TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 05 Février 2026

N° RG 23/01928 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FTWX

50F

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Isabelle NADAUD-MESNARD

M^e Benoit SOULET

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président,

Assesseur : Louise BECK,

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEURS :

Madame [C] [R]

née le 28 Mars 1973 à [Localité 1] de nationalité Française,

demeurent [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant.

Monsieur [O] [R]

né le 26 Novembre 1953 à [Localité 3] de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant.

ET :

DEFENDERESSES :

Société ATOUT PIERRE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle NADAUD-MESNARD, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant.

S.A.R.L. YOREHANE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle NADAUD-MESNARD, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant.

EXPOSÉ DU LITIGE:

Par acte authentique du 30 juin 2022, les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE ont vendu à Monsieur [O] [R] et Madame [C] [R] une parcelle de terrain à bâtir portant le numéro 8 du lotissement à usage d’habitation « [Adresse 4] » situé [Adresse 1], commune de [Localité 5] (CHARENTE).

Les parties s’opposent sur la connaissance ou non par les époux [R] au moment de la vente du caractère non constructible d’une bande de 5 mètres sur ladite parcelle.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, les époux [R] ont fait assigner la SASU ATOUT PIERRE et la SARL YOREHANE devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil à titre principal, et à titre subsidiaire 1603 et suivants et 1112-1 et suivants du même Code, aux fins de voir :

— condamner in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE à payer à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] les sommes suivantes :

—  12.800,00 € en réparation de leur préjudice principal financier,

—  743,00 € au titre du remboursement des frais d’assiette et taxes départementales et communales,

—  10.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamner in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE à payer à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE aux entiers dépens.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et ordonné une médiation en cas d’accord des parties.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 25 septembre 2025, la SASU ATOUT PIERRE et la SARL YOREHANE demandent au Tribunal de céans de :

DÉBOUTER purement et simplement les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ;Les CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les CONDAMNER aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées électroniquement le 26 septembre 2025, Madame [C] [R] et Monsieur [O] [R] demandent au Tribunal de céans de :

A titre principal :

DIRE ET JUGER que la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE ont caché à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] l’existence de la bande d’inconstructibilité ;A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE n’ont pas délivré à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] un terrain entièrement constructible ;A titre infiniment subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle ;En toutes hypothèses et par conséquent :

— CONDAMNER in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE à payer à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] les sommes suivantes :

—  12.800,00 € en réparation de leur préjudice financier ;

—  743,00 € au titre du remboursement des frais d’assiette et taxes départementales et communales ;

—  10.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE à payer à Madame [C] [R] et à Monsieur [O] [R] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETER purement et simplement l’ensemble des demandes, fins et conclusions faites par la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE à l’encontre de Madame [C] [R] et de Monsieur [O] [R] ;

— CONDAMNER in solidum la société YOREHANE et la société ATOUT PIERRE aux entiers dépens.

L’affaire a été clôturée le 1er octobre 2025, fixée à l’audience du 6 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°/ Sur la demande au titre des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Il est notamment complété par l’article 1645 du même Code, selon lequel : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

En l’espèce, les époux [R] font valoir n’avoir jamais été informés, dans le cadre des échanges précontractuels avec les défendeurs, de la nature inconstructible d’une bande de terrain d’une largeur de 5 mètres sur le terrain dont l’acquisition était projetée.

Ils se fondent sur le prospectus commercial ainsi que sur les différents plans établis par le Géomètre Expert dans le dossier de lotissement pour indiquer que seule l’information relative à une « haie existante à conserver » est mentionnée, laquelle n’est pas, selon eux, équivalente à une zone non constructible.

Ils indiquent que l’acte de vente notarié du 30 juin 2022 fait référence, dans la partie « identification du bien – désignation », à « une parcelle de terrain à bâtir », sans distinction entre une partie constructible et une autre partie qui ne le serait pas.

Enfin, ils font valoir que, d’un point de vue fiscal, le terrain litigieux était intégralement considéré comme un terrain constructible.

Les sociétés défenderesses estiment au contraire à l’appui de l’acte de vente que les pièces constitutives du lotissement reprenant le détail de l’information relative à la zone non constructible ont été publiées au service de la publicité foncière et que les acquéreurs ont déclaré avoir été mis en mesure de les consulter.

Par ailleurs, ils font valoir que l’acte de vente ainsi que le compromis de vente comprennent l’acte en tant que tel et les annexes, au premier rang desquelles le plan de division du lotissement sur lequel apparaît clairement une zone hachurée dénommée « zone non constructible », puis le plan de vente sur lequel figure la même mention.

Ils estiment que les époux [R] avaient été informés de la haie à conserver dans tous les documents relatifs à leur achat, notamment les documents d’urbanisme, et qu’ils étaient assistés de leur propre notaire lors de la signature des actes authentiques, lequel ne pouvait ignorer la portée de cette mention ou de celle de « zone non aedificandi ».

Il résulte de la brochure commerciale produite que, bien qu’une bande soit matérialisée et intitulée « haie existante à conserver », cette mention ne permet pas d’identifier la superficie concernée ni la portée de cette mention. Par ailleurs, le constat d’huissier daté du 17 avril 2023 permet de démontrer que, contrairement à cette mention, aucune « haie » n’est « existante », dès lors que « la végétation située au Sud de la parcelle du requérant est constituée d’environ 8 arbres (…). Ces arbres plantés le long du chemin rural apparaissent clairsemés et ne forme pas de haie. »

Par ailleurs, la lecture des deux actes authentiques des 12 janvier 2022 et 30 juin 2022 révèle que le bien vendu est identifié comme « une parcelle de terrain à bâtir », sans plus de précision permettant de déterminer la zone constructible et celle non constructible sur ledit terrain. Le fait que ces actes renvoient aux annexes et aux documents relatifs au lotissement n’est pas suffisant pour s’assurer de la parfaite connaissance par les acquéreurs du fait qu’une partie non négligeable du terrain acquis est en réalité non constructible.

En conséquence, les sociétés défenderesses, professionnelles, qui avaient connaissance de ce qui est regardé comme un vice caché, doivent la garantie aux acquéreurs au titre des articles précités du Code civil.

La demande principale des époux [R] ayant été acceptée, leurs demandes subsidiaire et très subsidiaire sont dès lors sans objet.

2°/ Sur l’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés :

Sur le préjudice financier allégué

Les époux [R] sollicitent la condamnation in solidum des sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE à leur verser la somme de 12.800 euros en réparation du préjudice financier allégué, correspondant à la différence estimée entre le prix du terrain totalement constructible et celui qui ne l’est en réalité que partiellement, à savoir 440m² de terrain constructible au lieu des 566 vendus, soit une baisse de valeur estimée selon eux à 17,65%.

Au soutien de leur demande, ils produisent notamment deux articles sur la variation de prix entre un terrain constructible et un terrain non constructible.

Ils font également valoir que le lot n°01 du lotissement litigieux a été vendu pour un prix au mètre carré de 125 euros, contre 127,64 euros du mètre carré pour le lot n°08, alors que le lot n°01 ne comporte pas de bande d’inconstructibilité. Ils soulignent en conséquence le fait qu’un terrain intégralement constructible, comme le lot n°01, ne peut pas être moins cher au mètre carré qu’un terrain partiellement constructible, tel le lot n°08.

Les sociétés défenderesses estiment principalement que le préjudice allégué n’est pas démontré dès lors que le prix de vente payé par les époux [R] n’aurait pas été établi en fonction du prix du terrain au mètre carré. Elles font valoir que le prix était fixe et déterminé en fonction de la localisation et des caractéristiques propres à chaque lot.

Le Tribunal constate que les articles produits par les époux [R] ne suffisent pas à démontrer le préjudice allégué dès lors que, pour le premier d’entre eux, il fait d’une part référence à une estimation de prix pour l’année 2019, tandis que la vente a eu lieu en 2022, et d’autre part qu’il se contente d’une estimation approximative (« environ 20 fois moins cher ».)

Le second article produit est également très approximatif, indiquant que : « en règle générale, un terrain non constructible se vend 20 fois moins cher qu’un terrain constructible ».

De plus, ces deux articles concernent la comparaison entre des terrains entièrement constructibles et des terrains intégralement non constructibles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, le préjudice allégué par les époux [R] n’est pas suffisamment déterminé pour pouvoir être indemnisé.

Par ailleurs, s’agissant de la comparaison entre les prix des différents lots du lotissement, il résulte de la brochure commerciale sur laquelle les demandeurs se fondent pour analyser la différence du prix de vente au mètre carré de chaque lot, que seuls trois lots (dont le lot n°08) ont un prix au mètre carré identique, alors que tous les lots n°02 à n°08 comprennent une bande d’inconstructibilité.

Il en résulte que le critère du prix du terrain au mètre carré n’est pas pertinent pour estimer le préjudice financier allégué des époux [R].

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, les époux [R] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice financier.

Ils seront en conséquence également déboutés de leur demande complémentaire au titre du prétendu trop-payé de frais d’assiette et de taxes départementales et communales.

Sur le préjudice de jouissance allégué

Les époux [R] sollicitent la condamnation in solidum des sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE à leur verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance allégué.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que, s’ils ont finalement tout de même pu construire une piscine sur leur terrain, celle-ci se trouve à 1 mètre 50 de leurs baies vitrées, tandis que sans la bande d’inconstructibilité, la construction aurait été réalisée à plus de 3 mètres 50 de leur immeuble d’habitation.

Les sociétés défenderesses s’opposent à cette demande en indiquant que les époux [R] ont dans les faits construit leur piscine et qu’ils n’auraient en tout état de cause pas pu la construire à moins d’une distance de 2 mètres d’un arbre, selon les règles de l’art, et de 3 mètres d’une limite séparative, selon le PLU.

Il n’est pas contesté que les époux [R] ont construit une piscine sur leur terrain. Le Tribunal constate qu’aucun élément ne permet de démontrer l’existence du projet de construction d’une piscine lors de l’achat du terrain, ni son emplacement ou ses dimensions.

En conséquence, un préjudice de jouissance ne pouvant être hypothétique, les époux [R] seront également déboutés de leur demande à ce titre.

3°/ Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [R] sollicitent la condamnation in solidum des sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE à leur verser la somme de 3.000 euros euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que les défenderesses demandent la condamnation des premiers à leur verser la même somme sur le même fondement.

Les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE succombant à l’instance, il n’y a pas lieu de faire application à leur profit des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE, succombant à la présente procédure, à verser aux époux [R] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision publique mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré,

DIT que la vente du lot n°08 du lotissement sis [Adresse 5] à [Localité 5] (16) nommé « [Adresse 4] » par les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE à Monsieur [O] [R] et à Madame [C] [R] est entachée d’un vice caché ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [R] et Madame [C] [R] de leurs demandes au titre du préjudice financier et du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum les sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE aux entiers dépens ainsi qu’à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [O] [R] et à Madame [C] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des sociétés YOREHANE et ATOUT PIERRE ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 5 février 2026.

Le Greffier Le Président

K. MUKADI J-C. MAZE