TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 12 Février 2026

N° RG 23/01365 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FQWA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEURS :

S.C.I. SCI DE MONTFOUSSAC

[Localité 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [J] – [N]

[Adresse 2]

représenté par M^e Etienne RECOULES, avocat au barreau de CHARENTE, (postulant), M^e Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, (plaidant)

Madame [U] [J] – [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Etienne RECOULES, avocat au barreau de CHARENTE, (postulant), M^e Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES,(plaidant)

Maître [B] [K]

[Adresse 4]

représenté par M^e Caroline PECHIER, avocat au barreau de CHARENTE (postulant), M^e Xavier LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX (plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à CONFOLENS (16), cadastré AM n° [Cadastre 1] et pour partie contigu de locaux commerciaux cadastrés section AM n° [Cadastre 2] appartenant à la SCI DE MONTFOUSSAC et exploités par la SARL MEUBLES [Q] CONFOLENS, toutes deux représentées par Monsieur [H] [Q].

La SCI DE MONTFOUSSAC s’est rapprochée des consorts [J]-[N] afin d’acquérir leur ensemble immobilier.

Les discussions se sont déroulées en période de Covid-19, de telle sorte que les époux [J]-[N] et la SCI DE MONTFOUSSAC ont donné procuration aux clercs de l’étude de Maître [B] [K], notaire à CONFOLENS.

Monsieur [J]-[N] a retiré sa procuration.

Le 10 février 2022, un compromis de vente rédigé par Maître [K] a été paraphé et signé au nom et pour le compte de la SCI DE MONTFOUSSAC d’une part et de Madame [N] d’autre part, tandis que Monsieur [J]-[N] était absent.

Par lettre recommandée du 16 mars 2023, la SCI DE MONTFOUSSAC a mis en demeure les consorts [J]-[N] de signer les actes notariés.

Courant 2023, les consorts [J]-[N] ont projeté de ventre leur bien à un autre acquéreur, par l’intermédiaire de Maître [A] [P], notaire à [Localité 4] (87).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] ont fait assigner Monsieur [T] [J]-[N], Madame [U] [N] et Maître [B] [K] devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME aux fins de voir :

Vu les articles 1582, 1583 et 1589 du Code civil,

Vu les pièces du dossier,

— confirmer que la vente des biens immobiliers situés à Confolens et cadastrés section AM n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] pour 19a 20ca est parfaite et la propriété acquise de droit par la SCI DE MONTFOUSSAC depuis le 10 février 2022.

— dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour la SCI DE MONTFOUSSAC.

— ordonner à Maître [K] de procéder aux formalités de publicité foncière afférentes à cette vente et de manière générale d’effectuer toutes les formalités qui sont la suite et la conséquence de la vente déclarée parfaite.

— juger inopposable à la SCI DE MONTFOUSSAC tous droits de quelque nature qu’ils soient que les époux [J]-[N] auraient pu consentir à des tiers sur les biens ainsi vendus.

— relever indemne la SCI DE MONTFOUSSAC de tout différend dont les biens vendus pourraient être l’objet depuis lors.

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces du dossier,

— si le Tribunal estimait et jugeait la vente parfaite entre les époux [J] [N] et la SCI DE MONTFOUSSAC, il condamnerait quand même Maître [B] [K] pour les préjudices liés au retard de l’opération envisagée, les opportunités commerciales ratées, et le préjudice.

— ces préjudices seront justement réparés par la somme de 10 000 euros.

— condamner Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié au retard de la réalisation de la vente.

A titre subsidiaire si le tribunal rejette la demande de reconnaissance de vente parfaite intervenue le 10 février 2022 entre les époux [J]-[N] et la SCI DE [Localité 1],

— condamner Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— en cas de reconnaissance de vente parfaite,

— condamner Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts à cause des dommages causés par le retard de la transaction.

A titre subsidiaire si le tribunal rejette la demande de reconnaissance de vente parfaite intervenue le 10 février 2022 entre les époux [J]-[N] et la SCI DE MONTFOUSSAC,

— condamner Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts à cause des dommages causés par la rupture brutale et sans motif de l’offre.

— condamner solidairement Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner solidairement Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts à Monsieur [H] [Q].

— condamner solidairement Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 avril 2024, [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] épouse [J]-[N]demandent de :

— DEBOUTER la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] de l’intégralité de leurs demandes, DECLAREES mal fondées.

