Expédition conforme le Minute : 25/420

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE :

N° RG 24/00107 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FRKQ

VE/SC

DEMANDEURS

— Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 6]

— Madame [H] [R], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Vianney LEBRUN, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, M^e Marie CAULLIREAU, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LEMANIQUE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas CHAMBET de la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

— MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

— S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Maître Sébastien MEROTTO de la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Monsieur Aurélien BAILLY-SALINS, Président

Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

DEBATS

Débats tenus à l’audience publique du 22 Mai 2025 devant Valérie ESCALLIER qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Délibéré fixé au 11 septembre 2025.

Monsieur et madame [S] [R] sont propriétaires non occupants d’un appartement situé au sein de la copropriété [Adresse 8], situé [Adresse 3] à [Localité 7].

L’immeuble, soumis au régime de la copropriété, est géré par son syndic en exercice la société FONCIA LEMANIQUE.

La copropriété a souscrit un contrat d’assurance « immeuble » auprès de la Compagnie MMA.

Le 9 septembre 2020, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement des époux [R], lesquels ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assurance habitation, la compagnie ACM IARD.

Le syndic FONCIA a également régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble.

Une procédure d’expertise amiable contradictoire a été réalisée à l’initiative des assureurs.

Le rapport d’expertise du cabinet CET IRD, mandaté par la compagnie MMA, daté du 15 juin

2021, a permis de mettre en avant deux causes du sinistre :

— « Fuite sur la vanne du circuit retour du chauffage collectif, occasionnant un léger écoulement dans l’appartement [R], rapidement interrompu, ne créant pas de dommages significatifs.

— Mise en charge de la colonne de chute collective des eaux usées et refoulements dans l’appartement « EPINEVINETTE » puis infiltration dans l’appartement [R]. Les écoulements ont duré plusieurs jours provoquant de très importants dommages dans l’appartement [R]. » Au mois d’août 2021, la compagnie ACM a formulé une proposition d’indemnisation à ses assurés à hauteur de 123 057,69 euros, laquelle a été acceptée après discussion.

Les ACM ont exercé leur recours à l’encontre de l’assureur de la copropriété, la Compagnie MMA, qui en a réglé le montant.

Par actes délivrés le 11 janvier 2024, les époux [R] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’ANNECY le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] (ci-après dénommé le SDC ) et ses assureurs la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après dénommées les MMA) sollicitant l’indemnisation de leur perte de chance de louer leur appartement pour la période de novembre 2021 à juin 2023, ainsi que la condamnation des assureurs pour résistance abusive et autres demandes dirigées contre les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 22 mai 2025.

A l’issue de cette audience, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 11 septembre 2025, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

Dans leurs conclusions récapitulatives transmises par voie dématérialisée le 5 décembre 2024, les époux [R] ont formulé les demandes suivantes :

«

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu L’article L124-3 alinéa 1 du Code des assurances,

Vu l’article 1240 du Code civil,

CONDAMNER in solidum, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], sise [Adresse 5] ainsi que MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer aux époux [R] la somme de 49.018,47 € à titre d’indemnisation de leur perte de chance de louer leur appartement pour la période novembre 2021 au 10 juillet 2023 ;

plus les intérêts légaux :

• sur le capital de 30.013,63 € s’agissant de la période du 12 mars 2022 (date de la mise en demeure) au 10 juillet 2023 (date de la remise en location) ;

• sur le capital de 49.018,47 € à compter 10 juillet 2023 et jusqu’à parfait règlement.

CONDAMNER, in solidum, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer au bénéfice des époux [R] la somme de 9.800 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

CONDAMNER, in solidum, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LESHIRONDELLES, sise [Adresse 4] ainsi que MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser aux époux [R] la somme de 12.240 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER, in solidum, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LESHIRONDELLES, sise [Adresse 4] ainsi que MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens.

DIRE que les époux [R] seront dispensés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. »

Dans ses conclusions récapitulatives transmises par voie dématérialisée le 10 mars 2025, le SDC Les Hirondelles a formulé les demandes suivantes :

«

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces communiquées,

Vu la Jurisprudence,

A titre principal

DEBOUTER les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire

CONDAMNER la Compagnie MMA IARD et la Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de toute condamnation qui serait mise à sa charge.

En tout état de cause

CONDAMNER les époux [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans leurs conclusions récapitulatives transmises par voie dématérialisée le 11 mars 2025, la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont formulé les demandes suivantes :

«

Vu l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction en vigueur avant le 1°' octobre 2016,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de toutes leurs demandes.

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIHES de ses demandes de condamnations contre les sociétés MMA ;

Subsidiairement, en cas de condamnation in solidum,

DIRE que les sociétés MMA ne seraient tenues que dans la limite des garanties stipulées à la police d’assurance qu’elles seront fondées à opposer tant à Monsieur et Madame [R] qu’au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à payer aux sociétés MMA lARD SA etMMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens d’instance. »

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 9 du code de procédure civile énonce que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

1; sur la demande principale de monsieur et madame [R] :

Monsieur et madame [R] sollicitent la condamnation in solidum, du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ainsi que de leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer la somme de 49.018,47 € à titre d’indemnisation de leur perte de chance de louer leur appartement pour la période de novembre 2021 au 10 juillet 2023 outre intérêts.

SUR CE,

L’article14 dans son dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’articleL124-3 alinéa 1 du code des assurances dispose que : Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il n’est pas discuté que l’appartement dont sont propriétaires les époux [R] a fait l’objet d’un dégât des eaux survenu le 9 septembre 2020 dont la responsabilité a été imputée à la copropriété. Ils ont été ainsi indemnisés au titre d’un poste de préjudice intitulé par les assureurs « perte de revenus locatifs » pour la période de septembre 2020 au mois d’octobre 2021 inclus.

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport final de dégât des eaux du 15 juin 2021 correspondant à la pièce 3 du dossier des demandeurs que la durée de la perte de loyers potentielle avait été évaluée à 10 mois incluant la durée des travaux ; néanmoins les époux [R] ont été indemnisés de ce chef de préjudice jusqu’au mois d’octobre 2021 ; il s’en déduit que les assureurs avaient admis que les travaux pouvaient s’achever quatre mois après la fin des opérations d’expertise.

La pièce 8 du dossier des demandeurs démontre qu’une expertise complémentaire a eu lieu au mois de janvier 2022 pour des dommages matériels complémentaires affectant les sanitaires (pièce 8 du dossier des demandeurs) de sorte qu’il est manifeste qu’à cette date les travaux ne pouvaient être achevés comme le soutiennent le SDC et les assureurs.

Si les époux [R] produisent effectivement un procès-verbal de réception des travaux établi le 27 avril 2023, il convient de rappeler qu’ils s’étaient réservés la direction des travaux et que dans un courrier de réclamation du 16 janvier 2023 (pièce 22 dossier demandeurs), ils indiquent que le chantier a connu deux périodes de retard principales en raison de difficultés d’approvisionnement auprès du fournisseur de béton de SOVEA et de l’obligation d’autorisation de la commune pour faire venir une toupie dans la rue. En outre dans un courriel du 28 décembre 2021 (pièce 16 dossier des demandeurs), monsieur [R] indique avoir effectué un devis personnel pour des changements qu’il souhaite faire réaliser.

Dès lors ces éléments ne permettent pas de retenir que l’intégralité du retard dans la réalisation des travaux ainsi que l’impossibilité de louer jusqu’au mois de juillet 2023 comme le soutiennent les demandeurs seraient imputables au sinistre initial.

Il y a lieu de rappeler que « la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la perte de chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée » (CC civile 3eme 22 septembre 2009 08-18.158).

Au regard de ce qui a été précédemment analysé, il doit être retenu que la perte de chance de louer l’appartement a persisté pendant quatre mois après la date de l’expertise complémentaire de janvier 2022 soit jusqu’au mois de mai 2022 inclus.

Les époux [R] n’apportent aucun élément sur l’occupation locative pour la période courant du mois de juillet 2023 jusqu’à la clôture de la présente procédure au mois de mars 2025 et fondent leurs demandes sur la méthode que les assureurs ont proposée lors de l’indemnisation initiale ; contrairement à ce que soutiennent les assureurs les demandeurs justifient en pièce 28 de leur dossier de la décision classant le logement dans la catégorie des meublés de tourisme.

Les modalités de l’évaluation de la perte de chance ayant été acceptées par toutes les parties lors de l’indemnisation initiale, elle sera donc également retenue, faute de tout autre élément, pour déterminer l’indemnité complémentaire due de ce chef pour la période de novembre 2021 à mai 2022 inclus et sera donc calculée comme suit :

novembre 2021 : 1 732 euros

décembre 2021 : 2 495,63 euros

janvier 2022 : 2 418,90 euros

février 2022 : 2 571,60 euros

mars 2022 : 2 275,44 euros

avril 2022 : 1378,50 euros

mai 2022 : 2 143,16 euros

soit un total de 15 015,23 euros.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum le SDC et ses assureurs à payer à monsieur et madame [R] la somme de 15 015,23 euros au titre de la perte de chance de louer le logement pour la période du mois de novembre 2021 au mois de mai 2022 inclus, la durée étant inférieure à 2 ans à compter du sinistre de sorte qu’elle n’excède pas le plafond de garantie prévue dans la police souscrite par le SDC auprès des MMA.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit le 11 janvier 2024.

Le surplus de la demande des époux [R] est rejeté.

2; sur la demande de dommages et intérêts des époux [W] à l’encontre des assureurs :

Monsieur et madame [R] sollicitent la condamnation de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer la somme la somme de 9.800 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et préjudice moral.

SUR CE,

L’article 1240 du code civil dispose que : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient en conséquence aux époux [R] de démontrer l’existence d’une faute et le préjudice qui en résulterait.

En l’espèce, le refus de l’assureur de faire droit à leur demande ne peut s’analyser en une faute et cela d’autant qu’il n’a été fait droit qu’à une partie des prétentions des demandeurs. Il s’en suit que la résistance abusive invoquée ne peut être retenue.

S’agissant du préjudice moral résultant des soucis financiers liés au remboursement de leur crédit sans percevoir les loyers compensant les échéances, force est de constater qu’aucune pièce n’est versée au débat sur ce point.

En conséquence, les époux [R] seront déboutés de leur demande.

3; sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties condamnées supporteront la charge des dépens de la procédure. Elle seront en outre déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [W] seront dispensés de la participation due en qualité de copropriétaires dans les dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de la présente instance par le SDC.

Au regard de la nature du litige et en prenant compte le fait que les époux [R] succombent en partie dans leurs prétentions, il sera alloué aux demandeurs la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera mise à la charge de l’assureur. Le surplus de leur demande de ce chef est donc rejeté.

PAR CES MOTIFS,

par jugement contradictoire et en premier ressort,

condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] et ses assureurs la SA MMA lARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à monsieur et madame [S] [R] la somme de 15 015,23 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 au titre de l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers pour la période de novembre 2021 au mois de mai 2022 inclus

déboute monsieur et madame [S] [R] de leur demande de ce même chef pour la période de juin 2022 au 10 juillet 2023

déboute monsieur et madame [S] [R] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral

condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ainsi que la SA MMA lARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux dépens de l’instance

condamne in solidum la SA MMA lARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à monsieur et madame [S] [R] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

dit qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, monsieur et madame [R] seront dispensés de la participation due en qualité de copropriétaires dans les dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de la présente procédure par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8]

déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] et la SA MMA lARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

rejette toutes autres demandes, demandes contraires ou plus amples.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par l’un des juges en ayant délibéré ( art 452 C.P.C ) et le Greffier

Le Greffier, Valérie ESCALLIER,