TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01073

N° Portalis DBY2-W-B7J-H7OE

JUGEMENT du

06 Janvier 2026

Minute n° 31

[B] [W]

[T] [M] épouse [W]

C/

[I] [P] épouse [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Christophe BUFFET

Copie conforme

Mme [I] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 06 Janvier 2026,

après débats à l’audience du 07 Octobre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [W]

né le 28 Janvier 1957 à [Localité 10]

Madame [T] [M] épouse [W]

née le 02 Avril 1958 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [I] [P] veuve [Z]

née le 03 Février 1963 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont, par contrat conclu sous seing privé le 23 mars 2018, à effet du 1er mai 2018, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [E] épouse [Z], une maison située [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 677,07 €, outre une provision sur charges de 60,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 677,07 €.

Monsieur [H] [Z] est décédé le 24 août 2020.

Madame [I] [E] veuve [Z] est seule titulaire du contrat de bail.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25 avril 2023, la Société A Responsabilité Limitée (SARL) ERIC-ARNAULD IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] a signifié à Madame [I] [E] veuve [Z] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont fait délivrer à Madame [I] [P] veuve [Z] un commandement de payer la somme de 12.677,36 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont assigné Madame [I] [P] veuve [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ à titre principal constater que par l’effet du congé qui a été notifié le 25 avril 2023, le bail consenti par Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] a pris fin le 30 avril 2024 et dire en conséquence que Madame [I] [P] veuve [Z] ainsi que tout bien et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser elle et tous biens et occupants de son chef;

▸ subsidiairement, constater que le bail a été résilié un mois après la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance des risques locatifs soit le 23 janvier 2024, soit le 23 février 2024, ou que ce bail a été résilié deux mois après la délivrance de ce

commandement, soit le 23 mars 2024 et dire en conséquence que Madame [I] [P] veuve [Z], ainsi que tous biens et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser elle et tous biens et occupants de son chef ;

▸ condamner Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] :

•la somme de 18.230,81 € correspondant au loyer / indemnité d’occupation qui sont dus à la date du 7 mai 2025,

à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges découlant du bail résilié,

• la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Madame [I] [P] veuve [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 23 janvier 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif est de 20 919,26 €, les récents paiements dont fait état Madame [I] [P] veuve [Z] ayant été rejetés, ce que conteste cette dernière.

Afin de clarifier la situation, le juge autorise les parties à produire sous un délai maximal de quatre semaines un décompte précis des sommes versées et du reliquat éventuellement dû.

Ils précisent leur opposition à l’octroi de délais de paiement tout en s’en rapportant à la décision du Tribunal.

Madame [I] [P] veuve [Z] a comparu à l’audience en personne.

Elle reconnaît, sous réserve du décompte définitif, avoir une dette locative.

Elle souligne, d’une part, avoir été en arrêt de travail pendant une durée de dix huit mois, d’autre part, avoir hébergé son fils pendant douze mois, celui-ci ayant perdu son emploi.

Elle précise qu’elle n’a pas d’autres dettes que celle de loyer.

Elle note que, compte tenu de ses charges et en fonction de ses revenus actuels elle est en mesure de faire une proposition de plan d’apurement de 40,00 € par mois en sus du loyer, mais ne peut pas aller au-delà de cette somme.

Elle ajoute que, pour des raisons sentimentales, elle souhaite rester habiter dans cette commune et qu’elle a déposé une demande de logement social en ce sens depuis plus d’un an, sans résultat jusqu’à présent.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que les difficultés financières de Madame [I] [P] veuve [Z] sont consécutives, d’une part, au décès de son mari, d’autre part, à un long arrêt maladie.

Il y est également indiqué que le départ du logement actuel sera douloureux pour sa fille et pour elle.

Il y est enfin indiqué que Madame [I] [P] veuve [Z] s’engage à reprendre le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 21 novembre 2025, comme autorisé à l’audience, montrant que Madame [I] [P] veuve [Z] restait devoir la somme de 20.919,26 €, de laquelle il convient de déduire 520,35€ (frais de relance et de contentieux)) injustifiés, soit un total au titre de l’arriéré locatif de 20.398,91 €, prenant en compte les deux versements de 858,15 € chacun, effectués par Madame [I] [P] veuve [Z] pour les mois de octobre et novembre 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Madame [I] [P] veuve [Z], destinataire du décompte du 21 novembre 2025, et n’ayant produit aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant, sera condamnée à payer la somme de 20.398,91 € au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 23 janvier 2024 pour la somme en principal de 12 677,36 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé et qu’aucun versement n’a été effectué pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

En outre, il n’y a pas lieu de relever l’arrivée au terme du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 avril 2023 pour le 30 avril 2024, celui-ci étant postérieur à la date d’échéance de la clause résolutoire.

Il convient de relever que Madame [I] [P] veuve [Z] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois d’août 2025.

Cependant, compte tenu du montant de l’arriéré locatif et de la proposition de Madame [I] [P] veuve [Z] lors de l’audience de versement de la somme de 40,00 € en sus du loyer, précisant qu’elle ne pouvait pas financièrement aller au-delà de cette somme, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Madame [I] [P] veuve [Z] pour s’acquitter de sa dette locative.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [P] veuve [Z], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.»

En outre, en application de l’article L412-6 du même code, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, Madame [I] [P] veuve [Z] est entrée dans les lieux après signature d’un contrat de bail.

Ainsi, la trêve hivernale lui est applicable.

Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] d’expulsion de la locataire sans délai.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

S’agissant de la justification de la souscription d’une assurance locative, visée par le commandement du 23 janvier 2024, celle-ci a été effectuée par Madame [I] [P] veuve [Z], qui a produit l’attestation de l’assureur.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer la clause résolutoire pour manquement à l’obligation du locataire de souscrire une assurance pour le logement loué, telle que prévue par la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [I] [P] veuve [Z] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024 cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 24 mars 2024.

Par conséquent, Madame [I] [P] veuve [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 24 mars 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 858,15 €, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 20.398,91 € au 21 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [I] [P] veuve [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W], et de la situation de Madame [I] [P] veuve [Z], l’équité commande de condamner cette dernière à leur payer la somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2018, entre Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W], d’une part, et Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [E] épouse [Z], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 24 mars 2024;

DIT qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’arrivée au terme du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 avril 2023 pour le 30 avril 2024, celui-ci étant postérieur à la date d’échéance de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Madame [I] [P] veuve [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [P] veuve [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] la somme de Vingt Mille Trois Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros Quatre-Vingt-Onze (20.398,91 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêté au 21 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Huit Cent Cinquante-Huit Euros Quinze (858,15 €), à compter du 24 mars 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Vingt Mille Trois Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros Quatre-Vingt-Onze (20.398,91 €), incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] la somme de Huit Cents Euros (800,00€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,