— FAISANT DROIT à la demande reconventionnelle des époux [J]-[N], DECLAREE recevable, CONDAMNER solidairement la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à verser à Monsieur [T] [J]-[N] et à Madame [U] [J]-[N] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

— CONDAMNER solidairement la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à régler à Monsieur [T] [J]-[N] et à Madame [U] [J]-[N] une indemnité de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de la procédure, en accordant à Maître Etienne RECOULES, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 19 mai 2025, ître [B] [K] demande de :

— DEBOUTER la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du notaire concluant,

— CONDAMNER la SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à verser à la concluante une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 25 juillet 2025, SCI DE MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] de :

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE ET JUGER que la vente des biens immobiliers situés à CONFOLENS (Charente) et cadastrés section AM numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] pour 19 ares 20 centiares est parfaite et la propriété acquise de droit par la SCI DE MONTFOUSSAC,

— DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour la SCI DE MONTFOUSSAC,

— ORDONNER à Maître [B] [K] de procéder aux formalités de publicité foncière afférentes à cette vente et de manière générale d’effectuer toutes les formalités qui sont la suite et la conséquence de la vente déclarée parfaite,

— DIRE ET JUGER que le prix de vente ne pourra être libéré entre les mains du vendeur qu’une fois dument constatées la libération effective des lieux et la remise des clés à l’acquéreur,

— JUGER inopposable à la SCI DE MONTFOUSSAC tous droits de quelque nature qu’ils soient que les époux [J]-[N] auraient pu consentir à des tiers sur les biens ainsi vendus,

— DECLARER que le transfert des risques ne s’opérera qu’après signification du jugement valant titre de propriété,

— RELEVER indemne la SCI DE MONTFOUSSAC de tout différend dont les biens vendus pourraient être l’objet depuis lors,

— CONDAMNER Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 20.000,00 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 20.000,00 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 40.000,00 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré,

— CONDAMNER Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 40.000,00 euros de dommages et intérêts à cause des dommages causés par la rupture brutale et sans motif de l’offre,

EN TOUTES HYPOTHESES

— CONDAMNER in solidum Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] à payer 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral à Monsieur [H] [Q],

— CONDAMNER in solidum Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] à payer 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la SCI DE MONTFOUSSAC et à Monsieur [H] [Q],

— CONDAMNER in solidum Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] aux entiers dépens de l’instance.

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires faites par Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [N] à l’encontre de la SCI DE MONTFOUSSAC et de Monsieur [H] [Q].

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 2 septembre 2025, la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] demandent :

— Dire et juger que la vente des biens immobiliers situés à Confolens et cadastrés section AM n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] pour 19a 20ca est parfaite et la propriété acquise de droit par la SCI DE MONTFOUSSAC depuis le 10 février 2022.

— dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour la SCI DE MONTFOUSSAC.

— ordonner à Maître [K] de procéder aux formalités de publicité foncière afférentes à cette vente et de manière générale d’effectuer toutes les formalités qui sont la suite et la conséquence de la vente déclarée parfaite.

— dire et juger que le prix de vente ne pourra être libéré entre les mains du vendeur qu’une fois dûment constatées la libération effective des lieux et la remise des clés à l’acquéreur ;

— juger inopposable à la SCI DE MONTFOUSSAC tous droits de quelque nature qu’ils soient que les époux [J]-[N] auraient pu consentir à des tiers sur les biens ainsi vendus.

— déclarer que le transfert des risques ne s’opérera qu’après signification du jugement valant titre de propriété ;

— relever indemne la SCI DE MONTFOUSSAC de tout différend dont les biens vendus pourraient être l’objet depuis lors.

— condamner Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré ;

— condamner Monsieur [T] [J] [N] et Madame [U] [J] [N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— condamner Maître [B] [K] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier enduré ;

— condamner Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer à la SCI DE MONTFOUSSAC la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts à cause des dommages causés par la rupture brutale et sans motif de l’offre ;

EN TOUTES HYPOTHESE

— condamner in solidum Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral à Monsieur [H] [Q].

— condamner in solidum Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] ;

— condamner solidairement Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] aux entiers dépens de l’instance ;

— rejeter toutes damndes, fins et conclusions contraires faites par Maître [B] [K], Monsieur [T] [J]-[N] et Madame [U] [J]-[N] à l’encontre de la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q].

L’affaire a été clôturée le 22 octobre 2025 et plaidéeà l’audience du 11 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande principale de la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] :

Aux termes de l’article 1582 du code civil : « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique sous seing privé ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties en cas d’accord sur la chose et sur le prix.

En outre, l’article 2003 du code civil précise les causes de l’extinction du mandat qui incluent la révocation, le mandant pouvant mettre fin à son mandat à tout moment.

En l’espèce, il est constant que Madame [B] [K], notaire des parties, a convoqué Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N], en leur qualité de vendeurs de biens immobiliers situés à CONFOLENS et la SCI de MONTFOUSSAC en sa qualité d’acquéreur afin de régulariser, par procurations données au notaire, un compromis de vente concernant cet ensemble immobilier.

Il est tout aussi constant que seules la SCI de MONTFOUSSAC et Madame [J] [N] ont signé, par procuration, le compromis de vente le 10 février 2022, Monsieur [T] [J] renonçant à donner sa procuration en révoquant ainsi son mandat auprès du notaire et ne se déplaçant pas pour signer le compromis de vente.

Il s’ensuit que le compromis de vente mentionnant l’accord sur la chose et sur le prix n’a pas été régularisé par l’ensemble des parties en l’absence de procuration et de signature de Monsieur [J], vendeur à l’acte.

Au cas présent, l’argument soulevé par la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] et tiré de l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix par l’ensemble des parties avant la signature du compromis de vente et résultant notamment de la procuration donnée par Monsieur [J] au notaire rendant ainsi la vente parfaite ne saurait prospérer.

En effet, il y a lieu de considérer que la seule procuration, au demeurant révoquée par Monsieur [J] préalablement à la signature du compromis de vente, est en tout état de cause insuffisante à caractériser l’accord sur la chose et le prix et à rendre la vente parfaite.

Il en va de même de l’argument tiré de la solidarité entre les époux de nature à rendre la vente parfaite par la seule signature de Madame [U] [J] [N], épouse de Monsieur [T] [J] .

Il convient donc de débouter la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [Q] de leur demande tendant à rendre la vente parfaite, lesquels seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour le préjudice financier à l’encontre de Monsieur [J] et Madame [J] [N] .

Sur la responsabilité du notaire :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, on est responsable du dommage que l’on cause par son propre fait. Pour engager cette responsabilité, il y a lieu de démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité direct entre les deux.

En l’espèce, la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] reprochent à Madame [B] [K], notaire, d’avoir restitué à Monsieur [T] [J] sa procuration et de ne pas avoir informé les parties suffisamment rapidement de l’absence de signature par le vendeur, les empêchant ainsi de mener à terme leur projet d’agrandissement.

Il convient de rappeler que le mandat étant révocable à tout moment par le mandant, le notaire ne peut être tenu responsable de la révocation de la procuration par Monsieur [J].

En l’état des pièces versées aux débats, la preuve d’une faute de Madame [B] [K] dans l’exercice de ses obligations professionnelles n’est pas rapportée.

Il s’ensuit que la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [B] [K].

Sur les demandes indemnitaires :

Il convient en conséquence d’examiner les demandes d’indemnisation de la SCI de MONTFOUSSAC et de Monsieur [H] [Q] sur le fondement subsidiaire de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1112 du code civil prévoit : « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. «

Consécutivement à l’absence de signature du compromis de vente par Monsieur [J], il est incontestable que la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] ont subi un préjudice. Néanmoins, ils ne versent aux débats aucune pièce ou éléments probants permettant de justifier leur demande d’un montant de 40 000 euros au titre d’un préjudice financier à l’encontre de Madame [B] [K], ni de leur demande d’un montant de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N].

En effet, il convient de relever que les dépenses alléguées par les demandeurs, au demeurant non essentielles à la réalisation de l’offre projetée, résultent du choix personnel de la SCI de MONTFOUSSAC et de Monsieur [H] [Q].

Par ailleurs, les diverses démarches effectuées par les demandeurs en lien avec la présente procédure ne sont non plus de nature à caractériser, en l’absence d’atteinte à leur personne, un préjudice moral, étant rappelé que les frais de procédure sont indemnisés dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors et compte tenu de ces éléments, il convient de fixer une somme globale de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la rupture brutale de l’offre et de rejeter la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes indemnitaires à titre reconventionnel de Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N] :

En l’espèce, Monsieur et Madame [J] [N] sollicitent reconventionnellement la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts estimant qu’ils n’ont pas pu vendre leur bien immobilier. Force est cependant de constater qu’ils n’apportent pas la preuve de l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de céder leur bien.

Ce chef de préjudice sera en conséquence rejeté.

Sur les dépens de l’instance :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée au paiement à l’autre partie d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens et le juge tient compte de l’équité ou de la situation des parties.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à indemniser les époux [J] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3 000 euros.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à indemniser Madame [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de

2 500 euros.

La SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] succombant à l’instance, il n’y a pas lieu de faire application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

— DEBOUTE la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] de leur demande de perfection de la vente des biens immobiliers situés à CONFOLENS et cadastrés section AM numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 5] ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N] à payer à la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] une somme globale de 5 000 euros en réparation de leur préjudice ;

— DEBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

— CONDAMNE la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] aux dépens ;

— CONDAMNE la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [J] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q] à payer à Madame [B] [K] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI de MONTFOUSSAC et Monsieur [H] [Q].

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT