TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50338 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6MPI

N° : 14

Assignation du :

18 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Nicolas MARGUERAT, avocat au barreau de PARIS – #D1579

DEFENDERESSE

La S.A.S. NURYSH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1406

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 18 décembre 2024, et les motifs y énoncés,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er octobre 2017, Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [Y] ont donné à bail à la société Face Up des locaux à usage commercial situés [Adresse 1].

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré à la société Nurysh, le 3 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 17 908,56 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date et du coût du commandement.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Monsieur [Z] [Y] a, par exploit délivré le 18 décembre 2024, fait citer la SAS Nurysh devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 octobre 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300€ par jour de retard, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 27 725 euros au titre de la dette locative échue au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 3602€ (incluant la provision sur charges de 155€) jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse et les parties, invitées à rencontrer un médiateur.

A l’audience du 30 avril 2025, le requérant actualise la dette locative à la somme de 25 069€ au 30 avril 2025 et à titre subsidiaire, à la somme de 19 954€, rappelant que l’article 9 du contrat de bail met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière. Il s’en remet à l’appréciation de la juridiction quant à la demande de délais de paiement.

En réponse, la défenderesse sollicite de :

— à titre principal, débouter le requérant de ses demandes de rappels de charges et de taxes foncières et dire n’y avoir lieu à référé sur le surplus, faute de décompte fiable,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, ordonner le remboursement des charges réglées à tort sur les trois exercices précédents à hauteur de 5580€ (155 x 12 x 3) ainsi que la taxe foncière réglée à tort sur les trois dernières années, soit la somme de 7311€ (2437 x 3)

— rejeter la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par note en délibéré dûment autorisée, le requérant a transmis un décompte et le justificatif des régularisations de charges.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures de la défenderesse ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Le preneur s’oppose en substance au paiement des provisions sur charges et sollicite leur remboursement ainsi que celui de la taxe foncière, exposant que le contrat de bail ne comporte aucun inventaire des charges récupérables sur le preneur en violation des dispositions d’ordre public de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article L.145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article L.145-15 du même code rappelle que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En premier lieu, il convient de constater que les parties ne contestent pas être liées par le contrat de bail initialement consenti à la société Face Up.

L’article 9 du contrat de bail stipule que le preneur doit « rembourser au Bailleur, avec les charges, l’impôt foncier afférent aux lieux loués ». Le preneur est dès lors redevable de la taxe foncière et sa demande de remboursement à ce titre apparaît sérieusement contestable.

En outre, l’article 15 du contrat de bail stipule que « En sus du loyer, le Preneur prend directement à sa charge et/ou rembourser au Bailleur, sa quote-part des charges et prestations ci-après :

— location des conteneurs de détritus mis à sa disposition s’il n’est pas directement preneur vis-à-vis de la collectivité locale,

— gardiennage ; – conditionnement d’air et consommation d’eau, éclairage des parties communes ; – entretien et réparation des ascenseurs ;

— frais d’entretien, de maintenance totale, de ravalement, de remplacement, de réparation des équipements de toute nature et des parties communes, les honoraires d’administration ou de gestion de l’immeuble ; Le Preneur verse d’avance et au début de chaque mois avec le règlement du loyer, une provision égale au douzième de la détermination des prestations, charges et investissements tels que définis ci-dessus ».

Cet article inventorie les charges récupérables sur le preneur et ce dernier ne démontre pas en quoi cette stipulation violerait les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce, de sorte que la contestation à la provision sollicitée par le demandeur n’apparaît pas suffisamment sérieuse, sa demande reconventionnelle se heurtant subséquemment à une contestation sérieuse.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 30 avril 2025 et transmis par note en délibéré que la dette locative doit être établie de la manière suivante :

Mois

Echéance due

Paiements effectués

Solde

01/04/24

3 602,00 €

0,00 €

3 602,00 €

01/05/24

3 602,00 €

2 400 € (1200€ x 2)

4 804,00 €

01/06/24

3 602,00 €

2 000,00 €

6 406,00 €

01/07/24

3 602,00 €

2 000,00 €

8 008,00 €

01/08/24

3 602,00 €

0,00 €

11 610,00 €

01/09/24

3 602,00 €

3 730,00 €

11 482,00 €

01/10/24

3 730,00 €

0,00 €

15 212,00 €

01/11/24

3 730,00 €

0,00 €

18 942,00 €

01/12/24

3 730,00 €

0,00 €

22 672,00 €

01/01/25

3 730,00 €

3 740,00 €

22 662,00 €

01/02/25

3 730,00 €

3 740,00 €

22 652,00 €

01/03/25

3 730,00 €

0,00 €

26 382,00 €

01/04/25

3 730,00 €

7 480 € (3740€ x 2)

22 632,00 €

A cette somme doit être ajoutée la taxe foncière pour l’exercice 2024 justifiée à hauteur de 2437€ et déduite, la régularisation de charges au titre de l’exercice 2023-2024 à hauteur de 407,02€.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la preuve. La défenderesse produit un détail des règlements qu’elle a effectués mais ne verse aucun justificatif correspondant, de sorte que les paiements invoqués, notamment le paiement de 3174€ qui aurait été effectué en 2025, ne peuvent être pris en compte.

La défenderesse sera en conséquence condamnée au paiement de la 24 661,98€, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 17 551,70 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 17 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges et autres sommes accessoires), le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité du commandement de payer ainsi que sur les causes y mentionnées, et il n’est pas contesté qu’elles n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur qui, s’ils ne sont pas suffisants, ont toutefois permis de contenir la dette, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse expulsée, sans la soumettre à une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour la contraindre à quitter les lieux volontairement. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser au requérant la somme de 1500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons la SAS Nurysh à verser à Monsieur [Z] [Y] la somme de 24 661,98€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 sur la somme de 17 551,70 euros ;

Autorisons la société Nurysh à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS Nurysh portant sur des locaux situés [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS Nurysh et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la SAS Nurysh à payer à Monsieur [Z] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles;

Condamnons la SAS Nurysh à verser à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Nurysh au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 juin 2025.

Fait à [Localité 6] le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN