic le versement d’une indemnisation amiable par la copropriété, au titre des préjudices qu’il estime avoir subis.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 30 janvier 2023, M. [T] [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par une ordonnance du 14 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires (défaut de qualité à agir), et déclaré en conséquence M. [T] [N] recevable en ses demandes.

Par conclusions notifiées le 21 novembre 2024, la société Areas Dommages a indiqué souhaiter intervenir volontairement à l’instance.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, et au visa des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [T] [N] demande au tribunal de :

— CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7] représenté par son syndic et la MALJ à régler à Monsieur [N] :

o 8 008,20 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation des dommages matériels causés à son

appartement ;

o 29 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’avoir pu louer son appartement ;

— DIRE ET JUGER que cette somme sera porteuse d’intérêts au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure du 23 novembre 2021 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7] représenté par son syndic et la MALJ à payer à Monsieur [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à PARIS 17ème représenté par son syndic et la MALJ au paiement des entiers dépens et frais de justice dont distraction au profit de Maître Michel GODEST, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— JUGER que Monsieur [N] sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de procédure du syndicat en application des dispositions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— DEBOUTER les parties adverses de l’intégralité de leurs

demandes ;

— REJETER purement et simplement la demande formée par la Société AREAS DOMMAGES à l’encontre de Monsieur [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, laquelle est désormais de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2025 par voie électronique, et au visa des articles 8, 9 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la Compagnie AREAS ;

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

— DEBOUTER Monsieur [T] [N] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] A [Localité 8],

En tout état de cause,

— JUGER que la société AREAS devra garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9] [Localité 9], de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, en vertu du contrat d’assurance souscrit ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [N] au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025 par voie électronique, la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) demande au tribunal de :

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la MALJ,

A titre subsidiaire,

— JUGER qu’en tout état de cause, la prise en charge par la MALJ des frais liés aux recherche de fuite sont plafonnés, LIMITER, par conséquent, l’indemnité éventuellement due par la MALJ à Monsieur [N], à la somme de 4.692,88 € ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et son assureur, AREAS DOMMAGES, à relever et garantir la MALJ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la MALJ la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [N] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2025 par voie électronique, la société Areas Dommages demande au tribunal de :

— RECEVOIR AREAS DOMMAGES en son intervention volontaire ;

— REJETER toutes les demandes formées contre AREAS DOMMAGES ;

— CONDAMNER Monsieur [N], et à défaut de tout succombant, à 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même Code.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 23 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026, puis au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

*

Par conclusions notifiées le 21 novembre 2024, la société Areas Dommages a indiqué souhaiter intervenir volontairement à l’instance, en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Outre que cette intervention n’est pas contestée par les parties, elle se rattache manifestement aux prétentions des parties originaires dans la mesure où la responsabilité de son assuré est recherchée par le demandeur.

Il conviendra par conséquent de recevoir la société Areas Dommages en son intervention volontaire.

2 – Sur les demandes indemnitaires

M. [T] [N] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de désordres qui auraient affecté son appartement, et qui lui auraient causé deux chefs de préjudice. Il recherche également la condamnation de son assureur, in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

A – Sur les désordres

Au soutien de ses demandes, M. [T] [N] expose que des canalisations communes fuyardes ont engendré des dégâts des eaux dans l’appartement situé à l’étage inférieur du sien ; que malgré plusieurs sollicitations de sa part et un accord expressément donné pour effectuer une recherche de fuite dans son appartement, le syndic n’a procédé que tardivement aux diligences nécessaires ; que ces dernières ont par ailleurs permis de démontrer que ses parties privatives n’étaient pas à l’origine des désordres constatés ; que cependant, la réalisation d’une recherche de fuite puis l’exécution des travaux de réfection des parties communes l’ont contraint à déposer des éléments de sa salle de bain.

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi et non contesté que devant les dégâts des eaux survenus dans l’appartement du cinquième étage, le syndic a demandé à M. [T] [N] de laisser un technicien mandaté par la copropriété intervenir dans son appartement aux fins de recherche de fuite.

Il est de même constant que l’accès aux canalisations fuyardes ne pouvait s’effectuer qu’à partir des parties privatives de M. [T] [N], et que l’intervention du technicien supposait la dépose préalable d’un coffrage. Le technicien intervenu le 11 janvier 2021 a ainsi dit avoir remarqué la « présence d’une douche récemment faite et le passage d’une descente commune [Localité 10] derrière un coffrage en marbre dans la douche de M. [T] [N]. Prévoir une recherche de fuite destructive en ouvrant la partie basse de la douche chez M. [T] [N] ».

Enfin, il apparaît que l’intervention d’un expert d’assureur, en septembre 2021, a permis d’identifier la cause des infiltrations constatées et de déterminer les travaux de réfection à mener. Ces derniers ont été achevés en octobre 2021, et leur exécution a supposé la destruction préalable d’une cabine de douche.

Les désordres dont se prévaut M. [T] [N] sont ainsi caractérisés.

B – Sur la responsabilité

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

Par ailleurs, l’article 9 – III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité (…) L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

*

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

M. [T] [N] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires à titre principal sur le fondement des dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et à titre subsidiaire sur celles de l’article 14 de cette même loi. Il fait notamment valoir que son bien a subi des dégradations à raison de l’exécution d’une recherche de fuite puis de travaux en parties communes, et qu’il a en outre été privé de la possibilité de louer son appartement.

A l’examen des pièces produites aux débats et des conclusions respectives des parties, il est établi et non contesté que devant l’apparition de dégâts des eaux dans un appartement au cinquième étage de l’immeuble, le syndic a fait diligenter des opérations de recherche de fuite sur des canalisations communes. Ces investigations techniques n’ont pu être menées que depuis l’appartement de M. [T] [N], et ont nécessité la destruction d’un coffrage en carreaux de marbre recouvrant les canalisations. Les travaux de réfection réalisés en octobre 2021, quant à eux, ont imposé la dépose préalable d’une cabine de douche de l’appartement du demandeur.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité, tant sur le fondement de l’article 9 que de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en faisant tout d’abord valoir que M. [T] [N] ne justifierait pas avoir subi « par suite de l’exécution des travaux », « une diminution définitive de la valeur de [son] lot », « un trouble de jouissance grave » ou encore des « dégradations ». Il est rappelé que les conditions ainsi posées à l’article 9 sont alternatives et non cumulatives.

En premier lieu, il doit être relevé que M. [T] [N] ne soutient pas avoir subi une diminution définitive de la valeur de son lot.

En revanche, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, celui-ci a bien subi des « dégradations » au sens de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce « par suite de l’exécution des travaux ».

En effet, si le syndicat des copropriétaires relève à juste titre que l’on ne peut agir sur le fondement de ces dispositions en invoquant une absence de travaux, mais uniquement la réalisation effective des travaux, il apparaît en l’espèce que les dégradations sont manifestement intervenues en raison des investigations puis des travaux conduits en parties communes. Le coffrage recouvrant les canalisations a ainsi été démonté à l’occasion de la recherche de fuiteJCA mon sens, une recherche de fuite est le préalable technique nécessaire à des travaux de réfection d’une canalisation. Je propose d’assimiler les deux au sens de l’article 9, outre qu’il serait étrange de considérer que la recherche de fuite ne constitue pas des travaux au sens de l’article 9, et de ne pas retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre…

DMCComplètement OK, la recherche de fuite constitue un préalable indispensable aux travaux et doit être assimilée à ces derniers. C’est l’esprit du texte il ne faut pas distinguer là où la loi ne distingue pas!

COOk !

, tandis que le bac de douche l’a été afin de permettre la réalisation des travaux de réfection.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T] [N] aurait agi en faute à son égard en faisant coffrer les canalisations communes, dès lors que le règlement de copropriété et la jurisprudence le prohiberaient expressément.

Le défendeur se prévaut d’une clause du règlement de copropriété (page n°13 – « Obligations des copropriétaires ») stipulant que « Chaque copropriétaire prend l’engagement de : […] 5° N’encombrer sous aucun prétexte les passages communs de l’immeuble », ainsi que d’une décision de la Cour de cassation (Civ. 3e, 17 juin 2009, n°08-16.144JCUn arrêt fort intéressant que j’ignorais ! Et qui concerne très précisément les coffrages https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000020770603

DMCJ’essaierai de m’en souvenir!

).

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

Si la jurisprudence considère effectivement qu’une violation caractérisée du règlement de copropriété peut constituer une faute envers la copropriété faisant échec à l’engagement de la responsabilité de cette dernière, il apparaît en l’espèce que le règlement de copropriété ne prohibe pas le fait de coffrer ou murer des éléments d’équipement communs tels que des canalisations. A l’évidence, la clause sus-reproduite est une clause usuelle ayant pour objet de défendre aux copropriétaires d’encombrer ou obstruer les voies de circulations communes (couloirs, coursives, halls…) par le dépôt d’effets quelconques, outre que les canalisations communes ne peuvent être considérées comme des « passages ».JCBien tenté… Ca mériterait un point pour l’audace !

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est par conséquent engagée au titre des dégradations de l’appartement de M. [T] [N] advenues à l’occasion de la recherche de fuite puis des travaux de réfection des canalisations communes.

Enfin, sur le « trouble de jouissance grave » au sens de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires estime que M. [T] [N] ne démontre pas avoir subi un tel trouble dès lors qu’il ne produit aucune pièce justifiant de sa volonté de proposer son bien à la location ; qu’il ne produit pas davantage d’éléments permettant d’en évaluer la valeur locative ; que son attitude passive a largement contribué à la création du préjudice pour lequel il sollicite indemnisation ; que l’appartement de M. [T] [N] pouvait être mis en location, car celui-ci dispose de deux salles de bains ; qu’en toute hypothèse, l’indemnisation accordée ne pourrait correspondre qu’à une perte de chance de louer, et non à la totalité des sommes que M. [T] [N] aurait perçues si le bien avait été loué sans discontinuer.

Il est toutefois indifférent, quant à la caractérisation de l’existence d’un trouble de jouissance grave au sens de l’article précité, que le copropriétaire justifie avoir voulu proposer son bien à la location, produise les éléments probatoires nécessaires pour en évaluer la valeur locative, ou encore ne puisse prétendre qu’à l’indemnisation d’une perte de chance.

Par ailleurs, M. [T] [N] ne se prévaut pas d’un trouble de jouissance grave « par suite de l’exécution de travaux », mais au contraire en raison du défaut d’exécution de travaux en parties communes. Les dispositions de l’article 9 – III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relatives au trouble de jouissance grave ne sont donc pas applicables en l’espèceJCLa cour d’appel de [Localité 1] a rendu des arrêts là-dessus : il faut que le trouble soit postérieur à l’exécution des travaux. Ce n’est pas le cas ici, et c’est même l’inverse

.

A titre subsidiaire, M. [T] [N] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de cette même loi.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la nécessité d’effectuer des opérations de recherche de fuite puis d’engager des travaux en parties communes procède de dégâts des eaux trouvant leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, au titre des dommages présentant un lien de causalité avec les fuites constatées sur les canalisations communes.

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

Il engage de même sa responsabilité, sur le fondement de l’article 9 – III de la même loi, au titre des conséquences matérielles des travaux ayant dû être effectués en parties communes et de la recherche de fuite.[L]

Est-ce clair pour vous ? Le demandeur invoque à titre principal l’article 9, et à titre subsidiaire l’article 14. J’ai cherché à indiquer que ça tient sur l’article 9 pour les dégâts matériels, mais qu’en revanche, le préjudice immatériel (trouble de jouissance / perte de revenus locatifs) ne peut être indemnisé que sur le fondement de l’article 14 (à supposer qu’il soit démontré, ce que l’on verra plus bas).

DMCJe n’avais pas tout compris mais le rappel de la chronologie des faits au début m’a éclairée à cet égard!

COAh ok !

C – Sur la garantie des assureurs

M. [T] [N] exerce l’action directe de l’article L. 124-3 du code des assurances envers son assureur, la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ). Le syndicat des copropriétaires et la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) recherchent quant à eux la garantie de la société Areas Dommages.

1 – Sur l’action directe envers la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ)

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

Il est établi par les pièces produites que la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) est l’assureur de M. [T] [N] depuis le 1er janvier 2011, suivant police d’assurance « protection multirisques des biens » n°10074156.

L’examen de ce contrat révèle que la garantie de l’assureur est mobilisable à raison des dégâts des eaux causés par divers événements listés de manière énumérative (article 10.5 des conditions générales). Il en va ainsi, notamment, des « fuites, ruptures, débordements, engorgements, refoulements et renversements accidentels […] ; des infiltrations accidentelles provenant de la pluie, de la neige ou de la grêle », ou encore des « infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages ».

L’article 10.10 des conditions générales (« Responsabilité civile du propriétaire immobilier ») ouvre quant à lui droit à garantie à raison des « conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez encourir à l’égard de vos voisins, de tiers ou de vos locataires du fait d’un accident pour les dommages corporels, matériels ou immatériels consécutifs causés par les biens immobiliers et embellissements assurés par le présent contrat suivant mention aux conditions particulières ».

Comme le relève justement la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ), M. [T] [N] n’agit pas envers elle afin d’être garanti au titre de l’engagement de sa responsabilité envers un voisin. De même, si l’appartement de M. [T] [N] a subi les conséquences indirectes de dégâts des eaux advenus en parties communes et dans les parties privatives d’un voisin, il n’a pas affecté par des événements pouvant être qualifiés de « dégâts des eaux » au sens qu’en donne l’article 10.5 des conditions générales de la police d’assurance.[L]

En fait c’est tout bête : il a une garantie « classique » contre les dégâts des eaux, mais il n’a pas subi de dégâts des eaux… Les conséquences indirectes d’une recherche de fuite et de réparations de fuites n’entrent clairement dans les prévisions du contrat.

COOui

Par ailleurs, alors que M. [T] [N] soutient également que le litige aurait dû être réglé entre assureurs, suivant les dispositions de la convention CIDE-COP, il doit être rappelé que ce texte exclut expressément « les indemnités éventuellement dues au titre des garanties Recherche de fuites » (article 1.3), et n’est pas applicable en matière d’indemnisation des préjudices immatériels tels qu’une perte de revenus locatifs.

Enfin, il est relevé que la police d’assurance souscrite par M. [T] [N] prévoit expressément que les « garanties n’interviennent qu’en complément et en cas d’insuffisance de l’assurance de l’immeuble ». Dès lors que l’assureur de la copropriété est partie à l’instance, la mobilisation de la garantie de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) ne pouvait s’effectuer qu’à titre subsidiaire et complémentaire.

Pour l’ensemble de ces motifs, la garantie de la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) ne peut être mobilisée, et les parties seront ainsi déboutées de toutes demandes à son encontre. Les appels en garantie formés par cette dernière deviennent par ailleurs sans objet.

2 – Sur la garantie de la société Areas Dommages

L’article L. 113-5 du code des assurances dispose que « lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ».

*

Il est établi par les pièces produites que la société Areas Dommages est l’assureur de la copropriété, suivant contrat « multirisques immeubles » n°OP505367 ayant pris effet à compter du 15 avril 2014.

Cette police d’assurance prévoit la garantie de l’assureur au titre de la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble (§99, page n°14), dans les termes suivants : « Nous garantissons, dans la limite des montants indiqués au tableau des montants de garantie, les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez légalement encourir en tant que propriétaire en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs visés ci-après ». Sont notamment visés les dommages étant le fait « de l’immeuble assuré, c’est-à-dire les bâtiments eux-mêmes, l’ensemble des constructions pour lesquelles l’assurance est souscrite, ainsi que leurs installations immobilières et mobilières ».

Il est par ailleurs stipulé (§103) que « pour les immeubles en copropriété lorsque le contrat est souscrit pour le compte de tous les copropriétaires, la garantie est acquise tant du fait des parties communes que des parties privatives. Chaque copropriétaire est considéré comme tiers à l’égard de la collectivité et de chacun des autres copropriétaires ».

La police d’assurance est complétée par un intercalaire qui prévoit des extensions de garantie faisant « partie intégrante du contrat et prévalant sur les conditions tant générales que particulières, la clause la plus favorable profitant à l’assuré ».

Il y est notamment stipulé que les « frais de recherche de fuites et les dommages occasionnés par celles-ci » donnent lieu à la mobilisation de la garantie de l’assureur, et que sont considérés comme tels « ceux occasionnés par la dépose et la réfection à l’identique des coffrages, gaines et tous revêtements en général des canalisations ». Il est en outre expressément indiqué que « la garantie de la perte des loyers et de la perte d’usage s’exercera jusqu’à concurrence de trois années de loyer ou de valeur locative (…) » et que cette garantie « s’exercera également pour la privation de jouissance des locaux occupés par les actionnaires de la société propriétaire ou par leurs propriétaires ».

La société Areas Dommages conteste toutefois la mobilisation de sa garantie, en faisant valoir en premier lieu que le contrat ne la prévoirait pas en matière de « dommages immatériels non consécutifs à un dommage garanti », et où les conditions générales excluraient en outre expressément le coût de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre.

Sur ce premier moyen, il doit être rappelé que M. [T] [N] n’agit pas à l’encontre de la société Areas Dommages sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances. C’est le syndicat des copropriétaires, son assuré, qui sollicite la mobilisation de sa garantie en raison de l’engagement de sa responsabilité civile, et non M. [T] [N] qui sollicite l’indemnisation du coût de travaux de réparation ou de remplacement de biens.

Il est par conséquent indifférent que le contrat prévoie la garantie de l’assureur au titre de travaux particuliers, ou encore que l’appartement de M. [T] [N] ait été directement affecté par des dégâts des eaux, puisque cette garantie est due à raison de l’engagement de la responsabilité civile de l’assuré pour tout dommage trouvant son origine dans « l’immeuble assuré, c’est-à-dire les bâtiments eux-mêmes, l’ensemble des constructions pour lesquelles l’assurance est souscrite, ainsi que leurs installations immobilières et mobilières » – ce qui est manifestement le cas en l’espèce, les désordres ayant été causés par une fuite sur des canalisations communes.

Il est par ailleurs relevé que contrairement à ce que soutient l’assureur, les pertes de revenus locatifs tout comme les opérations de recherche de fuites ouvrent expressément droit à garantie.

Enfin, c’est à tort que l’assureur se prévaut de l’article 111 des conditions générales de la police évoquant des « travaux de démolition ». A l’évidence, les travaux de réfection engagés par la copropriété ne constituent aucunement des travaux de démolition, cette notion désignant le fait de détruire en tout ou partie une structure existante afin d’y effectuer une opération de rénovation ou de reconstruction (cf. §111 b : « de travaux de démolition, de surélévation, de reconstruction… »). Dans le cas contraire, tous travaux impliquant la dépose d’éléments d’équipement ou de menues destructions pourraient être qualifiés de travaux de démolition.[C]lûte à la fin… C’est un moyen (totalement ridicule) que nous voyons fleurir depuis quelques temps

Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors que la police d’assurance prévoit expressément la garantie de l’assureur au titre des opérations de recherche de fuite et des pertes de revenus locatifs, la société Areas Dommages sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

D – Sur les préjudices

M. [T] [N] sollicite indemnisation au titre de deux chefs de préjudice qu’il estime avoir subis :

— un préjudice matériel résultant de la dépose du coffrage puis de la remise en état de la salle de bain de son appartement, évalué à la somme totale de 8 008,20 euros [7 500 + 508,20] ;

— un préjudice immatériel résultant d’une perte de revenus locatifs entre les mois de janvier 2020 et octobre 2021 (21 mois), évalué à la somme de 29 400 euros.

— Sur le préjudice matériel

Le demandeur réclame tout d’abord indemnisation au titre des frais de dépose du coffrage de sa salle de bains, et verse aux débats une facture établie le 1er mars 2021 par la société Paugam, et portant sur une prestation de « dépose d’une rangée de faïence » dans la douche pour un montant de 508,20 euros TTC.

Comme jugé précédemment, ces frais sont en lien de causalité direct et certain avec les opérations de recherche de fuite que le syndicat des copropriétaires a dû mener afin de résorber les désordres causés par les parties communes. Il sera par conséquent tenu d’indemniser M. [T] [N] à ce titre.

Par ailleurs, le demandeur sollicite indemnisation au titre des travaux de remise en état de sa salle de bains que les travaux en parties communes ont rendu nécessaires. Il fonde sa demande sur l’évaluation effectuée par l’expert d’assureur intervenu sur les lieux le 1er septembre 2021 : « Coût de la remise en état de la cabine de douche / Dépose faïence et cabine de douche / Dépose et repose receveur / Reprise SEL plancher avec remontée / Reprise WEDI / Pose nouvelle faïence / Pose cabine de douche / Raccordement alimentations et évacuation / Toute suggestion. Estimation 7 500 euros à parfaire par des devis d’entreprises ».

Aucune facture ni même aucun devis relatif aux travaux de réfection à entreprendre dans la salle de bains n’ont cependant été versés aux débats.

Toutefois, il est établi que M. [T] [N] a dû faire procéder à la dépose de sa cabine de douche pour que les travaux de réfection des canalisations communes puissent être exécutés. Outre que le technicien intervenu le 1er septembre 2021 l’a relevé, le syndic de copropriété avait mis en demeure M. [T] [N] de faire procéder sous huit jours à la dépose du bac de douche de sa salle de bains dans un courrier daté du 8 mars 2021.

Ces frais, non contestés en leur principe, sont en lien de causalité direct et certain avec les travaux de réfection conduits en parties communes par le syndicat des copropriétaires. A défaut d’éléments permettant de remettre en cause l’estimation effectuée par l’expert amiable, il conviendra d’évaluer le préjudice subi à ce titre par M. [T] [N] à la somme de 7 500 euros.JCMême s’il n’y a aucun devis (et encore moins de facture), je vous propose de retenir le montant proposé par l’expert amiable, à l’issue d’une réunion en présence de toutes les parties. C’est un chiffre donné un peu à la volée, mais en même temps le fait qu’il ait dû détruire puis reconstruire sa douche est établi et non contesté. Débouter juste pour une question de preuve me semblerait dur, même si on est clairement sur la preuve la plus mini-mini-minimale qui soit…

DMCJe suis d’accord, d’autant plus que ces frais ne sont pas contestés en leur principe et qu’on a un tout petit début de preuve

COoui

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

— Sur le préjudice immatériel

M. [T] [N] soutient également avoir subi un « préjudice de jouissance en raison de l’impossibilité de louer son appartement » de la fin du mois de janvier 2020 (départ de son locataire) au mois d’octobre 2021 (achèvement des travaux en parties communes).

Il doit tout d’abord être relevé que M. [T] [N] ne réclame donc pas indemnisation au titre d’une trouble de jouissance, mais au titre du préjudice financier que lui aurait causé une impossibilité de louer son bien (perte de revenus locatifs).

Il est de même rappelé qu’aucun trouble de jouissance grave par suite de l’exécution des travaux n’est caractérisé, mais que le syndicat des copropriétaires engage en revanche sa responsabilité de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, au titre des dommages présentant un lien de causalité avec les fuites constatées sur les canalisations communes.

Sur la période durant laquelle le demandeur dit avoir perdu une chance de louer son bien, il doit tout d’abord être relevé que celle-ci ne saurait en toute hypothèse débuter avant le mois de novembre 2020. En effet, dans un courrier daté du 19 novembre 2020 et adressé à une voisine, M. [T] [N] indique : « En effet, vous n’êtes pas sans ignorer que mon appartement du sixième est inoccupé depuis le début d’année et encore à ce jour, et que l’eau chaude et l’eau froide sont coupées ».

Par ailleurs, ce n’est que pour la première fois en novembre 2020, en suite de l’intervention de la société Riad, qu’une recherche de fuite dans l’appartement de M. [T] [N] a été envisagée. Il apparaît par conséquent que le demandeur n’a pas trouvé de locataire ou souhaiter louer de janvier 2020 à novembre 2020, sans qu’il y ait un lien démontré avec les désordres trouvant leur origine dans les parties communesJCJe ne sais pas si c’est clair, mais en gros l’idée est de dire qu’avant novembre 2020, il n’était pas envisagé d’intervenir en parties communes depuis son appartement, donc qu’il n’y a aucune perte de chance à ce titre avant fin novembre 2020

DMCC’est clair!

.

En outre, il apparaît que le syndic a indiqué à M. [T] [N] avoir mandaté une société devant intervenir prochainement dans son appartement aux fins de recherche de fuite, par un courrier du 12 novembre 2020, puis qu’il lui a demandé de procéder à la dépose du coffrage de la salle de bains et laisser accéder à ses parties privatives le 19 janvier 2021.

Ce n’est donc qu’à partir de janvier 2021 que M. [T] [N] peut éventuellement revendiquer une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, car une simple recherche de fuite, même impliquant la destruction d’un coffrage, ne faisait pas obstacle à la mise en location de l’appartement.

Il est par ailleurs démontré, par la production des échanges intervenus entre le demandeur et le syndic, que M. [T] [N] n’a pas permis à ce dernier de faire réaliser avec diligence les opérations de recherche de fuite en laissant accéder à son appartement – celui-ci ayant dû être assigné d’heure à heure avant d’y procéder.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que M. [T] [N] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi une perte de chance de louer son appartement en lien avec la défaillance des canalisations communes. Il sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice immatériel.

Décision du 27 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/01373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYRU5

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

M. [T] [N] réclame paiement d’intérêts au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure du 23 novembre 2021.

Il est toutefois de jurisprudence constante et ancienne (Cass. civ. 1e, 17 oct. 1960, n°438), au visa de l’article 1231-6 du code civil, que tant en matière délictuelle qu’en matière contractuelle, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement.

Par conséquent, l’intérêt au taux légal ne sera dû qu’à compter du prononcé de la décision.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, M. [T] [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages seront condamnés in solidum à payer à M. [T] [N] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

L’équité commande par ailleurs de débouter la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT la société Areas Dommages en son intervention volontaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [N] la somme de 8 008,20 euros en indemnisation de son préjudice ; DMCPas de condamnation à l’encontre de la MALJ!

JCMerci [G], parce que ça, c’était la REM assurée !

DEBOUTE les parties de toutes demandes envers la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) ;

CONDAMNE la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RAPPELLE que M. [T] [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [R] [J] à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur Areas Dommages à payer à M. [T] [N] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DEBOUTE en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

DEBOUTE la société Mutuelle Alsace Lorraine Jura (MALJ) de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 mars 2026.

La greffière La présidente