TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 22 Mai 2025

N° RG 23/00802 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FPVK

54G

Affaire :

S.C.I. AVENIR

C/

S.C.I. HERA

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Frédérique BERTRAND

M^e Carine PINAUD

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier lors des débats : Kamayi MUKADI

Greffier lors de la mise à disposition : [R] PALLARO,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Non qualifiée RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

S.C.I. AVENIR

Mr [Y] & Mr [O] [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Carine PINAUD, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. HERA

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédérique BERTRAND, avocat au barreau de CHARENTE, avocats plaidant

Par acte notarié en date du 2 février 2019, la SCI HERA et la SCI AVENIR ont acquis un terrain à bâtir à usage professionnel et/ou commercial auprès de la SARL [A] se décomposant en deux lots :

— La SCI AVENIR a acquis la pleine propriété du lot A cadastré section AZ numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8]

— La SCI HERA a acquis la peine propriété du lot B cadastré section AZ numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 9]

Ledit acte a prévu diverses servitudes au profit de la SCI HERA dont notamment une servitude de passage et une servitude concernant le passage de gaines de fluides et canalisations.

La SCI AVENIR, dont les gérants sont Monsieur [S] [Y] et Monsieur [R] [O], loue ses locaux à la société ON STAGE CORPORATION dont Monsieur [R] [O] est le gérant.

La SCI AVENIR loue également ses locaux à Monsieur [Z] [B], gérant du restaurant « Le Kiosque » situé dans les mêmes locaux que la société ON STAGE CORPORATION, [Adresse 11].

La SCI HERA loue ses locaux à la société FEELING SPA dont la gérante est Madame [W] [V], également associée de la SCI HERA, [Adresse 10].

Des difficultés liées aux servitudes de passage sont intervenues entre la SCI AVENIR et la SCI HERA, et ufuite a été occasionnée par une canalisation d’eau endommagée.

La SCI HERA a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et parordonnance en date du 7 octobre 2022, dernier ordonné à la SCI AVENIR d’enlever l’ensemble des éléments faisant obstacle à la servitude de passage prévue dans l’acte notarié du 2 février 2019, et notamment les panneaux et la jardinière, sous astreinte de 20 € par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours et jusqu’à 45 jours à compter de la notification de la décision, débouté la SCI AVENIR de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fait injonction aux parties de rencontrer, avant le 28 février 2023, l’association CHARENTE MEDIATION et invité les avocats des parties à faire part de cette injonction aux parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, la SCI AVENIR a fait assigner la SCI HERA devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME aux fins de voir :

« – CONDAMNER la SCI HERA sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir de procéder au changement de place canalisations d’eau pour respecter l’assiette du droit de passage prévue dans l’acte notarié du 2 février 2019 et à remettre à ses frais en l’état le fond de la SCI AVENIR comme il était avant le déplacement desdites canalisations ;

— CONDAMNER la SCI HERA à payer à la SCI AVENIR une somme de 15 000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

— DIRE qu’il sera fait interdiction à la SCI HERA et à ses locataires sous astreinte de 150 euros par infraction constatée d’exercer le droit de passage sur le fond de la SCI AVENIR par tout véhicule de 3,5 t.

— CONDAMNER La société HERA à verser à la société AVENIR une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 septembre 2024, la SCI HERAdemande, au visa des articles 675 et suivants, 678 et suivants, des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 1240 du Code civil :

« – Débouter la SCI AVENIR de l’intégralité de ses demandes

A titre reconventionnel :

— Condamner la SCI AVENIR, sous astreinte de 100 € par jour de retard au terme d’une délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision à supprimer toutes les ouvertures dont les quatre ouvertures (2 portes-fenêtres deux battants et 2 baies-vitrées fixes) sur les murs du bâtiment de la SCI AVENIR se trouvant sur les parcelles [Cadastre 12] n°[Cadastre 8] et [Cadastre 12] n°[Cadastre 6] (Commune de l’Isle d’Espagnac[Adresse 1] Lieudit [Adresse 13]Etang) et donnant sur les parcelles de la SCI HERA (AZ [Cadastre 7] et [Cadastre 12] [Cadastre 9]).

— Condamner la SCI AVENIR, sous astreinte de 100 € par jour de retard au terme d’une délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision à supprimer ou enlever tous édifices, constructions ou objets (notamment l’avancée et les panneaux en bois) se trouvant sur les parcelles de la SCI HERA (AZ [Cadastre 7] et AZ [Cadastre 9] – Commune de l’Isle d’Espagnac[Adresse 1] Lieudit [Adresse 13]Etang, du fait de la SCI AVENIR ou de ses occupants ;

— Condamner la SCI AVENIR à verser la somme de 15 000 € à la SCI HERA pour le préjudice lié à l’existence de l’ouverture deux portes-fenêtres deux battants, de deux baies-vitrées fixes sur les murs du bâtiment de la SCI AVENIR se trouvant sur les parcelles [Cadastre 12] n°[Cadastre 8] et [Cadastre 12] n°[Cadastre 6] (Commune de l’Isle d’Espagnac, [Adresse 14]Etang) et donnant sur les parcelles de la SCI HERA (AZ [Cadastre 7] et [Cadastre 12] [Cadastre 9]) et pour le préjudice lié à l’installation d’une construction en bois sur la parcelle de la SCI HERA.

— Condamner la SCI AVENIR à verser la somme de 8 508,68 € à la SCI HERA à en réparation de son préjudice lié à la dégradation de sa canalisation d’eau.

— Condamner la SCI AVENIR à verser à la SCI HERA la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire s’il était fait droit aux demandes de la partie adverse :

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ».

Elle soutient principalement qu’il n’y a pas de circulation inappropriée à l’assiette de passage, qu’il n’est pas possible, après plusieurs années, de modifier unilatéralement les modalités de la servitude de passage et d’empêcher la poursuite des activités commerciales en cours. Elle estime que la SCI AVENIR ne justifie pas que l’utilisation de ce passage, notamment par les camions qui empruntent l’accès,constituerait une nuisance au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds. Elle ajoute qu’aucune ouverture n’est concevable sur un mur mitoyen et se fonde sur l’article 678 du Code civil et qu’elle est en droit de fermer sa parcelle et de la clôturer intégralement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 novembre 2024, la SCI AVENIRmaintient ses demandes initiales et demande également de débouter la SCI HERA de toutes ses prétentions et de dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient principalement que le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant )Civ. 3e, 13 novembre 1970, Bull Civ III, n°600 ; Civ. 3 octobre 1991, n°90-10.917(. Elle affirme que la canalisation d’eau de la SCI HERA se situe derrière le bâtiment, donc en dehors de l’assiette autorisée du droit de passage. Elle affirme qu’en voulant persister à faire passer sur la rampe d’accès de manière régulière des véhicules lourds malgré ses mises en garde et celles du constructeur de la rampe, la SCI HERA aggrave sciemment les conditions d’exercice de la servitude initiale. S’agissant des 4 ouvertures, elle indique que la SCI HERA a déposé un dossier de demande de permis de construire où ses propres plans font apparaître les ouvertures. Elle soutient qu’à aucun moment elle n’a entendu faire obstacle à la réparation de la fuite.

L’affaire a été clôturée le 20 novembre 2024 et fixée à l’audience du 27 février 2025, puis mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de la SCI AVENIR

La SCI AVENIR fonde ses prétentions sur les dispositions de l’article 686 du Code civil d’où il résulte qu’iest permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Elle invoque également les dispositions de l’article 702 du Code civil selon lesquelles « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »

Elle soutient notamment que la SCI HERA ne respecte pas l’assiette de son droit de passage concernant ses canalisations en tréfond, la canalisation litigieuse se situant à l’arrière du bâtiment appartenant à la SCI AVENIR, et non devant du côté de la rampe d’accès.

L’acte authentique de vente du février 2019 stipule en sa page 7 qu’ « à titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant )fonds SCI AVENIR( au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tréfonds d’une canalisation souterraine des eux )pluviales et usées( ainsi que le droit de passage des gaines permettant l’alimentation en gaz et électricité, téléphone et autres du fonds dominant. » )fonds de la SCI HERA(.

Il est également précisé, s’agissant des modalités d’exercice de la servitude de passage en trefonds, que « ce droit de passage s’exercera à une profondeur minimale de 1 mètre et ce exclusivement sur une bande d’une largeur de 2 mètres entre les points C )correspondant à l’emplacement prévisionnel des compteurs( et D, puis entre les points D et B du plan dressé par l’achitecte DPLG [M] [X] » annexé à l’acte, « ces canalisations et ces gaines partiront du point C pour aboutir au point B tout en passant par le point D du plan sus-visé. »

La SCI AVENIR verse en outre aux débats un procès-verbal de constat du 12 avril 2022 dans lequel l’huissier de justice constate l’emplacement des compteurs d’eau des deux bâtiments qui se trouvent sur le domaine public, et se limite à constater que « la canalisation d’eau du bâtiment de Mme [V] semble passer par la longueur de la parcelle [Cadastre 15], du fait de la configuration des lieux. », sans plus de précisions.

Elle produit un second procès-verbal de constat d’huissier en date du 2 mai 2023, par lequel l’huissier de justice requis par la SCI AVENIR constate notamment qu’à l’arrière du bâtiment de la requérante, sur le pignon gauche, à l’aplomb du bâtiment, il constate la présence d’un trou gorgé d’eau, qu’après environ 10 minutes d’écopage, les pourtours de la canalisation sont visibles, mais il constate que le niveau d’eau ne baisse pas, l’eau stagne un peu, puis des remous sont visibles, révélant la présence effective d’une fuite.

Après coupure du compteur d’eau situé en façade de la SCI AVENIR et avec l’autorisation de Mme [V], propriétaire de l’entreprise FEELING SPA, locataire de la SCI HERA, l’huissier de justice constate que « .[Y] procède de nouveau à l’écopage de l’eau présente dans le trou, en quelques minutes, le trou ne comporte plus d’eau, laissant le tuyau apparent et M.[Y] procède alors à la réouverture du compteur d’eau, et très rapidement le trou se remplit, recouvrant à nouveau le tuyau, un tourbillon est visible. »

La SCI HERA fait cependant valoir qu’elle ignorait que sa canalisation,qui devait être installée à côté de celle de la SCI AVENIR en vertu de l’acte notarié, trouvait à l’arrière du bâtiment de la SCI AVENIR.

Cependant convient de constater la précision de 'acte de vente, n’a jamais fait l’objet d’un avenant modificatif,concernant l’emplacement de cette canalisation « partant du point C pour aboutir au point B tout en passant par le point D » du plan annexé à l’acte de vente,relever que SCI HERA a eu recours au service d’un architecte au moins pour le dépôt du permis de construire, dès lors elle ne peut valablement soutenir qu’elle méconnaissait l’emplacement de la canalisation fuyarde, ni que la SCI AVENIR aurait dirigé les travaux litigieux.

Il convient ainsi de condamner la SCI HERA à procéder au changement de place decanalisations d’eau dans le respect du droit de passage prévu dans l’acte notarié du 2 février 2019 et à remettre à ses frais en état le fonds de la SCI AVENIR, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, n’estpas suffisamment justifiée.

En revanche, il convient de débouter la SCI AVENIR de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, faute pour elle de démontrer que ce préjudice serait actuel et certain.

La SCI AVENIR fait en outre valoir que la SCI HERA aggrave sciemment les conditions d’exercice de la servitude initiale par le passage fréquent de camions de livraison, poids lourds de 3,5 T, du locataire de la SCI HERA, alors que la conception de la rampe d’accès ne permet pas un tel passage.

La SCI HERA soutient pour sa part que la SCI AVENIR ne justifie pas d’une circulation inappropriée à l’assiette de passage ni d’une dégradation du fonds servant.

Il convient en effet de débouter la SCI AVENIR de sa demande tendant à faire interdiction à la SCI HERA et à ses locataires sous astreinte de 150 €par infraction constatée d’exercer le droit de passage sur le fond de la SCI AVENIR par tout véhicule de 3,5 tonnes, l’unique attestation de M.[B], locataire de la SCI AVENIR, ne pouvant suffire à démontrer l’aggravation alléguée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI HERA

La SCI HERA sollicite reconventionnellement la fermeture des ouvertures de la SCI AVENIR donnant sur la parcelle de la SCI HERA et la suppression des constructions implantées sur la parcelle de la SCI HERA du fait de la SCI AVENIR, laquelle sollicite le rejet des demandes.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 675 du Code civil d’où il résulte que l 'un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant, et sur un procès-verbal de constat d’huissier du 15 avril 2022.

Au terme de ce procès-verbal, Maître [U] relève après avoir procédé à des mesures de la parcelle B appartenant à la SCI HERA qu’ « une porte-fenêtre deux battants permettant l’entrée au restaurant ainsi qu’une baie vitrée ont été installées à l’aplomb de la parcelle appartenant à la SCI HERA. », puis, sur le parking donnant vue sur la façade du bâtiment de la parcelle A, propriété de la SCI AVENIR, « la présence de deux ouvertures sur la façade de la propriété voisine, une porte fenêtre ainsi qu’une baie vitrée de couleur noire. »

Au vu de ces constatations, il convient de débouter la SCI HERA de sa demande fondée sur les dispositions sus-visées, en l’absence de tout mur mitoyen séparatif des deux propriétés.

La SCI HERA se prévaut également des dispositions de l’article 678 du Code civil au terme desquelles on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Cependant, les constatations de Me [U] en date du 15 avril 2022 ont été réalisées en empruntant la servitude de passage, « représentée par un couloir de couleur rose pâle sur le plan de division parcellaire », plan établi par M.[T], géomètre-expert annexé à l’acte de vente liant les parties.

Or selon une jurisprudence constante, l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil s’applique lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue, ce qui est le cas en l’espèce.

D ès lors, il convient de débouter la SCI HERA de sa demande relative à l’obstruction des ouvertures de la SCI AVENIR donnant sur la parcelle de la SCI HERA, y compris indemnitaire.

La SCI HERA ne rapportant pas la preuve de l’empiétement des constructions dont elle sollicite la suppression, en particulier l’avancée et les panneaux en bois, en l’absence notamment de tout constat d’huissier, elle sera déboutée de sa demande à ce titre, y compris indemnitaire.

La SCI HERA sollicite enfin la condamnation de la SCI AVENIR à réparer le préjudice qu’elle subit du fait de la dégradation d’une canalisation d’eau lors de travaux entrepris par la SCI AVENIR.

Elle produit à ce titre une facture de réparation du 17 novembre 2021 et une facture de consommation d’eau, et fait valoir, photographie et mail à l’appui, que la SCI AVENIR a empêché toute intervention sur la canalisation, ce que cette dernière conteste.

Or il résulte des pièces produites par les parties que la canalisation fuyarde est celle située à l’arrière du bâtiment de la SCI AVENIR, dont l’emplacement contrevient aux dispositions de l’acte notarié liant les parties, dès lors il convient de débouter la SCI HERA de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La SCI HERA supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI HERA à procéder au changement de place des canalisations d’eau dans le respect du droit de passage prévu dans l’acte notarié du 2 février 2019 et à remettre à ses frais en état le fonds de la SCI AVENIR,

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE la SCI AVENIR de ses autres demandes,

DEBOUTE la SCI HERA de ses demandes reconventionnelles,

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI HERA aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement, qu’il n’y a pas lieu d’écarter, est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT