Expéditions le : Minute n° 25/00303

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00325 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2T7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [R], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 1er juin 2021, l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a donné en location à M. [J] [D] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 17 juin 2024, le locataire a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la commission le 22 août 2024, laquelle a imposé des mesures le 22 août 2024 prévoyant un remboursement de ses dettes sur 77 mois, incluant une dette locative de 2.003,60 euros.

Suite à une contestation de ces mesures par M. [J] [D], et par jugement du 4 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] a écarté le plan de remboursement et prononcé la suspension de l’exigibilité des dettes pendant une durée de 3 mois.

Dans l’intervalle, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [J] [D] un commandement de payer la somme de 1.161,90 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a fait assigner M. [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, de :

à titre principal, constater la résiliation du bail à la date du 31 décembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,en tout état de cause, dire que M. [J] [D] est occupant sans droit ni titre des biens objets dudit bail et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [J] [D] à lui payer la somme de 1.880,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 janvier 2025, somme à parfaire, correspondant à la dette de 3.883,65 euros ôtée de la créance déclarée à la commission de surendettement de 2.003,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 1.161,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner M. [J] [D] à lui payer la somme de 2.003,60 euros correspondant à la dette due au jour de la recevabilité du dossier de surendettement en 16 échéances de 125,23 euros conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner M. [J] [D] au paiement de cette somme,condamner M. [J] [D] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2025.

A l’audience, l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 384,40 euros au 7 novembre 2025. Il indique que M. [J] [D] a procédé à un règlement de 2.000 euros le 12 septembre dernier, qu’il a bénéficié d’une aide d’action logement de 3.893 euros. Il demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 468,32 euros. Elle ajoute qu’elle est d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [D] comparaît en personne. Il explique que la dette s’est constituée suite à des problèmes de santé qui ont entrainé un arrêt maladie et la diminution de ses revenus, qu’il n’a pas pu faire face au loyer alors qu’il doit par ailleurs régler une somme de 400 euros de pension alimentaire pour ses deux enfants. Il déclare avoir repris son emploi en mi-temps thérapeutique puis à 80%, percevoir un salaire de 1.350 euros par mois et des APL de 100 euros par mois. Il ajoute qu’il a déposé un nouveau dossier de surendettement le 30 septembre dernier qui sera examiné à la commission de 20 novembre prochain. Il propose de rembourser sa dette par mensualité de 100 euros en supplément du loyer.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pas été transmis au juge avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 27 juin 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 4 février 2025 pour une première audience fixée au 12 novembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 31 octobre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1.161,90 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 7 novembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 31 octobre 2024 et le 31 décembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, les sommes portées au crédit du compte correspondant à des APL, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 1er janvier 2025 et que M. [J] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 384,40 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’octobre 2025.

En conséquence, M. [J] [D] sera condamné à payer à l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE la somme de 384,40 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 novembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI 2° de la même loi précise que lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [J] [D] a procédé à un versement significatif en septembre 2025, qu’il a bénéficié par ailleurs d’une prise en charge par Action Logement, qu’il a repris le paiement du loyer courant, ce qui démontre sa volonté manifeste d’apurer sa dette locative.

Suite au prononcé de l’exigibilité des dettes par le juge du surendettement, le plan de remboursement initialement prévu par la commission n’est plus d’actualité et le nouveau dossier déposé en septembre 2025 par le locataire n’a fait à ce jour l’objet d’aucune décision. Il apparaît donc nécessaire de statuer sur la demande de délais de paiement.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [J] [D] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Dans l’hypothèse d’une recevabilité du dossier de surendettement de M. [J] [D], ces modalités s’appliqueront jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement par la commission, la décision de celle-ci imposant les mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Sur les frais du procès

M. [J] [D] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [J] [D] sera également condamné à payer à l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE d’une part, et M. [J] [D] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 1er janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [J] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [J] [D] à verser à l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, la somme de 384,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [J] [D] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 3 échéances de 100 euros chacune et une 4e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que ces modalités sont applicables, dans l’hypothèse de la recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [J] [D], jusqu’à la décision de la commission de surendettement instaurant un plan conventionnel de redressement, imposant des mesures ou jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés par le juge pour par la commission de surendettement,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, ou en cas de caducité du plan de surendettement, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [J] [D] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [J] [D] à payer à l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE M. [J] [D] à payer à l’EPIC HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS