Tribunal Judiciaire d'Annecy, Chambre 1 contentieux, 17 septembre 2025, n° 23/01486

TJ Annecy 17 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence de titre exécutoire pour la saisie immobilière
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires pouvait engager une procédure de saisie immobilière même sans titre exécutoire, mais que la saisie envisagée était disproportionnée par rapport à la créance.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la procédure vexatoire
La cour a constaté que les demandeurs n'avaient pas prouvé l'existence d'un préjudice justifiant des dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, perdant, devait indemniser les demandeurs pour leurs frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Annecy, ch. 1 cont., 17 sept. 2025, n° 23/01486
Numéro(s) :	23/01486
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre BREGMAN
Cabinet(s) :	C & D PELLOUX
Parties :	S.A.R.L. [ X ] c/ Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES CASTALIES

Texte intégral

Grosse délivrée le Minute : 25/430

Expéditions le

JUGEMENT DU : 17 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01486 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FOF5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEURS

— Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 3]

— S.A.R.L. [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES CASTALIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny ROBERT, Juge

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 6 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 18 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 septembre 2025

Jugement mis à disposition au greffe le 17 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [X] est notamment propriétaire du lot n°113 au sein de la copropriété RESIDENCE LES CASTALIES.

Lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023, ont été adoptées les résolutions n°23 et n°24, autorisant le syndic à poursuivre la saisie immobilière du lot n°113 appartenant à « SARL [X] – M. [R] [W] » au titre d’une créance de 32 965,85 euros, et fixant le prix de la mise à prix à hauteur de 60 000 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 août 2023, M. [W] [R] et la SARL [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES devant la présente juridiction aux fins de voir annuler les résolutions n°23 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE LES CASTALIES du 14 juin 2023.

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 6 février et l’affaire fixée à l’audience du 18 juin 2025. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 17 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, M. [W] [R] et la SARL [X] demandent au tribunal judiciaire d’Annecy de :

ANNULER les résolutions numéros 23 et 24 adoptées lors de l’Assemblée Générale de Copropriété de la Copropriété RESIDENCE LES CASTALIES, du mercredi 14 juin 2023.CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété RESIDENCE LES CASTALIES, à régler à la SARL [X], ainsi qu’à Monsieur [W] [R] la somme de 2.000 € chacun à titre de dommages et intérêts.CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à régler à la SARL [X], ainsi qu’à Monsieur [W] [R] la somme de 4.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du CPC.CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété RESIDENCE LES CASTALIES, aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND demande au tribunal judiciaire d’Annecy :

DEBOUTER la SARL [X] et Monsieur [W] [R] de leur demande de nullité des résolutions n° 23 et 24 adoptées lors de l’assemblée générale de la copropriété RESIDENCE LES CASTALIES du 14 juin 2023,DEBOUTER la SARL [X] et Monsieur [W] [R] de l’ensemble de leurs demandes formées à titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du CPC, et au titre des dépens de l’instance,CONDAMNER in solidum la SARL [X] et Monsieur [W] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC,CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité des résolutions 23 et 24 de l’assemblée générale du 14 juin 2023

L’article 14 de la loi du 10 loi 1965 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. ».

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. L’article L.111-2 dudit code dispose que le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution. L’article L.311-2 du même code précise que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées dans le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. L’article L.111-3 2 du code des procédures civiles d’exécution dresse enfin la liste exhaustive des différents titres exécutoires.

De jurisprudence constante, le syndicat des copropriétaires peut accorder l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière à l’encontre d’un copropriétaire même s’il ne dispose pas encore d’un titre exécutoire.

A titre liminaire il sera rappelé que même en cas de vente ultérieure du bien immobilier, le copropriétaire ayant vendu son lot dispose de la qualité pour agir s’il était propriétaire au jour du vote de l’assemblée générale. De plus, la validité de la résolution autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière s’apprécie au regard de la situation au jour où elle a été retenue. Il importe donc peu que le syndicat des copropriétaires ait pu recouvrer sa créance par d’autres voies postérieurement.

En l’espèce, M. [W] [R] et la SARL [X] sollicitent la nullité des résolutions 23 et 24 de l’assemblée générale du 14 juin 2023.

Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires avait bien la possibilité de poursuivre la saisie immobilière du lot de la SARL [X] en raison des impayés de charges de copropriété imputables à ce dernier, et ce malgré le fait qu’il ne dispose pas encore de titre exécutoire, et sans qu’il soit besoin en l’état de statuer sur le bienfondé de cette créance.

Toutefois, la saisie envisagée devait nécessairement être proportionnée afin qu’aucun abus de droit ne puisse être relevé. Or, il apparait qu’en l’espèce la saisie-attribution envisagée aurait permis au syndicat des copropriétaires d’obtenir la somme de 60 000 euros alors que la dette s’élevait à la somme de 32 965,85 euros. Par ailleurs, un compromis de vente a été signé le 22 mai 2024 portant sur les lots 113, 16 (cave) et 193 (parking) pour un montant de 205 000 euros. Dès lors, bien que l’acte de vente ne soit pas produit, une mise à prix à hauteur de 60 000 euros apparait disproportionnée au regard du prix mentionné dans le compromis de vente. Enfin, force est de constater que la dette de 32 695,85 euros a été appréhendée partiellement suite à une saisie-attribution, et qu’en conséquence, une saisie immobilière était disproportionnée au moment du vote.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la disproportion de la mesure de saisie immobilière constitue en l’espèce un abus de droit. En conséquence, les résolutions 23 et 24 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 seront annulées.

En revanche, M. [W] [R] et la SARL [X] ne font valoir aucun préjudice à l’appui de leur demande de dommages et intérêts, outre à invoquer une procédure vexatoire. Leur demande de dommages et intérêt sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, sera condamné à verser à la SARL [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, sera condamné à verser à M. [W] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE les résolutions n°23 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété RESIDENCE LES CATALIES du 14 juin 2023,

DEBOUTE M. [W] [R] et la SARL [X] au titre de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, au paiement de la somme de 1000 euros à la SARL [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [K] MEGEVAND, au paiement de la somme de 1000 euros à M. [W] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CASTALIES au titre de l’article 700 du code de procédure civile

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,