Expéditions le : Minute n° 25/00215

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00918 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4IP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [C] [N] et Madame [K] [S] épouse [N], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentés par M^e Delphine BRESLE-JULLION, avocat au barreau d’ANNECY, substituant la SPE BRUMM ET ASSOCIES*IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 18 octobre 2022, Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont donné à bail à Monsieur [Z] [V], un immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 625 euros, hors charges.

Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont fait délivrer le 4 juillet 2024 à Monsieur [Z] [V] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3773,32 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 8 juillet 2024, Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 février 2025, Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont attrait Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont notifié l’assignation à la préfecture de la Haute Savoie par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 10 février 2025.

Lors de l’audience du 21 mai 2025, Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal :

de constater l’application de la clause résolutoire contractuelle ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ;de condamner Monsieur [Z] [V] au paiement des sommes suivantes :8687,18 euros au titre de leur créance locative arrêtée au 7 mai 2025, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont indiqué qu’ils sont opposés à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [V] a indiqué qu’il souhaite rester dans le logement dans lequel il vit avec sa compagne et leur enfant né en mars. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il indique qu’il perçoit un salaire de 2000 euros net en qualité de commercial en CDI et que sa compagne n’a aucun revenu. Il indique qu’il a repris le paiement intégral du loyer au mois de mai.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Monsieur [V] ne s’étant pas rendu au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute Savoie par la voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ont bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, la dette et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Z] [V] le 4 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3773,32 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Z] [V] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [V], ainsi que des sommes versées au titre de l’apurement de sa dette, de la situation du locataire, et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le locataire a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux et a repris le versement intégral de son loyer courant. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

Monsieur [V] serait redevable envers le bailleur, à compter de la déchéance du terme, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres au bailleur, soit par l’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il convient de condamner Monsieur [Z] [V] à payer à Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] la somme de 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] ;

CONSTATE que le contrat à effet le 18 octobre 2022, entre Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [Z] [V] concernant le bien situé [Adresse 4] [Localité 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] la somme de 8687,18 euros au titre des loyers dus au 7 mai 2025 (loyer du mois de mai inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Z] [V] à se libérer de cette somme par 35 versements mensuels et successifs de 248 euros, en plus du loyer courant et des charges, la 36ème mensualité équivalent au solde,

DIT que ces sommes devront être réglées le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du contrat de bail pendant le cours de ces délais ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance ou d’un loyer courant à son terme, la clause résolutoire du bail retrouvera son plein effet et l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

ORDONNE en ce cas à Monsieur [Z] [V] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut d’exécution volontaire, il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT en ce cas que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [Z] [V] à payer Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, provisions pour charges incluses, soit la somme de 795 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter sa défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés en mains propres au bailleur ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à Madame [K] [N] et Monsieur [C] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE